Статья опубликована в журнале «Жилищные стратегии»1 / 2014
DOI: 10.18334/zhs.1.1.54

О перспективах развития рынка жилья эконом-класса

Медяник Юлия Владиславовна, кандидат технических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

On Prospects of the Economical-Class Housing Market - View in English

 Читать текст |  Скачать PDF | Загрузок: 30

Аннотация:
Задача обеспечения граждан доступным жильем является актуальной в нашей стране на протяжении многих лет. В статье рассматриваются основные тенденции развития рынка жилой недвижимости и меры государственной поддержки жилищного строительства.Автором отмечается ключевая роль модернизации предприятий индустриального домостроения и возрождения института типового проектирования, без применения которых невозможно реализовать масштабные задачи в сфере жилищного строительства. Предложены инструменты снижения стоимости жилья эконом-класса в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи», а также на перспективу.

JEL-классификация: I38, L74, L78, R38

Цитировать публикацию:
Медяник Ю.В. О перспективах развития рынка жилья эконом-класса // Жилищные стратегии. – 2014. – Том 1. – № 1. – С. 45-60. – doi: 10.18334/zhs.1.1.54

Приглашаем к сотрудничеству авторов научных статей

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации - от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241


Введение

Обеспеченность населения жильем является одним из показателей, характеризующих стабильность социально-экономического развития страны, благополучие  и уровень жизни ее граждан. В настоящее время общий объем жилищного фонда в России составляет около 3359 млн. м2, при этом уровень обеспеченности жильем по сравнению с развитыми странами достаточно скромен и не превышает 23,4 м2 на одного жителя [19]. Для сравнения, в США на одного жителя приходится 75 м2 жилья, в Великобритании – 62 м2, в Германии – 45 м2  [17].

Несмотря на ежегодный рост объемов жилищного строительства, отмечающийся в нашей стране в последние годы, на конец 2013 г. только 7,5% граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, были обеспечены доступным и комфортным жильем. Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составляет более 2,5 млн.

Ежегодное увеличение стоимости недвижимости и рост инфляции только увеличивают разрыв между ценами на жилье и доходами населения. В первом полугодии 2014 г. средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. выросла на 13% и составила 40456 руб. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников при этом составила около 30 тыс. рублей. Реальные доходы населения по итогам I квартала 2014 г. показали отрицательную динамику и снизились на 2,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года [17], а темп роста реальной заработной платы оказался минимальным с 2011 г. и находится на уровне 3,4%. В то же время, около 13% населения нашей страны имеют денежные доходы ниже величины прожиточного минимума. Таким образом, значительная часть населения не может рассчитывать на приобретение жилья за счет собственных средств. Особо остро жилищная проблема стоит в малых городах, бюджеты которых недостаточны для финансирования строительства нового жилья и дополнительной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий [23].

Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов могут лишь около 20% граждан [2,6], а механизмы развития ипотечного кредитования в сфере малоэтажного строительства, на которое приходится до 50% вводимого жилья, и вовсе не отработаны [11]. Результаты исследований ряда авторов позволяют утверждать, что такие негативные тенденции, как ежегодный рост цен на жилье, отмечаемый не только в большинстве регионов России, но и на мировых рынках, и увеличение разрыва между доходами населения и ростом цен на недвижимость, могут привести к кризисному состоянию рынка недвижимости [20,22]. В связи с изложенным выше, разработка и реализация мероприятий государственной поддержки граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и юридических лиц, участвующих в строительстве доступного жилья, приобретают особую актуальность.

Структура и состояние жилищного фонда и обеспеченность населения жильем

По данным Росстата, на конец 2013 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 3,36 млрд. м2 [19]. Наиболее интенсивно развитие жилищного строительства в нашей стране происходило до 90-х годов 20 века, когда ежегодно вводилось в эксплуатацию в среднем до 68,7 млн. м2 жилья. В последующее десятилетие отмечался ежегодный спад объемов вводимого жилья, а к 2000 г. произошло снижение в 2 раза – до 30,3 млн. м2 (рис.1).

Рисунок 1. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м2 [19]

Восстановление объемов жилищного строительства началось лишь с 2005 г. и за 10 лет удалось увеличить объемы вводимого жилья в 1,5 раза. В 2013 г. ввод в действие общей площади жилых домов достиг 70,5 млн. м2, в первом полугодии 2014 г. тенденция к увеличению объемов строительства жилья была продолжена – рост введенных площадей составил 30% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.

