Трансформация жилищно-коммунального хозяйства в рыночных условиях и перспективы жилищного строительства

Экономический кризис и слабость рыночной среды

Признаки циклического спада на международных рынках торгуемых энергетических товаров, а также санкции, оказавшие давление на инвестиционную привлекательность страны, спровоцировали болезненный экономический кризис в России. С кризисом 2008-2009 гг. была исчерпана модель «импортированного роста» за счет массированного притока в отечественную экономику ресурсов извне, обеспечивавших на протяжении 2000-х гг. до половины положительной динамики ВВП. После успехов в преодолении острой фазы кризиса была предпринята попытка насыщения инвестиционной базы через каналы государственных институтов развития (государственные корпорации, фонды содействия). Но фокусирование экономической политики на распределении финансовых ресурсов при преобладании государственных и квазигосударственных экономических агентов с искаженной мотивацией не привело к желаемым результатам. Такие агенты не нацелены на создание долгосрочных конкурентных преимуществ и защищены от потерь, покрываемых при необходимости путем докапитализации. Быстрое расширение внутреннего спроса повлияло на стратегии предприятий: они оказались ориентированы преимущественно на наращивание объема производства, а повышение его эффективности рассматривалось как второстепенная задача (Кудрин, Гурвич, 2014, с.14). Инновационная активность оставалась на низком уровне, а сокращению издержек и производительности труда уделялось недостаточное внимание.

Отечественная экономика вошла в состояние стагнации на грани рецессии. Актуализировался вопрос о поиске новых источников роста. Возросшее количество научных публикаций по антикризисной экономической политике обращают внимание на необходимость дерегулирования, децентрализации, активизации рыночных механизмов и, практически единодушно, на совершенствование институтов.

На уровне стратегического управления цели строительной отрасли лежат в области обеспечения комфортной, экологичной и энергоэффективной среды жизнедеятельности. На уровне операционного управления создаются предпосылки достижения этих целей, внедряются рыночные стимулы, совершенствуются институты, снижаются транзакционные издержки.

В краткосрочной и среднесрочной перспективе рост факторной производительности в отрасли опирается на укрепление рыночной среды и активизацию инновационного творчества.

При этом международный опыт свидетельствует о том, что в краткосрочном периоде жилищные инвестиции позволяют ускорить экономический рост вне зависимости от этапа экономического цикла. На средних и длинных горизонтах жилищные инвестиции оказывают положительное влияние на экономический рост через спрос на продукцию смежных производств, а также благодаря увеличению мобильности рабочей силы и качества жизни населения (Залкинд, 2014, с.19).

Наследие плановой экономики в градостроительстве

Трансформация хозяйственной системы от плановой к рыночной означает, что должны измениться экономические механизмы создания и эксплуатации не только фондов недвижимости и инфраструктуры, но и территории как таковой. Если в условиях централизованного (планового) хозяйства управление экономикой страны, ее регионов и городов происходило с помощью преимущественно директивных, распорядительных методов, то в рыночной системе оно может осуществляться путем использования рыночных регуляторов, косвенно воздействующих на интересы участников экономических процессов (цены, налоги, нормы, банковские проценты, санкции) (Любовный, 2015).

В условиях плановой экономики жилищно-коммунальное хозяйство и строительство составляли целостную систему благодаря единству управляющих структур. Строительство велось государственными трестами, построенные дома передавались на баланс государственных эксплуатирующих служб, тарифы устанавливались централизованно, и так же централизованно осуществлялись программы ремонта.

Достоинством такой модели были гарантии социальной справедливости в распределении жилья, обеспеченности социальными (образовательными, медицинскими, спортивными, культурными) и бытовыми сервисами. Государство выступало организатором и исполнителем дорожного строительства, а в дальнейшем и эксплуатантом дорожной сети. Отдельные проявления частной инициативы, как например, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), не меняли общей картины, поскольку доля кооперативных домов не превышала 10% от общего ввода, а большая часть населения возлагала надежды на получение готового жилья, годами и десятилетиями занимая место в списках очередников.

