Ипотечное жилищное кредитование

В ходе реформ в России произошли коренные изменения в системе обеспечения граждан жильем. Резко сократились возможности бюджетного финансирования строительства массового жилья; практически прекращена выдача льготных кредитов, предоставляемых на индивидуальное строительство под символические процентные ставки (2% годовых) на 15-20 лет.

На смену централизованным механизмам обеспечения граждан жильем пришло преимущественно индивидуальное решение жилищных проблем путем внебюджетного финансирования его покупки или строительства. Среди внебюджетных источников финансирования основное место заняли собственные средства населения. Однако низкий уровень доходов значительной части российских домохозяйств не позволяет реализовать потребности семей в достойном жилье. В связи с этим особую актуальность приобретает вовлечение в процесс обеспечения россиян жильем различных финансовых источников, и, прежде всего сбережений домохозяйств и ресурсов банков в виде долгосрочных ипотечных жилищных кредитов.

Взаимосвязанные процессы формирования рынка жилья и возрастания потребности населения в кредитах дали толчок формированию новых банковских продуктов. Банки стали уделять серьезное внимание развитию разнообразных форм работы с гражданами, желающими приобрести жилье.

В силу различающегося экономического положения регионы России начиная с 1993 года стали осуществлять различные программы населения доступным жильем. При этом следует отметить, что почти во всех регионах инициация этих программ осуществляется за счет бюджетных средств, которые выполняют индуцирующую роль для привлечения частных инвестиций и средств домохозяйств в сферу массового жилищного строительства.

В Белгороде купить квартиру в рассрочку могут очередники- бюджетники, при этом первый взнос составляет 50% от стоимости жилья, остальные платежи осуществляются в течение пяти лет. Альтернативой может быть выдача кредита до 20 тыс. руб. на 15 лет под 2% годовых в валюте. В Чувашии первый взнос также составляет 50%. На остальное строительство можно взять кредит в рублях на три года под 20% годовых. В Самарской области первый взнос 15%. Остальные 85% составляет не более 70% от стоимости квартиры и выдается на 7 – 15 лет под 8 – 12% годовых в рублях. Во Владимире строительная организация заключает договор с областной администрацией об участии в программе ипотечного кредитования. Физическое лицо, заключает со строительной организацией договор на долевое участие в строительстве и вносит 10-20 % от необходимой суммы, Заключается договор ипотечного кредитования с областной администрацией на 5-10 лет под небольшой процент. В Москве у многих жителей нет «живых» денег, но есть жилплощадь. И если первый взнос (30%) внести жильем, то выплачивать валютный кредит на десять лет под 10% годовых смогут от 15 до 20 тыс. москвичей. Пока же основные ипотечные программы предполагают, что после внесения 50% остальную сумму можно выплачивать в течение полутора - трех лет, взяв кредит под 10 – 12% годовых. У столичных строительных компаний свои программы. По ним рассрочка составляет пять лет (20% годовых в рублях). Правда, приобрести можно только то жилье, которое построено этими строительными компаниями.

Общим моментом в них является возможность для граждан, вложив относительно небольшие денежные средства (от 10 до 30% общей стоимости), приобрести в собственность жилье и затем под приемлемый процент годовых выплачивать оставшуюся сумму в течение длительного срока (до 20 лет).

Созданная в США двухуровневая модель ипотеки, в рамках которой сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом продает его национальному или местному ипотечному агентству, которое привлекает под этот кредит деньги (второй уровень), подходит для России, поскольку при такой системе кредитование осуществляется под гарантии правительства и государство берет на себя большую часть рисков.

Приток финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования должен строиться не спонтанно, а на строго планомерной основе исходя из долгосрочной перспективы, чтобы иметь ясное представление о факторах, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку. Роль региональных и местных органов власти на стартовом этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решения жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Активная позиция органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение в системе ипотечного жилищного кредитования имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель этой работы должна состоять в развитии и адаптации под местные особенности норм, установленных федеральным законодательством, с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли – продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.