Несмотря на положительную динамику ежегодного ввода жилья, с 2000 г. жилищный фонд страны увеличился лишь на 20%. Общая площадь аварийного и ветхого жилья в 1,3 раза превысила показатель ввода жилья. При этом только 7% от состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях семей смогли улучшить свои жилищные условия по данным на конец 2012 г. Более 32 % домохозяйств из числа неудовлетворенных своими жилищными условиями, планируют в ближайшее время их улучшить.

Необходимо отметить также, что по данным исследований, проведенных Коростелевой Т.С. и Кирилловым А.В., с учетом уровня благоустройства, года постройки домов и процента их износа, более трети всего жилищного фонда РФ не соответствует современным требованиям комфортности жилья. Отмечавшийся с 2000 г. рост общей площади жилых помещений на одного жителя страны объясняется ухудшением демографической ситуации в стране [5].

В исследованиях ряда авторов отмечается влияние демографических факторов на изменение спроса на жилье и размеры домохозяйств [21,24]. Низкая покупательная способность населения, с одной стороны, и отсутствие рынка дешевого жилья, с другой стороны, привели к тому, что стало выгодно строить жилье с минимальным размером квартир. В работе Гареева И.Ф., посвященной исследованию эффективности бюджетных программ воспроизводства жилищного фонда в Республике Татарстан отмечается, что при строительстве квартир с небольшими площадями их стоимость оказывается в 2 раза ниже, чем при приобретении на рынке [3]. Такое положение характерно не только для отдельных регионов, но и для России в целом. Как видно на рис.2, количество построенных в 2013 г. квартир по сравнению с 2000 г. увеличилось в 2,5 раза, однако средняя их площадь имеет заметную тенденцию к уменьшению. При такой динамике возникает опасность, что через 15-20 лет мы  столкнемся с ситуацией, когда рынок вторичного жилья будет переполнен малогабаритным и морально устаревшим жильем.

Рисунок 2. Число построенных квартир в России и их средняя общая площадь

Таким образом, несмотря на отмеченный рост ввода жилья за последние годы, этого явно недостаточно для замещения стареющего и выбывающего из эксплуатации жилищного фонда, поэтому необходимо ускорение темпов строительства нового и комфортабельного жилья, отвечающего современным требованиям.

В Российской Федерации обеспечение граждан доступным жильем стало одной из приоритетных задач государственной политики в жилищной и коммунальной сферах, для решения которой в 2014 г. Правительством РФ была разработана государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Прогнозные показатели, которые планируется достичь в результате реализации программы, приведены в табл.1.

Таблица 1

Прогноз состояния жилищного строительства в России до 2020 г.

Примечание. Таблица составлена и рассчитана по данным Государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и Росстата [16,19]

Предполагается, что в рамках реализации программы годовой объем ввода жилья составит к 2020 г. 100 млн. м2, что позволит увеличить долю семей, обеспеченных доступным и комфортным жильем (из общего числа  семей, желающих улучшить свои жилищные условия), до 60%. Годовой объем ввода жилья экономического класса увеличится по сравнению с 2012 г. более чем в 2 раза (с 30 до 66 млн. м2), и его доля достигнет 66% в общем объеме вводимого жилья. Уровень обеспеченности жильем при самых оптимистичных прогнозах возрастет на 50% и составит около 35 м2 на одного жителя.

Планы по строительству доступного жилья предусматривают также ввод в эксплуатацию дополнительно к ранее запланированным государственной программой объемам в 2015 г. – 5 млн. м2, в 2016 г. – 6 млн. м2, в  2017 – 14 млн. м2 общей площади жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи».

Реализация программы «Жилье для российской семьи» будет осуществляться в период с 2014 по 2017 годы на территории 65 субъектов РФ. По информации Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации, заявленный данными субъектами объем жилья экономического класса, планируемый к вводу в эксплуатацию до 1 июля 2017 г., составляет к настоящему моменту времени более 19 млн. м2. Наибольшие объемы жилья заявлены по Краснодарскому краю, Республике Татарстан и ряду других субъектов РФ (рис.3).