Централизация управления и планирования хозяйственной деятельности породила особый тип советских городов. Разумеется, схожесть внешнего облика городов с преобладанием панельной застройки и микрорайонно-квартальной планировки в разных регионах России, а также в бывших республиках в составе СССР не обусловлена исключительно типовым проектированием. Причины лежат намного глубже. Многие молодые советские города были приурочены к крупным индустриальным базам – добывающим, обрабатывающим, машиностроительным производствам, то есть крупным узлам энергосистемы. В условиях ограниченности ресурсов директивная «городская политика» стремилась к удешевлению промышленного и иного хозяйственного строительства, минимизации расходов на человека в городе путем жесткой экономии на жилищно-коммунальном строительстве, социально-культурной сфере, городском транспорте (Пивоваров, 2001, с.106).

Холодный климат, необходимость глубокого заложения сетей горячего и холодного водоснабжения, централизованного отопления, водоотведения обуславливала компактность городской застройки из соображений экономии. В области генерации тепловой и электроэнергии преобладали ГРЭС, основанные на сжигании ископаемого топлива, которые сегодня планомерно вытесняются более экологически чистыми мощностями по сжиганию газа, а на оптовом энергетическом рынке дополняются атомными и гидроэлектростанциями.

Обеспеченность жильем, состояние жилого фонда и динамика народонаселения в России

По имеющимся данным Росстата на конец 2012г. жилищный фонд в России включает в себя 3349 млн м² общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн м² (72% общей площади), в сельской местности - 923 млн м² (28% общей площади) [1].

Таблица 1

Динамика жилого фонда в 2000-2012 гг.

Ввод нового жилья в последние годы демонстрировал положительную динамику (несколько просев в 2009-2012 гг. под влиянием кризисных явлений) и достиг в 2014 уровня 0,56 м² в расчете на одного жителя.

Таблица 2

Ввод нового жилья

При этом в условиях сложившейся геополитической обстановки и девальвации национальной валюты вероятно снижение темпов ввода новых домов уже со второй половины 2015г. Важным замечанием к вышесказанному является то, что даже рекордные в постсоветский период темпы нового жилищного строительства значительно отстают от расчетно необходимых. Дело в том, что при имеющихся темпах преодолеть разрыв между желаемым и действительным на протяжении жизни одного поколения невозможно. Такие страны, как Япония, Франция, Германия, США в периоды интенсивного строительства вводили до 0,7-0,9 м² на человека в год, а Китае соответствующие темпы в последнее десятилетие составляют не менее 1 м²/чел.

В частной собственности россиян находится около 87% жилищного фонда, из которого 83,5% перешло в частную собственность в результате приватизации.

Общая площадь жилых помещений в расчете на одного жителя РФ составляет 23,4 кв. метра. По этому показателю Россия в 2-3 раза уступает развитым странам, в частности США (75 м²/чел.), Великобритании 62 (м²/чел.), Германии (45 м²/чел.). Приемлемая в бытовом и санитарном плане норма обеспеченности жильем, рассчитанная ЦНИИЭП жилища (разработчик СНиПов в период с 1960 до 2003г.), составляет 28 м2/чел, а по социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м. Наконец, федеральный норматив, используемый для реализации политики в жилищной сфере в РФ, составляет 18 м²/чел.

В нашей стране довольно низок уровень благоустройства жилищ.

Таблица 3

Благоустройство жилищного фонда в России в 2000, 2012 гг.

В ряде регионов дома, построенные свыше 40 лет назад, составляют до половины жилого фонда. До 3% жилого фонда находится в ветхом и аварийном состоянии, то есть фактически непригодном для проживания.

Капитальный ремонт и реконструкция идут медленными темпами, в частности из нуждающихся на начало 2012г. в капитальном ремонте 275,8 тыс. многоквартирных домов (8,6% от их общего числа) капитальный ремонт затронул 48,1 тыс., то есть лишь 17,5% от общей потребности. При этом реконструкция жилья с расширением, направленная на улучшение условий проживания, исчезающее мала – не более 1% в составе прироста жилого фонда по общей площади.

