Формирование организационно-экономических решений при инновационном жилищном строительстве

Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем – стратегическая задача страны, реализуемая на общегосударственном и на территориально-региональном уровнях  [1].

Дом и сад – гармонии уклад!

Интенсификация антропогенного воздействия на окружающую среду при одновременном истощении ее ассимиляционного потенциала, крайнее обострение экологических проблем в условиях исчерпания невозобновляемых топливно-энергетических ресурсов заставляет многих исследователей говорить о надвигающейся эколого-гуманитарной катастрофе  [3].

Инвестиционно-строительный комплекс является одним из наиболее крупных потребителей энергоресурсов, формирующих среду жизнедеятельности человека. Поэтому возникает необходимость организации такой системы функционирования предприятий территориального инвестиционно-строительного комплекса, прежде всего, на уровне региона, при которой развитие строительства, в том числе жилищного, исходило бы из соизмерений его андрогенного воздействия на природу (с учетом баланса потребностей и возможностей предприятий стройиндустрии, застройщиков, подрядчиков) и устойчивости окружающей среды к их воздействию. Реализация данного концептуального подхода требует преобразования экономической деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса в новое качество, при котором внедрение инновационно-управленческих решений при строительстве объектов жилищной недвижимости обеспечит минимальное потребление природных ресурсов, в первую очередь тепловых и энергетических.

Решение вышеуказанных проблем может быть реализовано при переходе строительной отрасли на концепцию Green Building [4,5]. Выделяют три главных принципа экообъектов: рациональное использование возобновляемых ресурсов (энергии, земли, воды), оценка и минимизация отрицательного воздействия объекта недвижимости на окружающую среду на всех этапах его жизненного цикла (в отличие от существующего узконаправленного нормативного подхода к оценке экологической безопасности здания только на этапах проектирования и строительства) и создание комфортной для человека «развивающей» [3] окружающей среды за счет внедрения «зеленых» стандартов.

Концепция «зеленого» строительства такова: современные дома должны расходовать кардинально меньше энергии и воды, не вредить здоровью человека, способствовать его гармоничному развитию в «содружестве с природой» и, по возможности, сами вырабатывать энергию. При этом основной резерв экономии заключается не в снижении себестоимости строительства, а в сокращении эксплуатационных издержек, т.к. на протяжении полного цикла жизни здания на строительство приходится лишь 20% общих затрат, остальные 80% – на последующую эксплуатацию. Переход от анализа себестоимости строительства к «приведенной» стоимости здания с оценкой затрат ресурсов здания за весь срок его жизни — один из принципиальных подходов «зеленого» строительства.

Инновационное развитие жилищного «зеленого» строительства региона позволит постепенно перейти к устойчивому развитию его территорий и обеспечить энерго-, ресурсосбережение и экологизацию, что в настоящее время является основным условием решения одной из глобальных проблем современности – гармонизации взаимоотношений между природой и человеческой деятельностью.

Олимпийский Сочи стал локомотивом инновационного процесса в российском строительстве и архитектуре. В соответствии с требованиями Международного олимпийского комитета, 6его объектов сертифицированы по системе BREEAM. Другим примером «зеленого» строительства является Сколково, все здания в котором представлены на получение сертификата LEED Silver.

В последнее время активизируются процессы строительства экопоселков, экопарков, экогородов (эко-поселок «Седьмое небо» на Алтае, «зеленый» город-спутник Great City (Китай), эко-город «Новое Ступино» и т.д.) с использованием инновационных строительных технологий. Основные особенности таких объектов недвижимости: переход от традиционных энергозатратных кирпично-панельных конструктивных систем зданий к экологичным конструкциям из древесины (каркасно-панельные технологии), легких бетонов с использованием продуктов вторичной переработки отходов строительной продукции; использование эффективных энергосберегающих технологий формирования микроклимата, рекуперация тепловой энергии, применение альтернативных возобновляемых источников энергии; снижение расхода питьевой воды на хозяйственно-бытовые нужды за счет утилизации атмосферной влаги и т.д.

