Статья опубликована в журнале «Российское предпринимательство»2 / 2009

Факторы и условия развития земельной ипотеки в России

Ивасенко Анатолий Григорьевич, к.э.н., доцент, профессор Бердского филиала Новосибирского государственного технического университета, Россия

Translation will be available soon.

 Читать текст |  Скачать PDF | Загрузок: 15

Аннотация:
Перспективы рынка земельно-ипотечного кредитования практически необозримы. По оценкам экспертов, объемы земельной ипотеки, как минимум, могут быть соизмеримы с жилищной. Объем рынка последней оценивается в сумму, эквивалентную 100–200 млрд долларов США.
Цитировать публикацию:
Ивасенко А.Г. Факторы и условия развития земельной ипотеки в России // Российское предпринимательство. – 2009. – Том 10. – № 2. – С. 145-149.

Приглашаем к сотрудничеству авторов научных статей

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации - от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241


Организация эффективного оборота земли в России возможна только на основе системы кредитного обеспечения. Это обусловлено тем, что для организации земельного оборота в современных условиях необходимы:

– надлежащая институциональная инфраструктура (земельное законодательство, система государственного кадастра и регистрации прав на землю, данные оценки земли, профессиональные специалисты);

– банковский капитал, нацеленный на сферу использования земли;

– наличие и свободный доступ к кредитным ресурсам;

– система налогообложения, базирующаяся на природно-ресурсном рентном потенциале.

Земля как залоговый потенциал

У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый потенциал – земля. По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года, сельскохозяйственными организациями используется более 233 млн га. Крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн га, и 8,5 млн га занимают личные подсобные хозяйства.

В обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки. Они, помимо рыночной стоимости, обеспечивают еще и текущие поступления. За счет последних, в свою очередь, может осуществляться погашение кредита и выплата процентов по нему. С учетом этого реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит 9–10 млн га [1].

В будущем предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель, право собственности на которые может возникнуть у субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета их ипотеки (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке) [2].

Сдерживающие факторы

Среди факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать:

– неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка;

– отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель сельскохозяйственного назначения от ухудшения или потери их плодородия;

– малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;

– нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям.

Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована.

Слабое развитие ипотеки земельных участков и иной недвижимости во многом обусловлено также сложной экономической ситуацией в агропромышленном производстве. Это не способствует заключению кредитных договоров на длительный срок, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом земли.

Для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей недоступность земельно-ипотечных кредитов связана с высокими процентными ставками и отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Ключевой проблемой здесь является низкий уровень доходности аграрного производства, определяющий, в свою очередь, невысокую привлекательность аграрной сферы для потенциальных инвесторов.

Факторы развития ипотечного кредитования

Необходимыми условиями развития земельно-ипотечного кредитования являются:

– повышение капитализации банковской системы;

– формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов;

– становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Существенно также, что в стране отсутствуют небанковские финансовые посредники.

Таким образом, на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения в той или иной стране огромное влияние оказывает целый набор факторов и условий (см. таблицу) [3].

Таблица

Факторы и условия, влияющие на организацию и развитие ипотечного кредитования

Группа факторов и условий

Перечень основных факторов и условий в данной группе

Политические

– стабильность системы экономических отношений;

– стабильность и предсказуемость политической ситуации;

– наличие или отсутствие внешней угрозы;

– военная или экономическая экспансия других государств;

– возможность или недопустимость мер экспроприации;

– степень доверия субъектов земельно-ипотечного кредитования к действиям органов власти

Экономические

– уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования;

– устойчивость национальной валюты, уровень инфляции;

– уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность;

– соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики;

– источники финансирования и стоимость создаваемых программ;

– наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), которые заинтересованы в высоконадежном и долгосрочном вложении финансовых ресурсов;

– уровень экономической грамотности населения

Правовые

– способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости;

– обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога;

– наличие или отсутствие четкой системы регистрации земель сельскохозяйственного назначения, а также регистрации залога

Исторические условия

– существующие в обществе традиции накопления и инвестирования, отношение к кредитованию у населения;

– наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования;

– особенности истории формирования земельного строя

Социальные

– форма государственной поддержки граждан со стороны государства;

– уровень жизни населения;

– адекватность существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке

Организационные

– теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны;

– существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования;

– существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности;

– существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования

Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры.


Издание научных монографий от 15 т.р.!

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241