Внедрение механизма государственно-частного партнерства при реновации жилищного фонда

В настоящее время в Москве подходит к завершению первый этап стартовавшей в 1995 году Программы комплексной реконструкции массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения– снос пятиэтажного жилищного фонда серий К-7, II-32, 1605-АМ, 1-МГ-300, II-35.

Старт реализации второго этапа – реновация жилищного фонда, состоящего из пятиэтажных домов периода индустриального домостроения и малоэтажной застройки (1–4 этажа) (далее – Программа реновации), общей площадью около 35 млн кв.м. ^[1], большая часть из которой построена в период с 1958 по 1973 год по типовым проектам – запланирован на 2016 год.

Ввиду значительных объемов устаревающего жилищного фонда основной целью для Департамента градостроительной политики города Москвы является создание организационно-экономического механизма развития застроенных территорий на основе государственно-частного партнерства, а также повышение уровня вовлеченности собственников жилищного фонда в процесс финансирования модернизации и капитального ремонта жилищного фонда.

Актуальной задачей является оценка экономической эффективности участия девелоперских компаний в программе реновации существующей жилой застройки.

Для решения поставленной задачи была проведена систематизация организационно-технических методов (ОТМ) реновации существующей жилой застройки, определены источники финансирования, оценены расходы, сформирован бюджет программы реновации и сделаны предложения по оценке экономической эффективности ОТМ для механизма государственно-частного партнерства.

Обоснование выбора приоритетных организационно-технических методов программы реновации

Износ жилищного фонда высотой до пяти этажей включительно в настоящее время в среднем составляет более 50%, и, по данным ГУП «МНИИТЭП», к 2025 году большая часть этих жилых домов достигнет порогового физического износа (60%). В качестве наиболее эффективного организационно-технического метода реновации существующей застройки Департаментом градостроительной политики города Москвы определяется снос устаревшего жилищного фонда и развитие высвободившейся территории (ОТМ-1).

В процессе подготовительных работ отобраны шесть свободных участков в пяти округах города для строительства «стартовых» домов под переселение жителей, чьи дома имеют износ более 41%. При этом планируется увеличение ввода жилья в 2 раза относительно сносимого [2].

На основании статистических данных о ранее реализованной программе сноса пятиэтажного жилищного фонда серий К-7, II-32, 1605-АМ, 1-МГ-300, II-35 произведен расчет срока реализации программы реновации существующей жилой застройки.

Завершающаяся в 2016 году программа сноса пятиэтажного жилищного фонда первоначально включала в себя ликвидацию 1722 строений общей площадью около 6,3 млн кв.м. [5]. Срок реализации стартовавшей в 1995 году программы составляет 21 год. В среднем за один год производится снос 6,3 / 21 = 0,3 млн кв.м. пятиэтажного жилищного фонда.

Большая часть проектов сноса основывалась на инвестиционных контрактах, предусматривающих передачу 30% от вновь введенной жилой площади для нужд «волнового» переселения жителей из сносимых на территории района домов, а 70% – для реализации на рынке, то есть проекты осуществлялись в рамках государственно-частного партнерства.

При реализации программы реновации с применением ОТМ-1 на аналогичных условиях срок реновации жилищного фонда составит более 100 лет (35 млн кв.м. / 0,3 млн кв. м. в год = 116,5 лет), а плотность населения увеличится более чем в 2 раза, что повысит нагрузку на существующую инфраструктуру.

Можно сделать вывод, что использование в качестве приоритетного ОТМ-1, предусматривающего снос устаревшего жилищного фонда и развитие высвободившейся территории, не позволит реализовать программу реновации в среднесрочной перспективе, что, в свою очередь, отложит начало обновления жилых домов 9-ти и 12-тиэтажной застройки и повысит аварийность жилищного фонда города Москвы.

В связи с этим были определены альтернативные организационно-технические методы реновации.

Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования предлагает три ОТМ модернизации и реконструкции домов первого периода индустриального домостроения серий «515», «510», «511», «1-447» [1], анализ которых был проведен:

– мини-модернизация (ОТМ-2), предусматривающая декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, замену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир;

– макси-модернизация (ОТМ-3), включающая утепление фасадов и демонтаж межкомнатных перегородок для приведения уровня обеспеченности жильем к нормативным 24 м² на человека;

– реконструкция здания (ОТМ-4) с размещением фасадных пристроек, надстройкой двухэтажной мансарды и размещением лифта.

Также в целях исследования был проведен анализ зарубежного опыта решения задач реновации жилой застройки на примере жилых районов Горбитц и Пролис в Дрездене строительства 1960–1980 гг. (Восточная Германия). Начиная с периода перестройки, районы Горбитц и Пролис покинули около 43% населения. Причиной миграции послужили альтернативные предложения на рынке жилья в более престижных районах города. Миграция повлекла за собой проблему функционально-пространственной деградации территории. Целью реновации этих жилых районов стала стабилизация демографической структуры районов, повышение престижа и экономической привлекательности, совершенствование качества жилой среды. Районы застроены объектами серийного панельного домостроения (6-ти этажная серия «WBS 70» и 10 этажей – «IW 67»). Здесь применяют три типа ОТМ:

– реконструкция зданий (общий инженерно-технический ремонт, замена фасада и конструктивных элементов, установка внешних лифтов) (ОТМ‑5);

– реорганизация планировочной структуры здания (демонтаж верхних этажей и каждой второй секции для получения четырехэтажных односекционных жилых блоков – «городских вилл» – на 8 квартир с пристройкой балконов на верхних этажах и террасы на цокольном этаже) (ОТМ-6);

– снос здания и развитие высвобожденных территорий (аналогичен ОТМ-1).

При реновации рассматриваемых жилых районов создавалась непрерывная система рекреационных пространств (общественных, полуприватных, приватных и частных). Приоритетом было восстановление естественного развития флоры и фауны. Пространство района дифференцируется на локальные кварталы с индивидуальной системой идентификации: единые цветовые решения фасадов, присвоение названия каждому кварталу.

В процессе реконструкции массовой жилой застройки в Восточной Германии было установлено, что ликвидация существующих крупнопанельных зданий и строительство на высвободившемся месте современных жилых домов требовало бы инвестиций, которые в 4 раза превышают необходимые затраты на модернизацию существующего жилого фонда. Рациональная организация процесса реновации пользуется финансовой поддержкой со стороны правительства Германии [3].

Процедура реновации жилых домов в Восточной Германии производится преимущественно без отселения жителей, при активном их участии на всех этапах проведения работ. Как правило, работы внутри одной квартиры осуществляются за 15 рабочих дней. При выполнении работ учитываются все пожелания жителей относительно применяемых в квартирах материалов и оборудования. При этом жители доплачивают разницу в стоимости между желательным и предусмотренным сметой вариантами. Жители должны быть хорошо проинформированы как о выгодах реновации квартир, так и о размере коммунальных платежей после реновации.

Сравнительный анализ имеющихся ОТМ программы реновации существующей жилой застройки с целью определения наиболее приоритетных из них был выполнен с использованием трех групп критериев (Таблица 1):

– технических (изменение уровня комфортности проживания; изменение уровня обеспеченности населения жильем),

– организационных (необходимость переселения или временного отселения жителей домов, участвующих в программе реновации; показатель ввода новой жилой площади; срок реализации метода),

– экономических (стоимость реновации жилого дома при реализации метода).

Таблица 1

Сравнительный анализ организационно-технических методов реновации

Анализ позволил сделать вывод, что ОТМ-2 реновации существующей жилой застройки (мини-модернизация) не может быть признан приоритетным, так как не соответствует стратегической цели повышения комфортности жилья. ОТМ-3 (макси-модернизация), ОТМ-4 (Реконструкция здания) и ОТМ-5 (Реконструкция здания – немецкий опыт) имеют недлительный срок реализации, позволяют повысить уровень комфортности проживания и могут быть выбраны в качестве приоритетных. ОТМ-6 позволяет достигнуть максимального уровня комфортности проживания жителей, но требует свободных жилых площадей для переселения жителей, и в современных экономических условиях города Москвы может рассматривать лишь в качестве дополнительного.