На рисунке 1 приведена схема взаимодействия организационно-экономической системы предприятий инвестиционно-строительного комплекса с окружающей природной средой и социальной подсистемой.

Традиционный способ управления строительством объектов жилищной недвижимости основывается на широком использовании природных благ ЭР (поток ЭР₂ и ЭР₁) и энергоресурсов при одновременном воздействии на окружающую среду (потоки С₂ и СП₂). Устойчивость эколого-ресурсной подсистемы ЭР обеспечивается ее ассимиляционной способностью, т.е. способностью к нейтрализации и обезвреживанию в определенных пределах вредных выбросов и воздействий (технологическая цепочка ЭР₁).

Рационализация природопользования и использование энергоресурсов в этом случае достигается с помощью ресурсосберегающей деятельности, позволяющей привести в соответствие с величиной ассимиляционного потенциала нагрузку на природную среду. В соответствии со схемой это приводит к ослаблению (снижению интенсивности) связей С₂ и СП₂.

Условные обозначения: СП – организационно-экономическая строительная подсистема – строительное предприятие; ЭР – эколого-ресурсная подсистема; С – социальная подсистема; ЭР₂, ЭР₃, С₂, С3, СП₂, СП₃ – потоки благ (объект жилищной недвижимости), ресурсы, отходы; ЭР₁, СП₁, С₁ – технологические цепочки, отражающие особенности функционирования подсистем.

Рис. 1. Схема взаимодействия инновационной системы устойчивого развития территориального инвестиционно-строительного комплекса с организационно-экономической строительной подсистемой, окружающей природной средой и социальной подсистемой

Согласие с природой – залог процветания

Вместе с тем концепция инновационного развития жилищного строительства в регионе предполагает перенесение основного акцента, прежде всего, на экологизацию технологических цепочек С₁ и СП₁, при одновременном ослаблении связей С₂ и СП₂.

Таким образом, переход к организации и управлению территориальным инновационным строительством  на региональном уровне означает, по сути, переход к устойчивому его развитию и минимизации энергоресурсов, к процессу постоянного согласования общественных потребностей и интересов со степенью устойчивости природной среды.

Этого можно добиться, если территории региона имеют соответствующий экономический, инвестиционный и производственный потенциалы, представляющие совокупность ресурсов территории, которые под воздействием внешних и внутренних факторов могут быть направлены на реализацию конечной цели инновационной деятельности – удовлетворение потребностей населения в жилье, отвечающем современным требованиям с точки зрения экологической безопасности, энерго- и  ресурсосбережения.

Эконедвижимость, возводимая на территориях региона, характеризуется большим разнообразием сооружаемых объектов. К их числу относятся промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные и прочие здания и сооружения инфраструктуры. Для них характерным является неравномерное распределение работ в пределах территории строительства, применение разнохарактерных экоматериалов и конструкций, использование сложного оборудования, участие большого числа субподрядных организаций.

Кроме того, необходимо отметить, что крупные проекты, такие, как экопарки и т.д., сразу застраиваются на огромных территориях в течение длительных временных периодов. Ввод в эксплуатацию осуществляется постепенно по мере готовности, период окончания всего проекта от 10 до 20 лет.

Однако общим для них является то, что все однородные и неоднородные объекты эконедвижимости объединены одной конечной целью, и их возведение осуществляется комплексно, как правило, на определенной территории (зоне) с выделением модулей, таким образом, чтобы не вносить дискомфорт в повседневную жизнь населения.

Из этого следует:

а) инновационное развитие малоэтажной жилищной недвижимости, связанное с комплексным модельным освоением территории земельных участков в различных регионах, начиная от разработки проекта планировки и инженерного обустройства на основе современных трендов формирования комфортной и безбарьерной среды проживания и заканчивая соблюдением требований экологичности и энергоэффективности;

б) использование концепции застройки экопоселений, основой которой является строительство домов с возобновляемыми источниками энергии, домов из экологически чистых материалов, домов с нулевым энергопотреблением и т.д.

