Прогнозирование цен на жилье в 2010 году

В докризисные годы цены на жилье росли с темпами, стабильно превышающими инфляцию. Но в связи с финансовым кризисом, затронувшем и нашу страну, цены на жилье прекратили рост, и даже начали падать. Так, за первые три квартала 2009 года цены на жилье в России упали на 16,8 %, по этому показателю Россия на пятом месте в мире [1]. В Москве цены с начала 2009 года упали на 27% [2]. Но некоторые аналитики предрекали более серьезное падение цен на жилье (до 50% в 2009году). При этом квартиры бизнес — класса и элитные квартиры подешевели меньше, чем жилье эконом-класса. 1. Современное состояние рынка недвижимости. Современное состояние рынка недвижимости дает возможность полагать, что рынок вступил в стадию стабилизации. Большинство аналитиков считают, что завершение стабилизации и начало устойчивого роста цен на жилье произойдет во второй половине 2010 года — 2011 году. На 14 декабря 2009 года стоимость жилья в Москве составляет в среднем 117,4 тыс. рублей за квадратный метр [3], что на 30% ниже, чем в докризисный период [4]. Предложение Результатом влияния финансового кризиса является «заморозка» девелоперами своих проектов, либо отказ от них. Так, в России только за 2009 год объем строительных работ сократился на 18% [5]. Выход из кризиса ожидается постепенным. При этом ожидается, что в ближайший год активного пополнения рынка происходить не будет. Поэтому ряд аналитиков говорят о намечающемся дефиците вводимого жилья. Однако дефицит жилья, возможно, не затронет сегменты бизнес — класса и эконом-класса, ведь последние 5 лет в Москве строилось именно жилье бизнес — класса. По мнению директор по продажам компании «Новое Качество» А. Уфимцева, рынок жилья будет характеризоваться сильной дифференциацией. Рост в первую очередь коснется качественных квартир в домах с хорошим расположением и видовыми характеристиками, чья цена будет соответствовать их качеству. В то время как ликвидность переоцененных квартир значительно снизится. При этом А. Пыпин считает, что на стоимость элитного жилья большое влияние оказывает политика. «Смена столичного правительства или безвизовый режим с Европой могут обрушить реальные цены сделок в этом сегменте», — считает он [6]. Спрос В целом за первые 3 квартала 2009 года количество сделок на московском рынке жилья снизилось на 35 %, сделки на вторичном рынке составили 70 % от общего числа сделок [7]. В сентябре 2009 года отложенный спрос перерос в реальные сделки, около 75 % составили сделки в сегменте эконом-класса [8]. Кризис нанес удар почти по всем без исключения социальным прослойкам россиян, что отражается сегодня на социологических данных. По итогам недавнего исследования АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), только 2% россиян считают возможным приобретение квартиры в 2010 году. Иначе говоря, большого количества новых покупателей недвижимости, потенциальных ипотечных заемщиков, в среднесрочной перспективе не просматривается. Отложенный спрос формировался последние 13-14 месяцев и начал возвращаться на рынок осенью 2009 года. Аналитики полагают, что в 2010 году он более увеличится. В целом аналитики говорят о постепенном увеличении спроса на недвижимость в 2010 году. В плане платежеспособного спроса больше всего пострадал сегмент элитного жилья, т.к. произошло снижение доходов у многих бизнесменов и топ-менеджеров, число способных такое жилье приобретать снизилось. Однако кризис нельзя еще назвать завершенным, и негативные ожидания еще присутствуют в экономике. Эти негативные ожидания клиентов рынка недвижимости в 2010 г. могут продолжать формировать отложенный спрос. Кроме того, кризис существенно сказался на текущих доходах потребителей: они, безусловно, упали и это тоже поддерживает отложенный спрос. Весомый фактор - сокращение объемов ипотечного кредитования и высокие процентные ставки. Доля ипотечных сделок на рыке купли-продажи жилья Москвы составила за первые 3 квартала не более 10 % от общего числа сделок, тогда как год назад доля ипотечных сделок составляла порядка 30 % [9]. Предполагается, что объем ипотечного кредитования восстановится лишь к 2012 году [10]. В последнее время федеральные власти неоднократно озвучивали планы снижения ставки по ипотеке до 10-11%, с тем, чтобы сделать ее более доступной для россиян. Аркадий Дворкович, помощник президента РФ, высказал прогноз о снижении ставок по ипотеке в 2010 году на 3% [11]. Мнения экспертов по поводу этой меры властей разделились. Одни считают, что снижение ставок по ипотеке достигнет цели и сделает жилье более доступным для простых россиян. Другие уверены в том, что снижение ипотечных ставок спровоцирует рост цен на недвижимость в условиях сокращения предложения из-за кризиса, а россияне так и останутся в ситуации, когда даже скромное жилье