Рисунок 3. Заявленные объемы жилья экономического класса, планируемые к вводу в эксплуатацию до 1 июля 2017 г., по субъектам РФ, млн.м2 [15]

Результатом реализации поставленных в программе задач должно стать стимулирование строительства жилья экономического класса и снижение его стоимости, внедрение инновационных механизмов строительства жилья, формирование механизма удовлетворения спроса для граждан, которые не могут приобрести жилье по рыночным ценам.

Очевидно, что в решении поставленных задач ключевая роль должна быть отведена модернизации предприятий индустриального домостроения и возрождению института типового проектирования. Необходимо также совершенствование методов и технологий строительства жилья экономического класса с целью снижения стоимости строительства и расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию зданий.

Развитие сегмента крупнопанельного домостроения как инструмент повышения доступности жилья

На сегодняшний день одним из перспективных, но пока недостаточно эффективно использующихся механизмов стимулирования строительства доступного и комфортного жилья может и должен стать переход на индустриальное крупнопанельное домостроение.

Привлекательность строительства крупнопанельных домов в рамках реализации государственных жилищных программ заключается, прежде всего, в более низкой их стоимости и трудоемкости по сравнению с монолитными и кирпичными зданиями за счет использования конструкций повышенной заводской готовности, высокой скорости возведения, минимизации расходов на отделочные работы, широких возможностях использования как в многоэтажном, так и малоэтажном строительстве.

В табл. 2 приведены нормативные сроки строительства жилых домов различных конструктивных решений. Как видно, общая продолжительность строительства крупнопанельных домов в 1,5-2 раза меньше кирпичных и монолитных, а продолжительность отделочных работ в крупнопанельных зданиях занимает в 2 раза меньше времени, чем в зданиях других конструктивных решений.

Таблица 2

Нормативная продолжительность строительства жилых зданий [8]

Однако еще с «советских» времен в отношении крупнопанельных домов существуют определенные стереотипы: отсутствие архитектурной выразительности, низкая энергоэффективность, плохая звукоизоляция, некачественное выполнение швов между панелями, неудачные объемно-планировочные решения, более низкое качество квартир по сравнению с аналогами из кирпича и монолитного железобетона.

Действительно, большинство действующих заводов крупнопанельного домостроения (КПД) выпускают устаревшие серии, не отвечающие современным требованиям [18]. Износ технологического оборудования предприятий КПД достигает 70-80%, а сами предприятия работают лишь на треть своей мощности  [7,10]. Такое состояние заводов КПД не позволяет выпускать на их базе конкурентоспособную продукцию, отвечающую современным требованиям.

В то же время, нельзя не отметить преимущества массового строительства зданий на базе домостроительных комбинатов. Это возможность организации непрерывного технологического потока, включающего изготовление сборных элементов, их доставку на строительную площадку, монтаж и отделку зданий; объединение под единым руководством производственной базы, строительно-монтажных организаций и вспомогательных служб; более высокая производительность труда рабочих и низкая удельная трудоемкость возведения крупнопанельных домов. Таким образом, на базе домостроительных комбинатов возможно осуществлять полный цикл работ, начиная с разработки проектной документации и производства строительных материалов и заканчивая вводом готовых объектов в эксплуатацию. В связи с этим особое  значение приобретает необходимость дополнительной поддержки в рамках государственных жилищных программ предприятий, взявших курс на модернизацию производства.

Строительство доступного и комфортного жилья требует создания соответствующей инфраструктуры [9]. Модернизированное производство домостроительных комбинатов, с нашей точки зрения, должно быть направлено на комплексное освоение территорий с созданием объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, спортивных площадок. Реализация такого подхода будет способствовать вовлечению в процесс создания продукции предприятий КПД большого числа организаций-участников – проектных институтов, производителей строительных конструкций и материалов, строительно-монтажных организаций, что позволит не только увеличить данный сегмент строительного рынка, но и придаст новый импульс развитию строительной индустрии в целом [4, 25].

По мнению проф. Бузырева В.В., инфраструктура домостроительных комбинатов, которые к настоящему времени не функционируют по своему прямому назначению, может быть использована или перепрофилирована под выпуск продукции для строительства жилья [1].