Управление организациями и  предприятиями территориального инвестиционно-строительного комплекса при строительстве экообъектов связано с решением двух важных задач:

1) достижение внутренней гармонии региональной системы при строительстве экообъектов, выражающейся в эффективной организации бизнес-процессов, планирования производственной программы за счет использования внутрифирменного потенциала;

2) достижение внешней гармонии как подсистемы высшего уровня инвестиционно-строительного комплекса, выражающейся в эффективной организации строительства экообъектов на базе использования совокупного потенциала региона.

Новое время – новые подходы

Концепция инновационного устойчивого развития жилищного строительства на уровне территории региона является на сегодняшний день новой философией, базирующейся на принципах рациональной интенсивности освоения территориального пространства жизнедеятельности населения и обеспечения возможности комфорта его проживания в самые кратчайшие сроки, которые должны рассматриваться в качестве базового механизма расширенного воспроизводства жилищной недвижимости.

Автором разработаны теоретические вопросы программно-целевой организации и управления мезоконкурентоспособностью в строительстве как обязательного условия эффективной практической реализации идеи трансформационного развития конкурентоспособных территориально-воспроизводственных систем (KTVS_I-J) по ключевым индикаторам мониторинга – производительности и организационно-технической надежности. Данный вектор инновационной стратегии развития строительства определяется целесообразностью долгосрочного развития региона в целом. В современных нестабильных экономических условиях из-за кризисных процессов глобального уровня взамен традиционного экономического видения трансформационных процессов воспроизводства в строительстве необходимы новые инновационные подходы к управлению региональными инвестиционно-строительными комплексами.

Концептуальная идея применения и развития понятия конкурентоспособных территориально-воспроизводственных строительных систем применительно к мезоуровню строительной отрасли является на сегодняшний день новой философией экономики отрасли [6], которая должна поддерживаться и продвигаться через программно-целевые методы организации управления на региональном, муниципальном уровнях и уровне строительных бизнес-сообществ территории.

Учитывая, что территориальные инвестиционно-строительные комплексы, как организационно-производственные агломерации и бизнес-сети, неизбежно будут вовлечены в воспроизводственные процессы как в мезоэкономическую конкурентоспособную территориально-воспроизводственную строительную систему, требуются специальные программно-целевые методы регулирования этих процессов.

Создание высокопроизводительных и высокоактивных инвестиционно-строительных бизнес-систем в строительстве позволит выйти из кризисной стадии трансформации и перейти к стадии роста продаж предприятий территориальных строительных комплексов на внутреннем и внешних рынках.

На современном этапе формирования и развития конкурентоспособности в строительстве значимым инструментарием решения этой проблемы является организация контроллинга реализации программ. Данные программы по своей сути должны стать ипотечно-инвестиционными программами долгосрочного управления воспроизводством территориально-потфелированных земельно-имущественных комплексов недвижимости различных отраслей и инфраструктур.

В целях развития конкурентоспособности также могут быть созданы специальные временные организационные структуры консорциумнального типа для реализации идеи формирования высокопроизводительных кластерных систем в строительстве, особенно для формирования производственных кластерных систем регионального и межрегионального уровней. Ипотечно-инвестиционные программы экоустойчивого развития жилищного строительства должны стать инструментом управления процессом трансформационного регулирования конкурентоспособности от ее локального i-уровня до межрегионального и международного j- уровней с кластерной организацией системы.

В регионах, как правило, действует большое количество программ инвестиционной направленности, вплоть до инвестиционных форумов для привлечения стратегических инвесторов на инвест-проекты и программы. Так, в Курской области c 2012 г. проводится масштабный Среднерусский экономический форум – крупнейшая деловая площадка Черноземья. Данное правовое поле должно быть использовано также и для целей реализации инновационных программ строительства экожилья.

