Выбор стратегий инновационного развития коммерческого ипотечного банка на финансовых рынках ряда областей Приволжского федерального округа.

В России, из-за высокого роста цен на жилье, не каждый в состоянии приобрести недвижимость. Значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья. Жилищная проблема сейчас стоит очень остро, поэтому эффективным инструментом решения этой проблемы является ипотека.

Для Нижегородской области, как и других областей Приволжского Федерального Округа количество потенциальных клиентов-заемщиков для любого банка всегда будет ограничено: географическими районами территориального охвата; требованиями, предъявленными к будущим заемщикам; межбанковской конкуренцией. Предложение ипотеки ОАО «НВест-Банк» на Нижегородском рынке жилищного кредитования превышает спрос, также из-за большой конкуренции, что является проблемой для банка, реализующего ипотечное кредитование, заставляет существенно расширять границы своего влияния на потребительскую аудиторию. В связи с кризисом ОАО «НВест-Банк» количество потенциальных клиентов-заемщиков которого, за два последних года сократилось примерно на треть, что привело к закрытию значительной части его областной филиальной сети, росту кредитной ставки ипотечного кредитования, формированию у населения так называемого отложенного спроса на ипотеку. Поэтому влияние кризиса и усиливающаяся конкуренция на рынке ипотечного кредитования Нижегородского региона побудило банковскую структуру ОАО «НВест-Банк» формировать эффективные маркетинговые стратегии и расширять горизонты своей деятельности, дополнительно реализовывая свои услуги ипотечного кредитования в соседних областях Приволжского федерального округа.

Следовательно, для решения проблемы, ОАО «НВест-Банк» необходимо формировать маркетинговые стратегии и расширять свою деятельность в направлении роста количества заемщиков посредством открытия филиалов в более перспективных областях Приволжского Федерального округа. В частности, для подтверждения этих выводов, нам необходимо провести исследование динамики ипотечного кредитования в областях с большим экономическим и демографическим потенциалом.

Основные цели исследования – в целом по Приволжскому Федеральному Округу:

Выявление численности населения;

Выявление жилищных условий;

Определение потребности населения в улучшении жилищных условий;

Определение потенциала спроса на жилье в кредит;

Определение среднемесячной заработной платы населения;

Определение покупательской способности населения;

Выявление количества ипотечных банковских структур;

Определение оптимальных параметров ипотечных кредитов;

Для достижения целей были проведены исследования в областях Приволжского Федерального округа с широкой численностью населения. Как видно из табл. 1, Республика Башкортостан обладает высоким демографическим потенциалом. Общая численность населения в Республике Башкортостан, которое составляет основную целевую группу для ипотечного кредитования, здесь выше, чем в соседних областях. Соответственно низкая численность населения в Ивановской области. Делая вывод по табл.1, необходимо отметить, что перспективными областями для проникновения на рынок ипотечного кредитования банкам Нижегородской области по численности населения является Республика Башкортостан, Татарстан. Привлекательные области по насыщенности банков являются в первую очередь Ивановская область, и Ярославская область, это говорит о том, что конкуренция в этих областях не велика.

Таблица 1

Численность населения субъектов РФ по состоянию на 1 января 2010 года.

(субъекты РФ Приволжского федерального округа) [1]

Удельный вес населения, нуждающегося в жилье Нижегородской области, составляет 4,5%, из них 3% семей желали бы приобрести квартиру в кредит (табл.2). Наибольший вес населения, желающих приобрести жилье в кредит является Ивановская область – 4,2%, это следствие того, что один кв.м жилья стоит в размере 26,8 тыс. рублей , а средняя площадь жилого помещения – 20,1. Можно сделать вывод, что при покупке двухкомнатной квартиры в городе Иваново, примерно площадью 50,6 кв.м. и стоимостью за 1 кв.м., который равен 43 986 рублей на вторичном рынке жилья (табл.3), необходимо потратить 2,2 млн.рублей. Такую крупную сумму денег не каждый житель сможет единовременно заплатить при ежемесячной заработной плате в размере от 14000 до 15000 рублей (см. рис.1), поэтому и возникает спрос на жилье в кредит (см. рис.2).