Опыт модернизации домостроительных комбинатов в Ростове-на-Дону, Уфе, Набережных Челнах и переход предприятий КПД на использование гибкой системы панельного домостроения (ГСПД), разработанной ОАО «ЦНИИЭП жилища», открывает новые возможности для значительного увеличения объемов строительства жилья, отвечающего социально-экономическим потребностям современного общества [10]. Переход на  ГСПД предполагает рациональную стандартизацию параметров основных конструктивных шагов и унифицированных конструктивных решений зданий, возможность изготовления изменяемых изделий внутренних конструкций и применения различных вариантов отделки наружных ограждающих конструкций. Система предусматривает также использование каркасных элементов (колонн, ригелей) для строительства встроенных помещений высотой до 3,3 м на первых этажах жилых зданий, с целью размещения в них учреждений культурно-бытового обслуживания населения. Такой подход позволит не только разнообразить архитектурную выразительность жилых зданий, но и частично решить задачу комплексного подхода к застройке жилых микрорайонов, когда одновременно с жильем в эксплуатацию вводятся необходимые объекты социальной инфраструктуры.

Применение типовой проектной документации для строительства жилья экономического класса

Типовое проектирование как одно из решающих условий масштабного внедрения индустриальных методов домостроения нашло широкое применение в  80-90-е годы 20 в., когда в нашей стране отмечался пик жилищного строительства. По данным Росстата, с 1986 г. по 1990 г. было введено в действие 343,4 млн. м2 жилья, из них в 1990 г. – 61,7 млн. м2. [16]. Уровень применения типовых проектов в эти годы достигал в жилищном строительстве 98%, в сельском строительстве – 96%, в промышленном – 71%, в строительстве объектов культурно-бытового назначения – 87%.

До 2007 г. согласно СНиП 11-03-2001 под типовой проектной документацией понимались разработанные на основе унификации и типизации объемно-планировочных решений и включенные в Федеральный фонд документации в строительстве комплекты документов на создание зданий и сооружений, конструкций, изделий и узлов для многократного применения в строительстве. На сегодняшний день типовой проектной документацией считается проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы и применяемая повторно [12]. Таким образом, это может быть любое зарекомендовавшее себя проектное решение, которое прошло экспериментальную проверку временем, то есть по которому уже были построены и введены в эксплуатацию объекты.

Основные преимущества применения типовой проектной документации заключаются в следующем:

- сокращение трудоемкости, сроков  и стоимости проектных работ за счет уменьшения объемов разрабатываемых разделов;

- возможность использования для всех видов объектов капитального строительства (производственного и непроизводственного назначения);

- повторно применяемая проектная документация подлежит государственной экспертизе только в части результатов инженерных изысканий [13].

Главное преимущество использования типовых (повторно применяемых) проектов в рамках реализации жилищных программ состоит, на наш взгляд, в реальной перспективе снижения стоимости строительства на стадии проектирования, что позволит в наиболее короткие сроки обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, отвечающим самым современным требованиям. При разработке типовых проектов квартир экономического класса необходимо отдавать предпочтением таким проектам, которые предполагают возможность перепланировки квартир не только на стадии их строительства, но и в процессе эксплуатации с учетом возможного увеличения состава семьи.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 29 марта 2013 г. № 106 были утверждены «Правила формирования и ведения реестра типовой проектной документации», состав информации о проектной документации и форма ее представления. Реестр будет формироваться только из проектной документации, стоимостные показатели которой не превышают показатели нормативов цены строительства для аналогичных объектов, утвержденных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ [14].

В настоящее время реестр типовых проектов находится в начальной стадии формирования, что создает существенные препятствия для становления и активного развития института типового проектирования. Порядок отбора типовой проектной документации не утвержден, а критерии ее оценки для включения в реестр не разработаны. Необходимы также актуализация ведомственной нормативно-правовой базы и внесение изменений в законодательство с целью создания правовой основы для использования типовой проектной документации.

Выводы

1.             Современное состояние и основные тенденции развития рынка жилой недвижимости позволяют сделать заключение о необходимости разработки дополнительных механизмов стимулирования строительства жилья экономического класса, снижения его стоимости и повышения доступности более широким слоям населения.

2.             Для ускорения темпов строительства нового и комфортабельного жилья, отвечающего современным требованиям, приоритетным направлением должна стать поддержка предприятий индустриального домостроения и разработка механизма государственно-частного партнерства.

3.             Возрождение института типового проектирования и переход к индустриальным методам домостроения могут стать эффективным механизмом снижения стоимости жилья эконом-класса в рамках реализации государственных жилищных программ.