Большая часть жилого фонда в РФ представлена малогабаритными 1- и 2-комнатными квартирами при средней численности семьи около 3,2 человек (из которых в подавляющем большинстве случаев лишь двое находятся в трудоспособном возрасте), и это означает, что велика доля домохозяйств, где каждый член семьи не может рассчитывать на отдельную комнату.

Таким образом, жилищно-строительная политика в РФ осуществляется в логике «догоняющего развития»; вопросы расселения аварийного фонда, увеличения обеспеченности жильем, объемов ввода превалируют в информационном поле над вопросами энергоэффективности, благоустройства, реновации, развития городской среды.

Несмотря на то, что демографический кризис – как характеризовала в 2011 году Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) ситуацию в России – преодолен, установившаяся положительная демографическая динамика остается весьма умеренной. Средняя продолжительность предстоящей жизни составляет лишь 65,1 лет у мужчин и 76,3 лет у женщин в 2013 г., а суммарный коэффициенте рождаемости незначительно увеличился в последние годы до уровня 1,750 в 2014 г. [2] С учетом сдерживания иммиграционного притока, формируемого в сегодняшних реалиях главным образом неквалифицированной рабочей силой, нет оснований ожидать значимого прироста населения в обозримом периоде, а значит и влияния демографических процессов на модель расселения и процесс урбанизации.

Урбанизация

По первой Всероссийской переписи 1897 г. на территории европейской части РФ имелось 376 городов и 37 посадов, доля городского населения не превышала 15%. Столетие до неузнаваемости изменило урбанистическую картину: удвоив официальное количество городов и на порядок увеличив их население. Более 60% городов в современной России новые, они появились в индустриальную эпоху и в своем росте за считанные годы преодолевали фазу малого города, то есть отметку в 10 тыс. человек. К середине минувшего столетия до половины населения проживало в крупных городах. В процессе дальнейшей узловой концентрации в СССР в больших городах (272 на 15.1.1979 г.) сосредоточилось почти 2/3 всего населения (Лаппо, 1983). На сегодняшний день доля городской популяции приближается к 75% и относительно стабилизировалась, при незначительно выраженной в последнее десятилетие тенденции укрупнения больших и сверхбольших городов за счет средних (20-50 тыс. жителей) [3]. Основные миграционные потоки становятся горизонтальными.

Сегодня обезлюдевшие сельские территории в России находятся в упадке, а городские агломерации все больше страдают от экологических и транспортных проблем. Тем не менее, прогресс средств телекоммуникации и распространение удаленных форм труда наряду со снижением расходов на содержание загородного жилья и развитием дорожно-транспортной сети неизбежно активизируют субурбанизацию.

Отстающее развитие малоэтажной и индивидуальной застройки

В отсутствие институциональной среды, стимулирующей экономически эффективное строительство и расселение в загородном формате, малоэтажная и индивидуальная застройка вплоть до последнего времени стихийно развивалась, либо в экономически самодостаточных регионах (таких как Татарстан или Тюменская область), где приемлемы более высокие расходы домохозяйств, либо в теплых регионах с повышенной сельскохозяйственной продуктивностью приусадебных участков. Схемы жизнеобеспечения малоэтажных и коттеджных поселков радикально отличаются от схем, применяемых в массовой многоэтажной застройке. Загородные поселки могут обходиться без магистральных коммуникаций, наиболее дорогостоящие из которых централизованное отопление, водопровод и водоотведение, поскольку все они используют прокладываемые под землей трубы. Наиболее распространенным источником отопления в индивидуальных домах выступает газ, сжигаемый в компактных газовых котлах. Подключение к электроснабжению технически сложной задачей не является и на практике упирается главным образом в административные барьеры по выделению необходимой поселку сетевой мощности. Источником водоснабжения может быть индивидуальная или поселковая артезианская скважина. Водоотведение организуется также посредством частных септиков или общепоселковых очистных сооружений. При этом все технологии жизнеобеспечения становятся с каждым годом доступнее.