будет им не по карману. Гораздо более существенный результат усилия правительства могут дать для тех людей, кто в предкризисные годы успел купить квартиру в ипотеку и в настоящее время находится как заемщик в затруднительном положении. Денис Щёкотов [12], генеральный директор группы компаний «АИП» («Аудит и Право»), отметил по этому поводу: «В настоящее время важно сохранить инфраструктуру рынка, в том числе ту ее часть, за счет которой множество граждан со средними доходами могли задуматься над таким серьезным семейным проектом, как покупка квартиры, в данном случае с использованием ипотечных ресурсов». Однако, по мнению экспертов, серьезный прорыв в развитии ипотеки был бы достигнут при снижении ставок по кредиту до 5-6 %. Важным индикатором состояния платежеспособного спроса являются арендные ставки. Рынок аренды квартир более динамичный, чем рынок купли-продажи жилья. А, следовательно, и все перемены и влияние макроэкономического фона стоимость аренды должна отыгрывать с опережением по отношению к ценам купли-продажи. Согласно информации от Гильдии риэлторов Москвы, в ноябре арендные ставки снизились на 10% [13]. Причем, как отмечают авторы обзора, вторя аналитикам IRN.RU, это снижение стало симметричным откатом назад после неоправданного повышения в прежние месяцы. Таким образом, если рынок не принимает даже повышения арендных ставок, несмотря на некоторое улучшение экономической ситуации, то откуда у людей появятся деньги на покупку квартир по более высоким ценам? Доходность от аренды квартир на уровне 5% годовых выглядит уж очень скромно. Достаточно заметить, что даже банковские депозиты в самых надежных государственных или муниципальных банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы и т.п.), при размещении крупной суммы денег, сравнимой с затратами на покупку квартиры в Москве, причем на продолжительный срок (инвестиции в квартиры требуют не менее 2-3 лет) могут принести от 10% до 14% годовых. Следовательно, даже имея деньги на покупку квартиры для себя экономически выгоднее жить в съемном жилье, платя за нее 5% годовых, а свои деньги положить на депозит под 10%-14% годовых, имея за вычетом 5% на аренду еще 5%-9% чистого дохода. 2. Прогнозы цен на недвижимость на 2010 год Существует множество различных прогнозов относительно цен на недвижимость, часть которых представлена в таблице. Из таблицы видно, что большинство авторов прогнозов считают, что 2010 год станет годом стабилизации и возобновления роста цен на недвижимость. Причем цены на жилье эконом-класса на первичном рынке в представленных прогнозах колеблются от $3000 до $6000 за кв.м.; бизнес-класса — от $5700 до $15000 за кв.м.; элитное жилье — от $14 500 до $70 000 за кв.м. В тоже время часть авторов прогнозов считают, что цены на жилье либо практически не изменятся, либо упадут на 5 — 10%. Большинство авторов прогнозов считает, что 2010 год станет годом роста цен на жилье. Это связано со стабилизацией макроэкономической ситуацией в России. Например, инфляция сократилась до 9%, цены на нефть выросли до 70 долларов за баррель, сократился отток капитала, стабилизировался платежный баланс. Так же важным фактором роста цен на жилье является снижение ставок по ипотечным кредитам. Признаками оживления спроса на недвижимость являются сокращение безработицы и прекращение спада уровня доходов. Многие аналитики считают, что цены на жилье либо достигли своего дна, либо находятся уже вблизи него. Следовательно, заключают они, цены на жилье в скором времени возобновят рост. Разброс данных прогнозов свидетельствует о наличии значительных факторов неопределенности на рынке недвижимости. Одним из таких факторов является возможность второй волны кризиса, следствием чего станет дальнейшее сокращение цен на нефть, уровня заработных плат. Эти факторы способствуют снижению платежеспособного спроса на жилье, что может привести к еще большему падению цен на него. Также вторая волна кризиса может привести к дальнейшему свертыванию банковских кредитов или к их удорожанию, что отрицательно скажется на предложении жилья. Следовательно, возможен и рост цен на него. Также важным фактором является поведение государства на рынке недвижимости. Уже сейчас из различных эшелонов власти идут сигналы о недопустимости сверхприбылей в таких социально — значимых отраслях, как строительство, появляются и предложения о введении обязательного порога нормы прибыли по отраслям, хотя в 2010 году никто не ожидает изменений «правил игры» на жилищном рынке. В последние годы государство стало больше средств направлять на решение социальных задач. Объем покупок жилья государством для некоторых категорий граждан из года в год растет. Поэтому государство предстает не только как регулятор, но и как участник этого рынка. Причем государство теоретически может