Особенности финансирования инвестиционных проектов на первичном рынке жилья

Эффективность развития жилищного строительства, а вместе с этим и большинства отраслей народного хозяйства, зависит от целого ряда факторов. Поэтому для системного решения данного вопроса на протяжении последнего десятилетия Правительством РФ и региональными органами государственной власти строительный сектор выделен в приоритетную область развития.

К 2010 году государственная жилищная политика сформировалась на двух принципиальных положениях: необходимости поддержки предложения жилья и повышении спроса со стороны основной части населения.

Общим моментом для двух указанных мер является выбранная форма стимулирования – субсидирование части стоимости расходов на жилищное строительство и приобретения жилья.

Источники финансирования жилищного строительства

Для опережающего развития жилищного строительства необходимо дальнейшее формирование полноценной институциональной инфраструктуры и инструментария финансирования этой отрасли.

Необходимость развития системы финансовых инструментов связана с тем, что существующий перечень используемых источников финансирования настолько мал, что до сих пор не заслужил внимания и не выделен в приоритетную группу для дальнейшей разработки и внедрения. Поэтому на первом плане остается схема, которую образно можно охарактеризовать как «возьмите деньги и стройте на них, сколько сможете».

С нашей точки зрения, в современных условиях первоочередной задачей структур, отвечающих за развитие рынка жилищного строительства, должно стать аккумулирование существующих и разработка новых организационно-финансовых схем финансирования жилищного строительства. Это необходимо в целях привлечения инвестиционных ресурсов широкого круга заинтересованных лиц.

По результатам проведенных нами исследований, одним из наиболее емких по объему ресурсов являются средства населения.

К середине 2000-х годов на первичном рынке закрепилось несколько альтернативных схем финансирования жилищного строительства за счет средств населения:

– вексельная схема;

– договор простого товарищества;

– заключение предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования.

Все эти схемы условно назывались долевым участием в строительстве.

Долевое участие в строительстве

Экономическая сущность долевого участия заключается в предварительной оплате (частичной или полной) покупки жилья. Популярность долевого участия как источника финансирования заключается в наличии взаимного интереса застройщиков и покупателей к этому процессу.

Для покупателей данная форма позволяет приобретать жилье по более низкой цене и с поэтапной оплатой. Зависимость между этапом строительства и стоимостью жилья обратная – чем в более высокой стадии готовности находится жилой дом, тем ближе стоимость квадратного метра к ценам на вторичном рынке. Подобная ситуация объясняется простой экономической формулой: на более ранних стадиях строительства присутствуют значительные финансовые и строительные риски. В частности, перед застройщиком на этом этапе стоит задача привлечь покупателя фактически на пустом месте. Естественно, единственной возможностью это сделать является привлекательно низкая цена. 

По нашим оценкам, величина дисконта на первичном рынке может достигать в среднем 25% от цен на вторичном рынке.

Для застройщиков потребность привлечения дольщиков в процесс строительства объясняется недоступностью других, прежде всего, заемных источников финансирования. Дело в том, что банки в настоящее время практически не кредитуют девелоперские проекты из-за значительных строительных рисков, обусловленных целым рядом существенных факторов. В частности, застройщиками несвоевременно оформляются права собственности или права долгосрочной аренды на землю. Подготовка и получение положительного заключение экспертизы на проектно-сметную документацию зачастую заканчиваются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

В связи с этим у застройщиков отсутствуют потенциальные объекты для обеспечения банковских кредитов. Тем не менее, в условиях успешно выбранного месторасположения и соответствующей концепции проекта, у девелоперов, как правило, отсутствует необходимость в привлечении заемного капитала. Наоборот, в этих случаях застройщику невыгодно привлекать средства на платной основе, так как успешные продажи хотя бы 50% квартир в доме позволяют возместить расходы, понесенные при строительстве объекта.

Вместе с тем отметим, что главным критерием популярности схемы с привлечением покупателей на этапе строительства является тотальное превышение спроса над предложением жилья.

Ведь покупатели готовы идти на заключение рискованных договоров ради возможности подешевле купить себе наиболее приглянувшееся жилье. 

Более того, преимущества долевого строительства состоят также в том, что покупателю предоставляется возможность поэтапной оплаты приобретаемой квартиры.

Актуальность использования долевых схем строительства жилых домов сохраняется в связи с финансовой несостоятельностью начинающих свою деятельность застройщиков и нежеланием опытных застройщиков направлять ранее аккумулированную прибыль на строительство новых объектов.

Законодательство о долевом участии в строительстве 

На сегодняшний день в России основным источником финансирования жилищного строительства являются средства населения в рамках крайне рискованных схем так называемого долевого участия. Анализ строительного рынка показывает наличие большого количества строительных компаний, не обладающих необходимой финансовой устойчивостью, работающих за счет бесплатных средств населения, при недостаточной ответственности за сроки, качество и конечную стоимость жилья перед потребителями. Действуя практически бесконтрольно за счет денежных средств, собираемых напрямую от населения, застройщики не очень заинтересованы в переходе к цивилизованным финансово-кредитным механизмам, действующим во всех развитых странах.

С 1 апреля 2005 года вступил в действие закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [2]. В соответствии с ним застройщикам было запрещено привлекать средства дольщиков без наличия зарегистрированных прав на земельный участок, подготовленной и утвержденной проектно-сметной документации, разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации.

Другими словами, получалось так, что застройщикам фактически закрывался путь к бесплатному источнику финансирования строительных проектов. Однако введение в действие данного закона не привело к достижению поставленной цели – повышению цивилизованности организационно-правовых отношений между застройщиками и дольщиками.

Дело в том, что положения данного закона не содержали прямого запрета на использование других схем привлечения средств будущих покупателей. С учетом парадоксальности сложившейся ситуации только в июне 2010 года в данный закон были приняты поправки, запрещающие привлечение средств на этапе строительства, кроме как с заключением договоров долевого участия, подписанных в соответствии с рассматриваемым законом.

Девелоперы и коперативы 

Однако с момента введения закона о долевом участии ведущие девелоперы начали поиск новых организационно-правовых форм финансирования строительства, адекватных действующему законодательству.

Первым делом под прицел застройщиков попал раздел Жилищного кодекса РФ, где были прописаны положения деятельности жилищных и жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) [1]. Жилищный кодекс превратил жилищно-строительные кооперативы в кооперативы «одного дома» и определил, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Ключевое для застройщиков достижение данного нововведения заключается в том, что и по настоящее время для ЖСК какие-либо финансовые требования, правила по срокам накопления и кредитования пайщиков кооператива кодексом не установлены, а регулируются лишь уставом кооператива. Важнейшая выгода для девелопера в данном случае – создание ЖСК на начальном этапе строительства объекта. Это позволяет кооперативам устанавливать привлекательные и доступные условия приобретения жилья.

Таким образом, в настоящее время организация ЖСК остается единственной законной формой привлечения средств дольщиков, когда для аккумулирования средств нет необходимости соблюдения положений закона о долевом участии. Более того, на это есть прямое указание в принятых недавно поправках к закону о долевом участии [2]. В итоге, в современных условиях формирование ЖСК является одним из наиболее привлекательных схем привлечения фактически бесплатных средств покупателей в строительство многоквартирного дома.