Частно-государственное партнерство как один из инструментов формирования и функционирования рынка доступного жилья в Российской Федерации

В 2010 году по Российской Федерации число семей (включая одиноких граждан) состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье, составило 2818 тыс. Из этого числа лишь 244 тыс. семей были обеспеченны жильем и улучшили свои жилищные условия.

В целом по стране за 2010 год были приватизированы 28 557 тыс. жилых помещений. Это 75% от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации.

Жилищный фонд в России к концу 2010 года составил 3229 млн кв. м общей площади. Из них 86% жилого фонда находится в частной собственности благодаря приватизации. Остальные 14% – это муниципальное, специализированое и ведомственное жилье. Доля ветхого и аварийного жилья составила 99,4 млн кв. м, то есть 3,1% от общего объема жилищного фонда [5].

Решение проблемы ветхого и аварийного жилья осуществляется за счет капитального ремонта и реконструкции жилья, а также переселения в новые жилые помещения. Предоставление нового жилья проводится согласно новому Жилищному кодексу РФ, по занимаемой ранее площади жилого помещения [1].

На конец 2010 года обеспеченность одного жителя России общей площадью жилых помещений составила 22,6 кв. м. Это средний показатель, если рассматривать его по отдельным субъектам федерации, то обеспеченность общей жилой площадью на одного жителя, например в Республике Бурятия – 19,2 кв. м, в Чеченской Республике – 12,0 кв. м, Республике Алтай – 18,5 кв. м, Чукотском автономном округе – 30,4 кв. м, а для Московской области – 30,2 кв. м. (обеспеченность жилой площадь на одного жителя по округам Российской Федерации представлена на рис. [5].

Рис. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец года, в кв. м.

Исходя из сложившейся ситуации, мы можем наблюдать, что обеспеченность жильем на одного жителя России не однородна по субъектам федерации, но динамика роста все же присутствует. В большей степени это связанно с эффективной работой национальных программ нацеленных на улучшение жилищных условий населения страны.

Правительством РФ были разработаны и внедрены следующие проекты:

− Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002−2010 гг.;

− региональные (республиканские) целевые программы «Жилище» на 2002−2010 гг.;

− Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России».

Целевые программы по обеспечению населения жильем

Реализация данных программ имела несколько этапов, например Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002−2010 гг. проходила в два этапа:

1 этап: 2002−2005 гг. − на этот период действия программы были сформулированы и определены основные подпрограммы, методы их финансирования и основные индикаторы, позволяющие в дальнейшем, данной программе работать более эффективно;

2 этап: 2006−2010 гг. совпал с принятием и реализацией Приоритетного национального проекта. Причем Федеральная целевая программа стала основным инструментом Национального проекта в формировании рынка доступного жилья и обеспечения потребностей граждан в жилых помещениях.

Кроме того, за эти же периоды функционировали региональные (республиканские) целевые программы «Жилище» во всех регионах России.

Итоги реализации программы совпали с намеченными планами при проектировании данных целевых и национальных программ, объемы финансирования были освоены полностью. Данные проекты прошли достаточно успешно, но за период действия были выявлены существенные недостатки, как федеральной, так и региональных (республиканских) целевых программ.

Одним из недостатков данных программ было то, что они были направлены лишь на создание, модернизацию и реконструкцию действующего жилого фонда, который после проведения всех мероприятий, можно было приватизировать и перевести в статус частного жилья. На конец 2010 года по России за счет федерального бюджета было введено 2634,6 тыс. кв. м общей площади, за счет средств бюджетов субъектов федерации и местных муниципальных бюджетов – 1,5 млн кв. м. [3].

В целевых программах нового образца на период действия 2011−2015 гг. была сформулирована и добавлена задача – формирование маневренного и специализированного жилого фонда.

В 2004 году Президентом РФ было подписано постановление о внедрении в эксплуатацию к 2020 году − 140 млн кв. м жилья, из них арендного жилья должно быть не менее одной пятой части от заявленного объема, примерно 30 млн кв. м жилых помещений [2].

Государственно-частное партнерство в области жилищного строительства

Функцию по формированию и финансированию строительства арендного жилья правительство частично возложило на региональные, республиканские и местные бюджеты. Такие меры будут эффективными лишь в том случае, если регионы и местные муниципалитеты будут заинтересованы в строительстве такого специализированного жилого фонда. Ни для кого не секрет что существует специализированный жилой фонд, в котором разрешено проживание граждан по договору социального найма. Для местных властей строительство подобного жилья – лишь дополнительная нагрузка.

В момент перехода от плановой экономики к рыночной многие предприятия промышленной сферы, которые не могли больше содержать на своем балансе жилые многоквартирные дома, общежития, жилые кварталы и даже целые промышленные поселки, просто передали их в ведение муниципалитетов, которые, в свою очередь, определили их на свой баланс [4].

Сейчас с высоким уровнем социальной напряженности, миграции трудовых ресурсов и квалифицированных кадров, обеспеченность жильем будет своего рода якорем, который будет привлекать и удерживать специалистов в нужном регионе. Многие крупные промышленные, перерабатывающие, обрабатывающие и добывающие предприятия заинтересованы в привлечении качественных трудовых ресурсов.

Так почему не пойти от обратного: то есть крупные предприятия строят и вводят в эксплуатацию жилые объекты (многоквартирные дома, жилые квартала, поселки с индивидуальными жилыми домами), но местный муниципалитет берет на себя расходы строительства связанные с подведением коммуникаций с земельному участку, предназначенному под жилое строительство, обеспечению инженерной, коммунальной и социальной инфраструктуры?

Такого рода жилые объекты предприятие может содержать на собственном балансе, при грамотном использовании (девелопмент) данными жилыми помещениями предприятие может получать определенную выгоду, либо передать на баланс муниципалитета.

Повышение платежеспособного спроса на жилую недвижимость

Вариантов использование этих жилых помещений, достаточно много. Например, такие жилые дома можно заселить работниками того предприятия, которое строило это жилье, по примеру ведомственного жилья, то есть работник и его семья проживает в этом жилье до тех пор пока действует трудового договор с предприятием. В свою же очередь, молодые семьи и молодые специалисты таким образом за период проживания в таких ведомственных домах смогут накопить на собственное жилье.

Кроме того, если предприятие не сможет понести все расходы, связанные со строительством жилых объектов, оно может организовать жилищно-строительные кооперативы. В современных условиях жилищно-строительные кооперативы претерпели изменения, возможно участие в долевом строительстве, либо более знакомый вариант – участие за счет отчислений из заработной платы работника.

Исходя из целей, установленных Федеральной целевой программой «Жилище» на 2011−2015 гг., затраты, связанные с обеспечение коммунальной и социальной инфраструктуры земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, будут финансироваться из бюджетов трех уровней: федерального, регионального и местного.

Основная задача приоритетного проекта заключается в стимулировании платежеспособного спроса на жилую недвижимость. В сложившейся рыночной ситуации на рынке недвижимости это возможно лишь за счет снижения стоимости жилой недвижимости как минимум на 25−30%. Это возможно лишь при участии государства в формировании рынка доступного жилья. Путем предоставления государственных гарантий строительным компаниям, компенсирования части затрат связанных подведением коммуникаций к объекту жилого строительства, строительства за счет трех уровней бюджетов объектов социальной инфраструктуры (поликлиники, школы, детские сады и т.д.).

Вывод

Таким образом, тесное партнерство государственного и частного строительного сектора, является одним из явных и мощных инструментов в сложившемся механизме формирования и функционирования рынка доступного жилья.