Таблица 2

Основные показатели жилищных условий населения на 1 января 2010 года

Субъект Федерации	Общая площадь жилых помеще- ний, приходя- щаяся в среднем на 1 жителя, кв.м.	Число квартир, тыс.	Средний размер одной кварти- ры, кв.м общей площади жилых помеще- ний	Средняя стоимость 1 кв. м., тыс.руб.	Уд. вес числа семей, нужда- ющихся в жилых помеще- ниях, %	Потенц. спроса на жилье , кв.м.	Потенц. спроса на жилье, тыс. рублей	Уд. вес населе- ния, желаю- щих приоб- рести жилье в кредит, %
Республика Башкортостан	20,5	1571,1	51,6	27,8	4,6	177,0	5398,5	4,0
Республика Татарстан	21,9	1569,2	49,7	26,2	4,6	180,2	4721,3	4,1
Нижегородская область	23,2	1576,2	48,4	33,0	4,0	150,1	5178,5	3,0
Ярославская область	18,9	1423,4	46,3	21,5	4,5	169,7	3461,8	3,5
Ивановская область	20,1	1345,6	45,3	26,8	4,3	183,8	4925,8	4,2

Таблица 3

Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах в исследуемых областях Приволжского Федерального округа (рубли) [2]

Город	Цена 1 м.кв. на вторичном рынке	Цена 1 м.кв. на первичном рынке (эконом-класс)	Расчетная себестоимость строительства 1 м.кв.
Уфа	42 757	40 569	33 390
Казань	38 000	35 482	26 644
Нижний Новгород	50 158	44 726	30 257
Ярославль	38 200	36 294	30 180
Иваново	43 986	49 563	32 650

В Республике Татарстан и Республике Башкортостан, удельный вес нуждающихся в жилье семей на 0,3% превышает Ивановскую область, но на покупку жилья в кредит в процентах меньше.

На рис.1 показаны показатели величины прожиточного минимума и средней заработной платы на душу населения. Самая низкая заработная плата в среднем у населения прослеживается в Ярославкой области, нежели в других областях. Это говорит о том, что не каждый банк одобряет кредитную заявку на приобретение жилья в кредит с небольшим ежемесячным доходом. В этом случае было бы целесообразно для банка стать партнером ОАО "Ипотечная корпорация Ярославской области" и постараться создать совместную федеральную программу и предоставлять ипотечные кредиты на жилье с государственной поддержкой, тем более спрос именно на такие кредиты приветствуются в этой области.

Рис.1. Величина прожиточного минимума и средней начисленной заработной платы в среднем на душу населения

в 1 квартале 2010 года

Рис. 2. Структура спроса на жилье по областям ПФО в зависимости от способа покупки жилья.

Таблица 4

Спрос на приобретение жилья в кредит в зависимости от типа приобретаемого жилья,

(на условия 2010 года)

Субъект Федерации	Общий потенциал спроса на покупку готового жилья в кредит			В том числе:
				Первичный рынок			Вторичный рынок
	тыс. кв.м.	млн.рублей	население, %.	тыс. кв.м.	млн.рублей	население, %.	тыс. кв.м.	млн.руб.	население, %.
Республика Башкортостан	5,8	176,9	58	2,3	63,7	21	3,5	113,2	37
Республика Татарстан	6,2	162,4	62	1,9	59,3	25	4,3	103,1	37
Нижегородская область	3,1	106,9	32	1,1	33,7	12	2	73,2	20
Ярославская область	6,9	140,7	69	3,2	56,9	24	3,7	83,8	45
Ивановская область	7,1	190,3	71	3,5	91,6	30	3,6	98,7	41

По структуре спроса на жилье по областям в зависимости от способа покупки жилья (рис.2) можно также выделить четыре области, жители которых предпочли бы покупку квартиры в кредит: Башкортостан – 58%, Татарстан – 62%, Ярославская область – 69%, Ивановская область – 71%.

Необходимо использовать банковские продукты как кредит на приобретение жилья на вторичном рынке и акцентировать внимание на этой стратегии во всех четырех областях (в Башкортостан, Татарстан и Ивановской и Ярославской областях), так как большое предпочтение покупке в кредит квартиры на вторичном рынке Республики Башкортостан, Татарстан – 37%, в Ярославской области – 45%, Ивановской – 41% (табл.4).

