Анализ рынка первичного и вторичного жилья в России в начале XXI века: сходство и различия

Приоритетным направлением современной социально-экономи­чес­кой политики государства является решение проблем, связанных с обеспечением населения жильем, и решением соответствующих задач, связанных с регулированием права собственности на недвижимость и защитой имущественных интересов населения. С изменениями в экономическом строе России, с возрождением частной собственности в качестве основы производственно-хозяйственной системы страны, понятие недвижимое имущество приобретает уже значение реального, а не просто некоего абстрактного экономико-правового термина, что подчеркивает актуальность выбранной темы учебного исследования.

Разумеется, в рамках проводимого учебного исследования невозможно остановиться на всех проблемах развития рынка недвижимости в России, поэтому, а так же в силу регионального характера российского рынка недвижимости, работа была выполнена на материалах рынка недвижимости Самарской области.

Целью данной работы являлся анализ рынка первичного и вторичного жилья на примере Самарской области.

Для достижения поставленной в работе цели был последовательно решен ряд задач:

Недвижимость является одним из наиболее ценных объектов гражданских прав в Российской Федерации. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех физических и юридических лиц. На долю недвижимого имущества приходится более пятидесяти процентов мирового богатства, поэтому недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства любой страны мира.

Недвижимость обладает следующими признаками: физическая связь с землей и физическая неподвижность объекта; неоднократное участие в процессе воспроизводства, или длительное существование как предмета личного потребления; сохранение объектом в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы и медленная потеря потребительской стоимости частями, по мере износа.

Каждый объект недвижимости обладает определенными, специфическими, присущими только ему одному признаками, которые отличают его от других объектов недвижимости. В рамках настоящей работы акцентировано внимание на таком виде недвижимости как жилье – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение – оно предназначено для проживания граждан.

В российском законодательстве выделяют следующие виды жилых помещений: жилой дом, квартира, комната (может являться частью жилого дома или квартиры). Основным видами сделок с жилыми помещениями являются: договор купли-продажи (для рынка вторичного жилья) и договор участия в долевом строительстве (для рынка первичного жилья). Обязательным условием для всех видов сделок с жилыми помещениями является их государственная регистрация. Основным различие при оформлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья, пожалуй, является следующее: при оформлении договора купли-продажи к покупателю переходит и право собственности на объект недвижимости и сама недвижимость практически одновременно, после заключения и государственной регистрации договора.

Исполнением договора купли-продажи недвижимости можно считать выполнение сторонами лежащих на них в силу договора обязаннос-тей – передачи продавцом недвижимости в собственность покупателя и уплату покупателем продавцу покупной цены соответственно.

Так, исполнение продавцом его обязанности происходит путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом на практике часто бывает, что момент заключения договора и момент исполнения продавцом своей обязанности (подписание передаточного акта) совпадают. С момента государственной регистрации перехода права собственности по договору покупатель становится собственником недвижимости

При заключении сделки на первичном рынке к покупателю переходят права собственности на объект долевого строительства только после государственной регистрации данного объекта. Регистрация проводится, когда объект долевого строительства полностью построен. А с момента заключения договора об участии в долевом строительстве до момента государственной регистрации прав собственности покупателя может пройти довольно много времени.

При возникновении права собственности на квартиру у участника долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Регистрация права собственности на квартиру является одновременно государственной регистрацией права владения общим имуществом.

Подобные различия при заключении сделок на первичном и вторичном рынке приводят к тому, что многие потенциальные покупатели квартир просто боятся вкладывать деньги в долевое строительство, особенно на ранних стадиях, что приводит к неоднородности структуры рынка жилья.

Основные материалы, на основе которых был проведен анализ рынка первичного и вторичного жилья на территории Самарской области, и выявлены основные проблемы в сфере долевого строительства, были получены в результате прохождения автором преддипломной практики в риэлтерском агентстве ООО «Гармония». Общество с ограниченной ответственностью «Гармония» было основано в начале 2000 года. Одними из первых агентств недвижимости в Самарской области получило лицензию на риэлтерскую деятельность. Самарский рынок недвижимости за последние несколько лет претерпевает значительные изменения. В первую очередь, это связано со вступлением в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Изменив многое в порядке заключения сделок на первичном рынке жилья, данный нормативный акт, тем не менее, не решил многих проблем, до настоящего времени остающихся дискуссионными и проводящего к снижению покупательского спроса на квартиры-ново­стройки, особенно находящиеся на первой стадии строительства.

В 2010 году на рынке существовал пропорциональный баланс предложений – основная часть из них равномерно распределялась между 2-й, 3-й и 4-й стадиями строительства. В 2011 году более 43,6% всех предложений приходится на 4-ю стадию строительства. При этом количество предложений на начальных этапах строительства остается небольшим – 7,5% и 11,6% на нулевой и первой стадиях соответственно. В настоящее время рынок жилья в Самаре стабилизировался (по сравнению с 2010 годом).