Подбор высокоэффективных инвестиционно-строительных экоустойчивых проектов, объединение их в программы, последующая поддержка и сопровождение должны осуществляться через призму возможности существенного повышения производительности труда и производительности всей организационно-экономической системы, сокращения стоимости конечной продукции строительства. Структура таких консорциумов должна быть создана с привлечением банковского сектора, научно-исследовательских инновационных разработок технологического, организационного, экономического и управленческого характера как основы повышения конкурентоспособности.

Ситуативные вариации

При реализации особо крупных инновационных проектов строительства экожилья для формирования конкурентных преимуществ кластерного типа на межрегиональном уровне субъектов РФ наиболее перспективна, по мнению автора, сложная форма регионального или межрегионального консорциума.

При этом процесс ипотечно-инвестиционного программирования конкурентных преимуществ на мезоуровне строительства предлагается рассматривать через реализацию пяти основных ситуаций.

Ситуация 1 – федеральная целевая инновационная программа по поддержке значимых национальных приоритетов экожилья кластерного типа, синхронно реализуемая в регионах.

Ситуация 2 – действующая федеральная целевая ипотечно-инвестиционная программа (ИИПК_I-J) по поддержке значимых национальных приоритетов кластерного типа, но не реализуемая в регионах.

Ситуация 3 – межрегиональные программы поддержки конкурентных преимуществ кластерного типа на межрегиональных рынках недвижимости, наиболее значимые для системы взаимосвязанных субъектов федерации, но не имеющие статуса федеральных. Ситуация 4 – трансформация межрегиональных и региональных программ поддержки конкурентных преимуществ на межрегиональных и региональных территориальных рынках недвижимости в федеральные с соответствующим софинансированием.

Ситуация 5 – ликвидация действующих программ поддержки конкурентных преимуществ на федеральном уровне и межрегиональных, региональных территориальных локальных рынках недвижимости в связи с их неэффективностью и старением.

Рассмотрим моделирование цикла государственного регулирования конкурентоспособности при строительстве экожилой недвижимости с переходом на экономическое саморегулирование. В наиболее общем виде функцию жизненных циклов государственного регулирования конкурентоспособности строительства экожилья на основе ипотечно-инвестиционных программ (ИИПК_I-J) можно представить в виде своеобразного «катализатора», когда административный ресурс в сочетании с бюджетным финансированием приводит в действие большие объемы внебюджетных инвестиций. Нацеленность таких систем должна быть ориентирована исключительно на бизнес-сообщества, банковский сектор и прочих партнеров в рамках консорциумов по формированию инновационно-технологического развития экожилья, обеспечивающих развитие конкурентоспособности строительства территориально-производственных систем на мезоуровне.

Эти действия должны формировать долгосрочные ипотечно-инвестиционные воспроизводственные потоки в строительстве и оказывать влияние на структурные изменения на территориальных рынках недвижимости. Моделирование процессов государственного участия в данных программах с обеспечением выхода на рыночное функционирование высокопроизводительных бизнес-систем кластерного типа предполагает переход на экономическое саморегулирование данных систем.

Как показывает отечественный и зарубежный опыт, степень государственного влияния на воспроизводственные процессы на территориальных рынках недвижимости имеет стабильно циклический характер. В условиях кризиса это влияние направлено на поиск точек экономического роста на основе инноваций как базы формирования конкурентных преимуществ строительства экожилья.

Проведенный анализ позволил в качестве основных этапов построения модели выделить следующие ситуации (см. рис. 2).

На первом этапе (ситуация 1) должна происходить регистрация проблемной ситуации на территориальных рынках недвижимости и поиск конкурентных преимуществ строительства экожилья, достойных для их реализации в инвестиционных проектах и программах. Также в этот момент должен происходить поиск заинтересованных партнеров для организации консорциума объединений по продвижению высокоэффективных инвестиционных проектов и программ жилищного строительства. Это начальное административное госучастие по регистрации выявленной проблемы, где определяются стартовые условия ее программно-целевого решения на государственном уровне через целевые инвестиционные системы. С определением типа консорциумной организации проектов – простая модель или сложная.