Таблица 5

Кредитные программы банков на покупку жилья в кредит

Субъект Федерации	Количество коммерческих ипотечных банков	Количество ипотечных программ банков	Условия предоставления ипотечного кредита
			Ставка, % годовых		Минимальный первоначальный взнос, %	Срок ипотечного кредитования
			рубли	валюта
Республика Башкортостан	22 банка	147	9.50 – 19.50	8.00 – 16.00	0	50 лет
Республика Татарстан	22 банка	102	8.00 – 20.00	8.58 – 16.00	0	50 лет
Нижегородская область	32 банка	225	9.00 – 29.05	7.23 – 26.00	0	50 лет
Ярославская область	22 банка	153	9.00 – 27.95	6.98 – 26.00	0	50 лет
Ивановская область	16 банков	101	9.50 – 27.95	8.23 – 14.00	0	50 лет

Условия ипотечных программ во всех областях отличаются процентной ставкой годовых, а также численностью банков и количеством ипотечных программ (см. табл. 5). Наименьшим количеством, как и банков, так и программ, как уже упоминалось выше, отличается Ивановская область. В этом случае банку, планирующему заходить на рынок ипотечного кредитования Ивановская области, Ярославская области, Республики Татарстан, Башкортостан, в которых одинаковая численность банков и немного количества ипотечных программ, было бы целесообразным выходить на рынки этих регионов с новым продуктом, тем самым расширив кредитную линейку ипотечных продуктов. Создать новый инновационный продукт, а также совместную федеральную программу с участием государства. Как следует из табл.7 спрос на жилищные ипотечные кредиты по совместным программам с государством наиболее востребованы в этих областях. На основе этого можно сделать вывод, что при создании и реализации инновационного продукта и продукта с участием государства, банк сможет занять твердые позиции в этих областях и привлечь новый поток клиентов.

Таблица 6

Количество банков, подписавшие соглашение о сотрудничестве с региональными операторами областей.

Субъект Федерации	Региональный оператор АИЖК	Количество партнеров регионального оператора
		Банки	Агентства недвижимости
Республика Башкортостан	ОАО Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК)	6	8
Республика Татарстан	Ипотечное агентство Республики Татарстан (ИАРТ)	8	7
Нижегородская область	Нижегородский Ипотечный Корпоративный Альянс (НИКА)	8	4
Ярославская область	ОАО "Ипотечная корпорация Ярославской области"	7		8
Ивановская область	Ивановской ипотечно-жилищная корпорация (ИИЖК)	4		9

Таблица 7

Потребительский спрос населения на жилищные ипотечные кредиты, %

Субъект Федерации	Общий спрос на жилищные ипотечные кредиты	Спрос на жилищные ипотечные кредиты в банках	Спрос на жилищные ипотечные кредиты при условии государственной помощи	В том числе:
				Спрос на жилищные ипотечные кредиты банков по совместным программам с государством
Республика Башкортостан	58	40	8	10
Республика Татарстан	62	52	2	8
Нижегородская область	32	14	6	12
Ярославская область	69	48	9	12
Ивановская область	71	44	12	15

На основе проведенных исследований ипотечных рынков областей Приволжского Федерального Округа можно выделить четыре области, которые являются наиболее привлекательными в решении проблемы, такие как Республика Татарстан, Башкортостан, Ярославская область и Ивановская область, потенциал которых предполагает широкие возможности для развития деятельности ОАО «НВест-Банк». Используя новые подходы к развитию рынка ипотечного кредитования, необходимо разработать ряд стратегий проникновения коммерческого банка ОАО «НВест-Банк»с услугами ипотечного кредитования в другие области Приволжского Федерального Округа. Наиболее привлекательной и многообещающей стала стратегия «Формирования новых точек продаж ипотечных кредитов» в Республиках Башкортостан, Татарстан и Ивановской и Ярославской областях. Банковской структуре ОАО «НВест-Банк»необходимо:

Сохранить позиции на нижегородском рынке;

Обеспечить рост компании за счет освоения новых рынков ипотечного кредитования в более перспективных областях;

Разработать и обосновать стратегии для проникновения на рынки рассматриваемых областей.

Проблема на рынке ипотечного кредитования – уменьшение спроса на ипотеку и высокая конкуренция. Эта тенденция обусловила общую стратегическую направленность банка к стремлению роста. С учетом сложившейся ситуации на нижегородском рынке, можно сформулировать основную цель банка – сохранить текущие позиции на нижегородском рынке, а также обеспечить рост компании за счет освоения новых рынков и закрепления позиций на новых рынках, за счет предлагаемых стратегий.

Для выполнения поставленной цели предлагается осуществление следующих стратегий:

- в качестве конкурентной стратегии ОАО «НВест-Банк» выступает стратегия дифференциации. Особенность этой стратегии проявилась в том, что она рассчитана на широкие слои населения. В условиях массового спроса на ипотеку целесообразно применять, соответственно, недифференцированный маркетинг, ориентированный на общность интересов большого числа нуждающихся в жилье семей, удельный вес которых равен: Республика Башкортостан, Татарстан – 4,6%, Ярославская обл. – 4,5%, Ивановская обл. - 4,3%(табл.2).

