Социальные инновации: перспективы некоммерческих объединений граждан на рынке недвижимости

Одной из главных задач жилищной политики является создание условий для массового строительства доступного жилья. В качестве перспективного способа решения этого вопроса государство видит вовлечение некоммерческих жилищных организаций в процесс создания жилищного фонда. Главным инструментом в этом процессе должны стать жилищно-строительные кооперативы.

Ранее учеными Республики Татарстан [1] уже выдвигалась оценка перспектив развития накопительной системы приобретения жилья. Отмечалось, что создание системы жилищных кооперативов позволит существенно снизить систематические риски жилищной сферы в периоды стагнации экономики региона, и, кроме классического ипотечного кредитования, населению будет предоставлен еще один инструмент решения жилищной проблемы. Однако для активного развития кооперативного движения требуется проведение активной государственной политики, направленной на создание организационно-информационного обеспечения данного движения. При этом одним из ключевых условий обеспечения максимальной социально-экономической эффективности жилищных кооперативов является ориентация на новое жилищное строительство. Это позволит сохранить стоимость приобретаемого жилья на приемлемом уровне и обеспечит высокую деловую активность в инвестиционно-строительной сфере.

Одним из основных факторов, негативно влияющих на динамику спроса на рынке жилья, является отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищно-строительных кооперативов, позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку. В связи с этим, одной из основных задач органов власти является формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан.

Организационные и правовые вопросы

Необходимость развития данного сегмента объясняется тем, что, помимо низкой покупательской способности населения на рынке жилья, отсутствует активность самих граждан в части объединения в жилищно-строительные кооперативы.

Позиция Правительства Республики Татарстан предусматривает, что развитие этих институтов в настоящее время должно базироваться на определенных преференциях, предоставляемых федеральным, региональным и местным законодательством для некоммерческих объединений граждан в целях обеспечения их жильем или на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации. В рамках стимулирования данных институтов в Республике Татарстан будет реализован комплекс мер, направленных, в том числе, на формирование льготных условий налогообложения жилищно-строительных кооперативов [4].

Решение вопроса с созданием жилищно-строительного кооператива, особенно если оно состоится в виде объединения граждан для решения своих жилищных проблем, потребует проработки ряда серьезных организационных вопросов. В частности, необходимо определиться с тем, кто будет правообладателем земельного участка и, соответственно, застройщиком.

Для дальнейшего развития жилищно-строительных кооперативов Федеральным законом от 30.11.2011 № 349-ФЗ были внесены поправки в законодательство, создающие реальные условия для популяризации деятельности жилищно-строительных кооперативов в деле обеспечения жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Важные изменения были внесены в Земельный кодекс РФ. Так, с настоящего момента земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан из числа работников государственных и муниципальных учреждений (ВПО, здравоохранения, культуры) для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса.

Преимущества жилищно-строительного кооператива

Подобные поправки являются существенным фактором, позволяющим обеспечить строительство доступного жилья. Другими словами, проведенное ранее закрепление в нормативно-правовом поле жилья эконом-класса, с развитием экономики жилищных отношений получает все больше возможностей для реализации [3]. Отметим, что среди ключевых параметров жилых помещений экономического класса стало ограничение по стоимости – не более 30 тыс. руб. за кв. м. общей площади. При этом цена не должна быть выше цены, определенной Министерством регионального развития для субъекта Российской Федерации. Отметим, что в настоящее время данная цена определяется для жилищных программ, в которых социальные выплаты осуществляются через софинансирование из средств федерального бюджета. Таким образом, при запуске кооперативного движения жилищно-строительные кооперативы управленческим решением должны будут установить подобные ценовые ограничения. А безвозмездное получение земельных участков призвано снизить исходную стоимость строительства жилья. По устоявшейся оценке, доля земельного участка в общей стоимости строительства жилого дома может достигать 20% и исключение ее из расходов позволит достичь установленных цен (не более 30 тыс. руб. за кв. м. общей площади) при строительстве жилья эконом-класса.

В рамках пакета поправок в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Выполнение жилищно-строительным кооперативом функций застройщика позволяет исключить из расходов на строительство прибыль коммерческого застройщика, которую кооператив должен взять на себя. Другими словами, ЖСК должен стать социальным (некоммерческим) поставщиком жилья для своих членов. Его ключевое отличие от традиционного застройщика – отсутствие коммерческой маржи в цене реализации, так как потребители и будут являться групповым заказчиком строительства.

Для оценки реализуемости предлагаемых мероприятий важно понимать перспективы института ЖСК в сложившейся в строительной индустрии практике.

Проблемы, связанные с профессиональными требованиями к застройщикам

В Республике Татарстан в современных условиях застройщиками жилья выступают различного рода организации, которые можно разделить на две группы.

Первая группа представлена организациями, которая выполняет все виды строительно-монтажных работ (или большую часть) самостоятельно, в том числе осуществляет реализацию построенного жилья. Подобного типа организации называют девелоперскими компаниями.

Вторая группа организаций осуществляет лишь часть строительных работ, активно привлекая субподрядные компании на отдельные виды работ. С отменой лицензирования и введения членства в саморегулируемых организациях (СРО) существенно возросли требования к  профессионализму подрядной организации, без которого не получить допуска к строительным работам. В результате, если раньше фирма-застройщик земельного участка могла быть представлена фактически лишь одним человеком – руководителем фирмы, то сейчас необходим соответствующий штат профессиональных сотрудников. Однако схема с привлечением субподрядных организаций на отдельные виды работ остается распространенной практикой среди строительных фирм.

В связи с перечисленными обстоятельствами отметим, что при реализации предлагаемой нами схемы, на ЖСК, являющегося застройщиком, будет возложена обязанность по прохождению процедуры получения членства в СРО. А если учесть, что ЖСК составляют будущие жильцы дома, то можно предположить, что по профессиональному составу ЖСК не будет соответствовать требованиям СРО. Таким образом, деятельность в качестве застройщика у ЖСК может вестись только при соблюдении рассмотренных требований, что практически невозможно. Это означает, что в современных условиях функционирование ЖСК в качестве квалифицированного участника (застройщика) строительного рынка осложнено серьезными проблемами. Вместе с тем, по нашему мнению, разрешение этого вопроса лишь вопрос времени, причем, в каждом муниципальном образовании возможны свои решения.

Таким образом, уровень развития нормативно-правовой базы в достаточной степени соответствует реалиям экономики и позволяет на практике реализовать заложенные в основу ЖСК преимущества строительства доступного жилья.

Выводы

Успешный запуск механизма ЖСК позволит государству уменьшить бремя задач по обеспечению жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Стратегически функционирование ЖСК будет направлено на ту категорию населения, которая не может ни самостоятельно улучшить свои жилищные условия, ни принять участие в государственных жилищных программах.

В результате, по нашему мнению, массовый запуск кооперативного движения должен составить реальную альтернативу федеральным и региональным жилищным программам по обеспечению населения жильем, что позволит более эффективно использовать бюджетные средства при выполнении государством социальных функций. Вместе с тем внедрение механизма ЖСК позволит расширить основания для создания системы социальных стандартов государственных услуг на рынке жилья [2].