Мероприятия по повышению качества жилищного фонда Российской Федерации

Жилищный кодекс закрепил за собственником жилья обязанность финансирования всего комплекса работ по содержанию принадлежащего ему помещения, а также части общего имущества многоквартирного дома. В процессе приватизации новым владельцам передавались жилые помещения, где долгое время не проводился ремонт. При этом приватизация вообще носила как бы бесплатный характер – новый собственник практически ничего не платил за процесс приватизации, а государство, в свою очередь, не передавало ему средства на текущий и капитальный ремонт.

Государство как бы забыло о своих невыполненных обязательствах по начислению амортизации, предназначенной на восстановление физического износа жилых помещений как муниципальной и государственной формы собственности, так и частной. Долгое время во многих муниципальных образованиях не были введены даже ставки платы за найм и капитальный ремонт, а значит, средства на проведение капитального ремонта не собирались.

На сегодняшний день в России более 95 млн. кв. м жилья относится к ветхому и аварийному жилищному фонду, что составляет порядка 3,2% жилья в стране, в этом фонде проживает более 4,6 млн. человек [3, с. 22].

Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда только за период 1992 – 2005 гг. выросла с 30 до 95 млн. кв. м. При этом, в 2005 г. введено 43,6 млн. кв. м. нового жилья, а выведено, по причине ветхости и аварийности, только 2,1 млн. кв. м. Таким образом, в России продолжается рост общей площади жилых помещений и рост площади ветхого и аварийного жилищного фонда [2, с. 87].

Проблема ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда стоит, прежде всего, перед предприятиями ЖКХ, так как имеется прямая зависимость: качество жилищного фонда – качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Однако, специфика признания жилья ветхим и аварийным, государственное регулирование многих сторон деятельности предприятий ЖКХ и отсутствие инвесторов привело к кризису в жилищном хозяйстве. А в структуре расходов бюджетов всех уровней на всю сферу удельный вес капитального ремонта составляет чуть больше 0,4% при нормативной потребности порядка 4-5%. В результате ежегодные объемы осуществляемого капитального ремонта снизились с 22,2 млн. кв. м. в 1992 г. до 0,4 млн. в 2000 г. [3; с. 23].

Сложившаяся ситуация идёт в разрез с экономическими интересами нового собственника, предприятий ЖКХ и самого государства в силу следующих причин:

– накопленный объём недоремонта в итоге лёг на плечи новоявленных владельцев. При этом собираемые в последние годы средства расходуются только на «горячие объекты», а не на те жилые помещения, собственники которых заплатили за капитальный ремонт. Немного проще обстоит дело в том случае, когда в многоквартирном доме организовано товарищество собственников жилья;

– отсутствуют инвестиции и должный уровень мотивации на оптимизацию бизнес-процессов в сфере ЖКХ;

‑ установленные государством нормы и правила по обеспечению параметров эксплуатации зданий не исполняются, а жилищный фонд неотвратимо ветшает.

Для исправления ситуации необходимо выполнить комплекс мер, состоящий из двух основных блоков.

Во-первых, требуется осуществить корректировку действующего механизма финансирования запланированных мероприятий по капитальному ремонту жилищного фонда, осуществляемого в рамках государственных программ с привлечением частного бизнеса в роли подрядчиков и соинвесторов. При этом необходимо ориентироваться на следующие принципы:

‑ финансирование мероприятий осуществляется на паритетной основе бюджетных субсидий, предназначенных для новых собственников по государственным стандартам капитального ремонта и в прямой зависимости от степени износа конструктивных элементов жилого дома и инженерного оборудования;

‑ потребность в финансовых ресурсах определяется на основе плана, содержащего стоимостную характеристику выполнения необходимого перечня работ, согласованного с Государственной жилищной инспекцией;

‑ часть необходимых средств должна вкладываться новыми собственниками;

‑ на персональном счёте каждого жилого помещения производится аккумулирование платежей собственников на капитальный ремонт, а также привлечённых средств и государственных целевых субсидий для малоимущих граждан на покрытие части или общей суммы затрат;

‑ накопленные средства на капитальный и текущий ремонт будут следовать за движением имущественных прав собственника относительно недвижимости.

Этот блок мероприятий будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности жилищной сферы в России, развитию взвешенного подхода собственников к управлению своим жильём. Кроме того, это даст возможность государству реабилитироваться по вопросу неосуществлённых в своё время капитальных ремонтов.

Во-вторых, надо реализовать реинжиниринг бизнес-процессов специализированных предприятий ЖКХ, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и производящих капитальный ремонт. Следовательно, необходимо фундаментально переосмыслить и радикально перепроектировать бизнес-процессы субъектов предпринимательской деятельности в сфере жилищного хозяйства для достижения существенных, резких, скачкообразных улучшений в таких ключевых для современной экономики показателях результативности, как затраты, качество, уровень обслуживания и оперативность. При этом необходимо соблюдать следующий алгоритм:

1) Нулевой этап. «Диагностика причин кризиса и анализ возможностей предприятия»:

‑ проведение SWOT-анализа.

2) Этап №1. «Образ будущего»:

‑ разработка долгосрочной стратегии предприятия, спецификация целей;

‑ проведение многоаспектной декомпозиции общей задачи реинжиниринга.

3) Этап №2. «Обратный реинжиниринг»:

‑ создание модели предприятия;

‑ проведение анализа текущего состояния процессов и их стоимостной оценки;

‑ осуществление документирования потоков работ и существующих процессов.

4) Этап №3. «Прямой реинжиниринг»:

‑ перепроектирование бизнес-процессов;

‑ разработка организационных, технологических, инновационных структур и процессов;

‑ разработка схем организационного взаимодействия персонала;

‑ разработка информационной системы обеспечения реинжиниринга.

5) Этап № 4. «Внедрение».

‑ внедрение перепроектированных процессов и систем на предприятии [4; с. 33].

Этот блок финансово оздоровит специализированные предприятия, будет способствовать их техническому и технологическому прорыву в сфере осуществления капитального ремонта жилья, повысит их конкурентоспособность.

Реализация предложенных выше мероприятий позволит замедлить темпы износа жилищного фонда за счёт привлечения дополнительных инвестиций, способствовать оптимизации финансово-хозяйственной деятельности предприятий, осуществляющих капитальный ремонт и снижению темпов ветшания жилищного фонда.

Таким образом, описанная выше ситуация в сфере капитального ремонта жилищного фонда в России, имеет аналогичные тенденции во всех регионах – прогрессирующее ветшание, неэффективные механизмы финансирования, неоптимальные бизнес-процессы специализированных предприятий, отсутствие достаточных инвестиций. И здесь инициатива должна идти:

‑ от органов власти, которым следует пересмотреть планы финансирования капитального ремонта жилых помещений;

‑ от специализированных предприятий, которые должны фундаментально переосмыслить свою деятельность;

‑ от собственников жилых помещений, которые должны поставить вопрос использования источников средств на капитальный ремонт по целевому назначению.

Только совместными усилиями можно преодолеть кризис в жилищной сфере России.

[1] Исследование проводилось при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда, 2006, грант № 06-02-00308а «Организационно-экономические основы формирования рынка жилищно-коммунальных услуг».