Оценка стоимости и формирование бюджета программы реновации

Источниками финансирования программы реновации существующей жилой застройки при реализации приоритетных ОТМ могут являться:

– средства, предусмотренные в федеральном и городском бюджете на финансирование мероприятий по капитальному ремонту и модернизации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города;

– инвестиции девелоперских компаний, в том числе привлеченные средства;

– сбережения и ипотечные займы собственников жилищного фонда существующей жилой застройки.

Механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) предусматривает консолидацию капитальных вложений из городского бюджета и частных инвестиций. В качестве частных инвестиций предлагается использование как капитала девелоперских компаний, так и сбережения собственников жилищного фонда.

При реализации программы реновации предполагается, что в рамках ГЧП государство привлекает бизнес-структуры к участию инвестициями в общественно значимых проектах, а распределение получаемых доходов между сторонами будет осуществляться на заранее определённых условиях.

В соответствии с Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012–2018 годы целевыми результатами для Правительства Москвы будет повышение комфортности и безопасности условий проживания, улучшение качества жилищного фонда, в том числе капитальный ремонт и обновление лифтового хозяйства. Основной целью девелоперских компаний является возврат инвестиционного капитала и получение прибыли. Целевым результатом для собственников жилищного фонда, участвующих в программе реновации, будет улучшение эстетических характеристик, снижение физического износа жилого дома, а также повышение энергоэффективности инженерных коммуникаций и сокращение ежемесячной квартплаты.

Расходами программы реновации при реализации приоритетных ОТМ будут являться затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, а также на переселение / временное расселение жителей домов, подлежащих реновации. Структура расходов приведена в таблице 2.

Проведен анализ возможности покрытия каждого вида затрат в рамках приоритетных ОТМ за счет источников финансирования программы реновации (табл. 2). «1» означает возможность покрытия данного вида расхода за счет данного источника финансирования, «0» означает невозможность такого покрытия.

Таблица 2

Анализ возможности покрытия затрат проектов реновации с за счёт различных источников финансирования

На основании анализа можно сделать вывод, что создание ГЧП с привлечением инвестиций девелоперской компании возможно при условии наличия выручки от реализации свободной жилой или административно-хозяйственной площади, направляемой на возврат инвестиций и покрытие цены привлеченного капитала.

В этой связи наиболее приоритетным в рамках ГЧП является ОТМ-4, предусматривающий ввод новой жилой площади за счёт надстройки двухэтажной мансарды. Срок реализации ОТМ-4 составляет 4 месяца.

Участие Правительства Москвы в ГЧП может заключаться в организации процедуры переселения или временного расселения жителей домов, подлежащих реновации [2], а также проведении мероприятий по повышению управляемости и сокращению сроков реализации проектов реновации.

Авторами предлагается создание за счет бюджетных средств на свободных участках, в том числе на имеющихся шести участках в пяти округах города Москвы, мобильного жилищного фонда – комплексов жилых и складских (наподобие распространенных в США мини-складов индивидуального хранения) зданий для многократного использования при временном отселении жителей домов, подлежащих реновации.

Выполнены расчеты по определению объема капитальных вложений бюджетных средств, необходимых для реализации программы реновации существующей жилой застройки города Москвы в среднесрочном периоде 15 лет с применением ОТМ-4. При расчете использованы понятия: «коэффициент предоставления жилой площади при временном отселении», равный «0,8» и «коэффициент предоставления складской площади при временном отселении», равный «0,2». Коэффициенты определены на основании актуальных градостроительных норм и требуют дополнительного исследования.

1. 35 000 000 кв.м / 15 год = 2 333 333 кв.м / год – темп программы реновации.