В 2006 году с рынка был вынужден уйти ряд компаний-застрой­щиков (по различным причинам), что привело к снижению объема предложений на первичном рынке, и, как следствие, к росту цен. В начале XXI века стабильным спросом на первичном рынке жилья пользовались квартиры в центральных районах города, к концу 2011 наблюдалось увеличение предложений по новостройкам в Октябрьском районе и незначительное сокращение объектов в Промышленном и Самарском районе. Увеличение предложений на рынке долевого строительства в Самаре в Октябрьском районе, прежде всего, объясняется появлением в свободной продаже новых секций жилых домов, а также строительством нового жилищного комплекса «Париж» (застройщик ЗАО «Губерния»).

На рынке вторичного жилья в начале XXI века в среднем объем предложений готовых квартир вырос более чем в два раза, рост отмечается равномерный по всем параметрам: по площадям, территориальному разрезу и планировкам. Структура секторного предложения по числу комнат фактически осталась неизменной и равномерной: 35% приходится на долю однокомнатных квартир, 34% – на двухкомнатные квартиры и 26% – на трехкомнатные.

В ближайшие 3-5 лет практически все аналитики рынка недвижимости прогнозируют рост спроса на первичном рынке. В первую очередь это связано с усилением контроля за оформлением сделок в данном сегменте недвижимости и, как следствие, снижением доли риска для потенциального покупателя столкнуться с недобросовестными застройщиками. Помимо этого, ценовой диапазон между первичным и вторичным жильем начинает сужаться, и, как следствие, покупатели стремятся приобретать новое жилье, особенно если по цене оно не различается со вторичным на порядковом уровне. Увеличение спроса на первичном рынке жилья так же связано с повышением интереса покупателей к индивидуальному загородному жилью.

Рынок загородной недвижимости как в России в целом, так и по регионам поступательно развивается. Он имеет большую потенциальную емкость, неосвоенных территорий этого рынка еще достаточно много, и по прогнозам аналитиков, что этот рынок будет продолжать развиваться, цены будут расти, но без серьезных скачков. В среднем, в 2012 году рост стоимости загородной недвижимости ожидается на уровне 20%.

Весенне-летний сезон 2012 года на рынке загородной недвижимости начался раньше по сравнению с сезонами прошлых лет.

Уже в конце января наблюдался явно выраженный интерес со стороны потенциальных покупателей и увеличение спроса в январе на 19%. В то же время, несмотря на активное начало сезона, в летний период можно ожидать некоторое замедление спроса на загородные объекты, и в среднем по этому рынку рост стоимости объектов составит 2% в месяц.

Принимая во внимание бурный рост предложения во всех категориях рынка загородной недвижимости, даже в эконом-классе, что было не характерно для прошлых лет, аналитики рынка недвижимости не ожидают существенной динамики, в частности, в летний период (с мая по сентябрь). По прогнозам, в летний период 2012 года рост составит не более 2% в месяц, в то же время, по наиболее востребованным объектам – качественные коттеджи эконом-класса, – месячный темп прироста цены летом может достигать и 3-5%.

Наиболее ликвидными объектами на рынке загородной недвижимости в настоящее время можно считать коттеджи в строящихся организованных коттеджных поселках и земельные участки под индивидуальную застройку.

В число российских городов, в которых рынок загородной недвижимости интенсивно развивается в настоящее время, входят Санкт-Петербург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и Краснодар. Однако даже крупные региональные центры в России пока отстают от Москвы по уровню востребованности загородного жилья.

Перспективой активного развития рынка первичного и вторичного жилья может являться и внесение изменений в российское законодательство в области долевого строительства, например: уточнение понятия «объект долевого участия в строительстве»; регулирование законодательством процедуры участия в долевом строительстве коттеджных поселков; определение юридической сущности понятия «комплекс недвижимого имущества»; нормативное урегулирование порядка оформления права собственности на земельный участок, на котором возведен многоквартирный жилой дом и т.д.

В заключение представляется необходимым рассмотреть и тенденции ценовой динамики на рынке недвижимости. Рост цен на жилую недвижимость в 2012 году прогнозируется на уровне 18%-30% в зависимости от класса жилья и районов его расположения. Более высокий рост возможен в виду ограниченного количества качественного предложения, либо отсутствием аналогичных объектов в определенном районе.

При этом уже к 2013 году возможна тенденция перемещения географии строительства застройщиками, что, безусловно, вызовет развитие инфраструктурной составляющей районов, повышение уровня престижности и, как следствие, рост цен за счет нового строительства.

Принятие закона о точечной застройке, а также отсутствие свободных площадок в районах, пользующихся спросом, безусловно, вызовет повышенный спрос на новое строительство со стороны покупателей, а поступательное увеличение роста себестоимости строительства обязательно отразится на конечной цене жилых помещений.

С учетом вышеперечисленных факторов, застройщики будут обращать внимание на аварийные дома, или объекты, нуждающиеся в реконструкции. Свое логическое продолжение получит тенденция использования промышленных территорий за счет комплексного освоения территорий путем застройки жилыми и коммерческими площадями.