поддержать как спрос, так и предложение. Для возобновления роста цен на жилье, требуется восстановление прежней инвестиционной активности. Однако пока в Россию не придут инвестиции, не возрастет доступность ипотеки, не начнется очередной этап развития бизнеса, а также не возобновится существенный рост доходов, такой сценарий сейчас маловероятен. Стабилизация рынка недвижимости может стать предпосылкой восстановления спроса. Этому способствуют также объем предложения, превышающий спрос, упавшие цены. Однако развитие спроса сдерживается сокращением ипотеки. Поэтому, опираясь на существующие прогнозы и учитывая современное состояние рынка, можно сделать следующий вывод: цены на жилье в 2010 году будут расти на уровне инфляции. Цены на жилье значительно не повысятся до тех пор, пока экономика не выйдет на докризисный уровень, т.е. не начнет расти уровень доходов населения и, соответственно, спрос на жилье. 3. Модель влияния уровня доходов населения и объема вводимого жилья на его цену. При построении эконометрической модели необходимо учитывать факторы спроса и предложения, считая эти факторы первичными по отношению к другим при ценообразовании. Поэтому для построения данной эконометрической модели были использованы данные о номинальной начисленной зарплате (тыс. руб.), объемов вводимого жилья (тыс. кв.м.) и его стоимости (тыс. руб.) в среднем по квартально в период с января 2002 по декабрь 2009. В ходе двухфакторного эконометрического анализа была получена следующая математическая модель: Y=-17255+1333*X₁+2,667*X₂; Где: Y — это стоимость кв.м. жилья (тыс. руб. ), в среднем по России, поквартально; X₁ — номинальная начисленная зарплата (тыс. руб.), в среднем по России, поквартально; X₂ — объем вводимого жилья (тыс. кв.м.), в среднем по России, поквартально. Графическое представление полученной модели показано на рисунке 1. Рисунок 1. Зависимость стоимости жилья от доходов населения; Ряд1 — исходные величины; Ряд2 — моделируемые величины. По этой модели был составлен прогноз на 2010 год, исходя из того, что средняя номинальная зарплата вырастет на 7% за год, а объемы вводы жилья — на 6%, что соответствует среднегодовому темпу роста. Тогда прогнозируемый рост цен на жилье составит около 20%.

[1] По падению цен на недвижимость Россия вошла в мировую пятёрку//www.TimBau.ru.: 14.11.2009, [Электронный ресурс]. Режим доступа: timbau.ru/221-po-padeniyu-cen-na-nedvizhimost-rossiya-voshla-v.html; [2]domania.ru. Новостройки в Москве упали в цене на 27 %//rway-online.ru..: 06.08.2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.rway-online.ru/News3_23514.aspx; [3]В начале декабря цены на квартиры в Москве повысились // Агенство недвижимости «Ваш вариант». — М.: 14.12.2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.vashvar.ru/node/244; [4] Из-за кризиса цены на элитное жилье в Москве упали на 30% // IntermarkSavills.- М.:30.06.2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.irn.ru/news/33181.html; [5]Объем строительных работ в России сократился на 18% // Рынок строительных материалов. — М.:, 25.11.2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа:http: bm-market.ru/news/news.php?fn_mode=fullnews&fn_id=377. [6] Людмила Виноградова. Прогноз стоимости жилья в 2010 г. // Ведомости, 17.12.2009 [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.vedomosti.ru/realty/news/2009/12/17/909420; [7] ПРАЙМ-ТАСС. Доля ипотечных сделок на рыке купли-продажи жилья Москвы составляет не более 10 проц — эксперты //. — М.: 22.09.2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.prime-tass.ru/news/show.asp?id=913645&ct=news; [8] ПРАЙМ-ТАСС. Доля ипотечных сделок на рыке купли-продажи жилья Москвы составляет не более 10 проц — эксперты //. — М.: 22.09.2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.prime-tass.ru/news/show.asp?id=913645&ct=news; [9] ПРАЙМ-ТАСС. Доля ипотечных сделок на рыке купли-продажи жилья Москвы составляет не более 10 проц — эксперты //. — М.: 22.09.2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.prime-tass.ru/news/show.asp?id=913645&ct=news; [10] Вслух.ру. АИЖК: рынок ипотеки восстановится к 2012 году // Недвижимость — М.: 19.11.2009, [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.vsluh.ru/news/realty/186799.html. [11] Ставки снижаются, цены растут. Очередной провал ипотеки в России // 12.12.2009,. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.regnum.ru/news/economy/1234416.html; [12] Ставки снижаются, цены растут. Очередной провал ипотеки в России // 12.12.2009,. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.regnum.ru/news/economy/1234416.html; [13]Информационный отдел Realto.Ru. Аренда жилья запрещает квартирам дорожать// Журнал «Нюансы и рекомендации». — М, 16.12.2009,. [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=11508.