2. 2 333 333кв.м / 12 мес. * 4 мес. * 0,8 = 622 222 кв.м – необходимый объем свободной жилой площади при временном отселении жителей.

3. 2 333 333кв.м / 12 мес. * 4 мес. * 0,2 = 155 555 кв.м – необходимый объем свободной складской площади при временном отселении жителей.

Стоимость возведения жилого дома составляет 65 т.р./кв.м.

Меблировка жилого дома ориентировочно составляет 3 т.р./кв.м.

Стоимость возведения складского здания составит 30 т.р./кв.м.

4. (65 000 + 3 000 т.р.\кв.м) * 630 000 кв.м= 42 840 000 000 руб. – объем капитальных вложений для возведения жилой площади под временное отселение.

5. 30 000 т.р.\кв.м * 160 000 кв.м = 4 800 000 000 руб. – объем капитальных вложений для возведения складской площади под временное отселение.

6. 42 840 000 000 + 4 800 000 000 = 47 640 000 000 руб. – объем бюджетных капитальных вложений для реализации программы реновации существующей жилой застройки в среднесрочном периоде 15 лет с применением ОТМ-4.

Рассчитаем арендную ставку жилой и складской площади при временном отселении жителей.

7. 42 840 000 000 руб. / 15 лет / 365 дней / 630 000 кв.м = 12,42 руб. – стоимость аренды 1 кв.м. жилой площади в день при окупаемости кап. вложений за 15 лет.

8. 4 800 000 000 руб. / 15 лет / 365 дней / 160 000 кв.м = 5,48 руб. стоимость аренды 1 кв.м. складской площади в день при окупаемости кап. вложений за 15 лет.

При этом предполагается, что после завершения реновация пятиэтажного жилищного фонда и малоэтажной застройки (1–4 этажа) возведенная жилая и складская площадь может быть использована для временного отселения жителей при обновлении жилых домов 9-ти и 12-тиэтажной застройки или выставлена на рынок.

Далее на основании данных о стоимости реновации, предоставленных ГУП «НИИМосстрой», и сложившихся цен на рынке недвижимости в Москве [3] была проведена оценка бюджета для ОТМ-4 и сформированы необходимые условия финансирования при создании механизма ГЧП на примере проекта реновации трёх пятиэтажных трехподъездных жилых домов серии «1-510», расположенных в Северном Административном округе Москвы (табл. 3). Каждый жилой дом состоит из 60 квартир, общая площадь которых составляет 3500 кв. м [4].

Данный проект реновации предусматривает капитальный ремонт зданий, надстройку двухэтажной мансарды, устройство лифтового хозяйства в каждом подъезде и благоустройство территории.

Рыночная цена 1кв.м в САО составляет 90 800 руб./м2.

Стоимость организации временного отселения 1 квартиры составляет 25 т.р.

Арендная ставка жилой площади при временном отселении 15 руб./кв.м. в день.

Арендная ставка складской площади при временном отселении 7 руб./кв.м. в день.

Стоимость капитального ремонта существующей части здания составляет 6 т.р./кв.м.

Стоимость надстройки с учётом инженерных сетей составляет 39 т.р./кв.м.

Площадь надстраиваемой части: (площадь существующей части дома * 0,45).

Стоимость устройства 1 лифта составляет 1,6 млн р./шт.

Стоимость благоустройства окружающей среды = 1 т.р./кв.м общей площади здания.

Стоимость проектно-изыскательских работ составляет 10% от стоимости СМР.

Затраты на снижение рисков составляют 3% от стоимости ПИР и СМР.

Накладные расходы девелоперской компании составляют 3 млн руб. в месяц.

Налог на прибыль в соответствии с законодательством РФ составляет 20%.

Цена привлеченного капитала составляет 18% годовых.

Срок реализации проекта – 4 месяца.

Разница между доходной и расходной частями бюджета будет являться прибылью девелоперской компании, реализующей проект. Расчет произведен без учета участия жителей в ГЧП, то есть без доплаты жителями разницы в стоимости между желательным и предусмотренным сметой вариантами материалов и инженерного оборудования.