На смену ситуации 1 приходит ситуация 2, в которой происходит образование консорциума по развитию конкурентоспособности предприятий территориального инвестиционно-строительного комплекса в направлении строительства экожилья. При этом данные консорциумные системы, как отмечалось ранее, могут быть ориентированы как на создание локальных преимуществ на территориальных рынках недвижимости, так и на формирование кластерных бизнес-систем с выходом на межрегиональные, федеральные и международные рынки. При этом основными стратегическими соинвесторами временного типа в данных консорциумных системах должны быть как государственное и муниципальное бюджетное участие, так и банковский капитал. При этом при преобладающем участии кредитами банковского сектора он и становится руководителем данных проектов. Экономическое саморегулирование данных проектов происходит через его бизнес-участников девелоперского типа, которые со временем, как рыночные структуры, самостоятельно функционируют и могут объединяться в отдельные саморегулируемые общественные союзы, ассоциации  и прочие системы.

В ситуации 3 степень экономической устойчивости консорциума возрастает, начинается этап окупаемости и возврат денежных средств временным участникам консорциума.

Ситуация 4 предполагает уменьшение госучастия, выход на устойчивое функционирование в процессе самоокупаемости проектов строительства экожилья. Начинается реструктуризация проектов и консорциума с целью выхода его временных участников из данной ипотечно-инвестиционной системы, а также сам процесс выхода по мере завершения окупаемости инвестиционных проектов. Коммерческие эффекты работы территориального строительного комплекса  должны перейти в социальные, а также в рост объемов продаж экожилья или его аренды в данной территориально-производственной бизнес-системе строительного типа. При выходе на межрегиональные и прочие рынки происходит значительный рост объемов реализации. Именно этот выход и темпы роста продаж и указывают на трансформацию локальных конкурентных преимуществ во внешние преимущества кластерного типа.

В ситуации 5 наблюдается автономное экономическое функционирование высокопроизводительных бизнес-систем в строительстве с их собственным саморегулированием на рыночных условиях, но с остаточным государственным мониторингом. В дальнейшем этот цикл эволюционных этапов может повториться.

Указанные теоретические предпосылки выражены в виде модели, которая показана на рисунке 2, где представлено графическое изображение концептуальной схемы регулирования системы.

Условные обозначения: KTVS_I-J – конкурентоспособная территориально-воспроизводственная система; ИИПК_I-J  – ипотечно-инвестиционная программа конкурентоспособности в строительстве; G – государственно-муниципальное партнерское участие в консорциуме; В – банковское участие; J – участники – инициаторы конкурентоспособных инноваций; D – партнеры производственного типа (девелоперские компании)

Рис. 2. Принципиальная модель цикла государственного программно-целевого планирования развития конкурентоспособности по реализации программ строительства экожилья в рамках функционирования консорциума

Выводы

Наиболее приемлемым направлением решения проблемы обеспечения граждан РФ доступным и комфортным жильем на современном этапе представляется переход инвестиционно-строительного комплекса страны на технологии «зеленого» строительства, обеспечивающие реализацию энерго-, ресурсосбережения, повышение комфортности жизненной среды населения, минимизацию негативного воздействия на биосферу на всех этапах жизненного цикла здания (проектирование, строительство, эксплуатация, утилизация), включая затраты невозобновляемых энергоресурсов на производство строительных материалов, изделий, конструкций. Использование инвесторами, владельцами недвижимости, девелоперами, проектировщиками и управляющими компаниями «зеленых» стандартов позволяет:

– повысить конкурентоспособность экопроекта;

– увеличить производительность (результативность организационно-экономической системы территориального инвестиционно-строительного комплекса) за счет инновационных решений;

– снизить эксплуатационные расходы и повысить качество рабочей и жилой среды;

– создать альтернативные виды транспорта;

– минимизировать организационные риски и др.

Разработанная концептуальная модель формирования механизма по реализации региональной программы инвестиционно-строительного экоустойчивого проекта, отражающая взаимодействия основных участников проекта, позволяет согласовать интересы каждого участника.