- продуктовую стратегию необходимо реализовать через стратегию инновации ипотечного продукта, то есть через создания нового ипотечного продукта. Заключение соглашений с региональными операторами рассматриваемых областей позволит банку создать совместную федеральную программу с участием государства.

- при реализации ценовой стратегии необходимо подписать ряд соглашений о сотрудничестве с агентствами недвижимости в Нижнем Новгороде и его области, а также с перспективными областями, которые будут представлять продуктовую линейку банка наряду с ипотечными продуктами других участников рынка. В настоящий момент цены в нижегородской области, установленные ОАО «НВест-Банк» за свои услуги, высокие (табл.5). Однако они вписываются в рамки существующих на нижегородском рынке цен. Было бы целесообразным продолжение осуществления стратегии ценового лидерства, предлагая широкий спектр ипотечных продуктов в Нижегородской области и в более перспективных областях, например в Республике Башкортостан, Татарстан и Ярославской области, а в Ивановской области процентную ставку годовых было бы целесообразным немного понизить процентную ставку годовых, тем самым, при небольшой конкуренции на рынке Ивановской области, завоевать значительное количество потенциальных заемщиков . Снижение комиссий не приведет к росту выдачи кредитов, так как для заемщиков большое значение имеет размер процентной ставки годовых по кредиту. Конкурентоспособность данного параметра, как процентная ставка годовых, может увеличиваться, или уменьшаться по решению банка в случае изменения ситуации на рынках ликвидности и удешевления ресурсов, либо после повышения ставок другими игроками на рынке.

- стратегию продвижения в компании необходимо реализовать тогда, когда основными поставщиками клиентов станут новые партнеры посредники – агентства недвижимости, а также личные продажи, когда отреагировавшие на рекламу клиенты, получив первоначальную консультацию, в следствии перейдут в ряд заемщиков. Соответственно делая вывод из табл.1, можно сказать, что в предлагаемых областях для размещения дополнительных офисов, достаточно большое количество агентств недвижимости, которые могут стать потенциальными партнерами для банка. Во многом развитие банка будет зависеть от партнерских отношений: как только у банка будут возникать устойчивые партнерские связи, будут появляться и новые продукты в линейке банка и новые потенциальные заемщики, общие для банка и его партнеров.

- в рамках стратегии распределения предлагается осуществление мероприятий:

1. Создание и развитие дополнительных офисов в г.Уфа, г.Казань, г.Ярославль, г. Иваново. Это направление позволит банку - увеличить объем выдаваемых кредитов, за счет освоения дополнительных рынков; решить проблему ограниченной емкости нижегородского рынка, который не может в полной мере использовать возможности кредитной линии компании. Как уже отмечалось, численность населения Нижегородской области ниже, чем в Республики Башкортостан и Татарстан (табл.1), также увеличить потребительский спрос на ипотеку , как видно из табл.7 показатели спроса на ипотечные кредиты велики в этих четырех областях (Республика Башкортостан, Татарстан, области: Ивановская и Ярославская), особенно в Ивановской области – 71%, также виден повышенный спрос на совместные программы банков с государством; повысить прибыль банка за счет получения дополнительных доходов.

2. Развития сотрудничества с участниками рынка недвижимости Республики Башкортостан, Татарстан, Ивановской и Ярославской области, позволит банку участвовать в совещаниях, проводимых саморегулируемыми организациями с застройщиками и подрядчиками, осуществляющими жилищное строительство в данных регионах; подписание соглашений с застройщиками на кредитование клиентов – участников долевого строительства; материальное стимулирование агентств недвижимости.

Таким образом, обоснования предложенных стратегий для сохранения позиций на рынке ипотечного кредитования в Нижегородском регионе и выхода банка на региональные ипотечные рынки Республики Башкортостан, Татарстан, Ивановской и Ярославской области, наиболее актуальны и целесообразны в условиях финансового кризиса. Кроме того решает проблему в банке - это сокращение спроса на ипотечное кредитования и усилившейся конкуренции в Нижегородской области. Банк добьется успеха при формировании дополнительных офисов в областях с высоким демографическим потенциалом, так как именно эти области являются наиболее привлекательными для развития деятельности банка, тем более при реализации этих стратегий можно предположить, что ОАО «НВест-Банк» позволит существенно увеличить спрос на ипотечные кредиты, повысить свою финансовую устойчивость и как следствие этого, конкурентоспособность.

[1] По информации сайта nizhstat.gks.ru [2] Всероссийский информационно-аналитический журнал «Строительство, люди, технологии, деньги»/ август 2009 года