Таблица 3

Ориентировочный бюджет проекта реконструкции жилого дома для девелопера с надстройкой 2 этажей (ОТМ-4)

Представленный расчет показывает, что ОТМ-4 (реконструкция здания с надстройкой двух этажей) является экономически эффективным и может быть реализован с использованием механизма ГЧП, т.к. доход от реализации новой жилой площади покрывает все затраты на проведение реновации. Чистая прибыль девелоперской компании за 4 месяца реализации проекта составляет 53,8 млн руб. при инвестициях собственных средств в размере 104,1 млн руб.

Таким образом, оценку экономической эффективности реализации программы реновации существующей жилой застройки территорий на основе ГЧП следует проводить с использованием следующей модели:

(REV – [CON + MIG + OGR] * Kdisc) * (1 – TAX) > «0»

где: REV – выручка от реализации свободных площадей.

REV = Pr*S1,

где Pr – рыночная стоимость жилой площади (руб./1кв.м.);

S1 – площадь возводимой части здания (кв.м.).

CON – Производственные затраты.

CON = (S1*Co1 + S2*Co2 + El*N1 + (S1+S2)*Li) * 1,1 * 1,03,

где S1 – площадь возводимой части здания (кв.м.);

Со1 – стоимость возведение новой части здания (руб./1кв.м.);

S2 – площадь существующей части здания (кв.м.);

Со2 – стоимость капитального ремонта существующей части здания (руб./1кв.м.);

El – стоимость устройства 1 лифта (руб.);

N1 – количество подъездов (шт.);

Li – стоимость благоустройства территории (руб./1кв.м. жилой площади);

1,1 – коэффициент учёта стоимости проектно-изыскательских работ;

1,03 – коэффициент учёта инструмента снижения рисков.

MIG – Затраты на временное отселение жителей домов, подлежащих реновации.

MIG = (Mo*N2 + S2*LS*Kls + S2*WS*Kws),

где Mo – затраты на отселение жителей 1 квартиры (руб.);

N2 – количество квартир (шт.);

S2 – площадь существующей части здания (кв.м.);

LS – арендная ставка жилой площади (руб./1кв.м.);

Kls – коэффициент предоставления жилой площади при временном отселении;

WS – арендная ставка складской площади (руб./1кв.м.);

Kws – коэффициент предоставления складской площади при временном отселении.

ORG – Накладные расходы девелоперской компании.

ORG = OC*T,

где OC – накладные расходы девелоперской компании (руб./мес.);

T – срок реализации проекта (мес.).

Kdisc – коэффициент дисконтирования.

TAX – ставка налога на прибыль.

Заключение

В результате проведенного исследования сформирована модель оценки экономической эффективности реализации программы реновации существующей жилой застройки на основе типизации статей затрат в бюджете проекта и обоснования источников финансирования в условиях ГЧП.

Расчёты, выполненные с использованием разработанной модели и качественных оценок оптимального организационно-технологического метода реновации, подтвердили возможность и целесообразность реализации программы с применением ГЧП. В качестве нового экономически эффективного решения предложено использовать мобильный жилищный фонд для многократного временного отселения жителей, возведенный за счет бюджетных средств на специально выделенных городом площадках.

Получен расчётный показатель продолжительности реализации программы реновации, составляющий 15 лет, показан механизм возврата бюджетных капитальных вложений, подтвержден стратегический результат программы, состоящий в повышении комфортности проживания за счёт обновления имеющихся и ввода новых жилых площадей.

[1] Государственная программа города Москвы на 2012–2016 гг. «Жилище» Подпрограмма 2 «Реновация существующей жилой застройки».

[2] http://dgp.mos.ru/ – Портал Департамента градостроительной политики города Москвы.

[3] Государственная программа города Москвы на 2012—2016 гг. «Жилище» Подпрограмма 2 «Реновация существующей жилой застройки».