Издание научных монографий от 15 т.р.!

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241



Источники:
1. Бузырев В.В. Модернизация предприятий индустриального домостроения как фактор ускорения решения жилищной проблемы в России // Материалы II Междунар. науч.-практ. конф. «Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования». – Казань: КГАСУ, 2013. – С. 109-113.
2. Гареев И.Ф. Вопросы развития наемного жилья в современных условиях // Экономика, предпринимательство и право. – 2011. – № 7 (7). – С. 37-44.
3. Гареев И.Ф. Эффективность бюджетных программ воспроизводства жилищного фонда в Республике Татарстан // Право и инвестиции. – 2009. – № 2 (39). – С. 46-50.
4. Клещева О.А., Файзуллин И.Э. Инновационный подход в моделировании влияния макроэкономической ситуации на процессы инвестирования в жилищном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. – 2010. – № 5 (40). – С. 387-391.
5. Коростелева Т.С., Кириллов А.В. Динамика рынка недвижимости РФ: анализ, основные тенденции, пути и источники роста // Вестник СамГУ. – 2013. – № 7 (108). – С. 37 43.
6. Коростелева Т.С. Экономическое обоснование реализации эффективных схем ипотечного кредитования объектов долевого участия в строительстве // Вестник СамГУ. – 2011. – № 87. – С. 45-53.
7. Николаев С.В. Возрождение крупнопанельного домостроения в России // Жилищное строительство. – 2012. – № 4. – С. 2-8.
8. МДС 12-43.2008 «Нормирование продолжительности строительства зданий и сооружений»
9. Нуруллина Э.И. Рассмотрение понятий и сути комплексной жилой застройки города как фактора формирования качественно новой жилой среды // Российское предпринимательство. – 2014. – № 19 (265). – С. 168-177.
10. Острецов В.М., Магай А.А., Вознюк А.Б., Горелкин А.Н. Гибкая система панельного домостроения // Жилищное строительство. – 2011.– №3. – С.8-11.
11. Орлов В.Я., Гареев И.Ф. Особенности финансирования инвестиционных проектов на первичном рынке жилья // Российское предпринимательство. − 2010. − № 9 (1). − С. 106-111.
12. Постановление Правительства Российской Федерации от 27.09.2011 № 791 «О формировании реестра типовой проектной документации и внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации» (ред. от 26.03.2014)
13. Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (ред. от 10.12.2014)
14. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.03.2013 № 106 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра типовой проектной документации, а также состава информации о проектной документации, которая подлежит внесению в реестр, и формы ее представления»
15. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.09.2014 № 521/пр «О внесении изменений в перечень субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется реализация программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 мая 2014 г. №258/пр»
16. Российский статистический ежегодник — 2013 г.: Стат.сб. – М.: Росстат, 2013. – 717 с.
17. Строительство доступного жилья в России и за рубежом. Аналитический обзор. — РосБизнесКонсалтинг, 2010.
18. Спиридонов С.В., Сунцов А.С. Концепция перехода конструктивной схемы от сборной к сборно-монолитной // Материалы VIII Всероссийск. (II Междунар.) конф. «Новое в архитектуре, проектировании строительных конструкций и реконструкции». – Чебоксары: Изд-во Чуваш. Ун-та, 2014. – С. 37-40.
19. Строительство в России — 2014 г.: Стат.сб. – М.: Росстат, 2014. – 111 с.
20. Файзуллин И.Э., Мухаррамова Э.Р., Ажимова Л.И. Развитие инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан // Российское предпринимательство. – 2014. – № 19 (265). – С. 135-145.
21. Eichholtz P., Lindenthal T. Demographics, Human Capital, and the Demand for Housing // Journal of Housing Economics. – 2014. – Vol. 26. – P. 19-32.
22. Kajuth F. Assessing house prices in Germany: Evidence from an estimated stock-flow model using regional data / F. Kajuth, T. A. Knetsch, N. Pinkwart // Bundesbank Discussion Paper. – 2013. – № 46.
23. Knetsch T. Aspects of Macroeconomic House Price Analysis: Model Diversity, Competing Methodologies and Statistical Information Gaps // Real Estate Banking 2013/ 2014. Committed to Professionalism. – Facts and Figures. – P. 16-23.