В то же время в России до сегодняшнего дня практически не имеют распространения полностью энергетически автономные здания. Географическое расположение в высоких широтах северного полушария не позволяет полагаться на возобновляемую солнечную энергию, ветровая энергия пока не может конкурировать по себестоимости с традиционными источниками. Геотермальная энергия остается экзотикой, распространение связанных с ней технологий осуществляется отдельными энтузиастами.

Наиболее слабым звеном девелопмента загородных поселков выступает транспортная доступность. Связанность территорий обеспечивает эффективность расселения, а при низкой транспортной проницаемости стимулы селиться на удалении от полноценной городской трудовой и социальной инфраструктуры ослабевают. Содержание локальной дорожной сети отнесено ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к ведению муниципалитетов, которые в условиях высокоцентрализованной бюджетной системы не имеют достаточных источников для этой ресурсоемкой деятельности. Состояние городских и районных дорог в сравнении с состоянием федеральных трасс, как минимум в европейской части страны, красноречиво об этом свидетельствует. Опережающее строительство дорожной инфраструктуры для подготовки новых территорий к комплексной застройке без повышения бюджетной обеспеченности на местах практически невозможно.

Состояние систем жизнеобеспечения в городах

Что касается территориального планирования и схем коммунальной инфраструктуры крупных городов, то их принципиальное устройство уже сложилось. Это касается размещения источников энергоснабжения, точек водозабора и водоподготовки, мест размещения очистных сооружений, маршрутов магистральных коммуникаций. Новейшее строительство в городах невозможно без согласования с имеющейся планировкой, учета действующих правил эксплуатации и ремонта капитальных объектов и опирается на резервные или соразмерно увеличиваемые мощности коммунального хозяйства.

Как известно в России к 2008 году была завершена реформа электроэнергетики с выделением функциональных блоков (генерация, траспортировка, распределение) с допуском частного капитала и созданием конкурентного рынка электроэнергии. Эти изменения упростили подключение к электросетям. Реформа охватила также централизованные системы теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения) городов в части генерации тепла теплоэлектроцентралями (ТЭЦ), которые входят в организационную структуру электроэнергетических компаний. Подключение к газоснабжению в городах также упрощено, поскольку уровень газификации крупных поселений в целом по стране высок, тарифы стандартизированы, необходимое оборудование широко представлено на рынке. Остальная инфраструктура, в том числе водопровод, канализация, теплоснабжение от котельных остается в ведении муниципальных организаций преимущественно в форме ГУПов, приватизация этих организаций идет медленно. Ряд факторов, таких как форма собственности, отсутствие конкурентной среды, использование в качестве политического инструмента, не побуждают их к инновационной деятельности, и здесь для организации строительства девелоперам приходится нередко действовать на нерыночных принципах.

Эффективность территориального плана городов и роль улично-дорожной сети

Исторически формы территориальных планов городов складывались под влиянием общественно-политической среды. План в форме круга воспроизводит кольцо крепостных стен, защищавших древние поселения, именно так закладывались нынешние столицы Париж, Москва, Минск. Распространенная в США прямоугольная форма с сетью продольных и поперечных улиц – признак более молодых городов, строящихся в условиях безопасности. В индустриальную эпоху планировочные решения стали разнообразнее, размещение городов подчинялось более хозяйственной логике, нежели географической целесообразности. Таким образом, современные города могут быть обустроены по типу круга, квадрата, прямоугольника, треугольника и даже ленты (например, Волгоград).

Города в европейской части России отличаются более высокой плотностью населения, чем в Сибири, и в этом отношении они лучше сбалансированы в экономическом смысле. В городах восточной части страны, возникших на бескрайних просторах, где земля не так высоко ценится, исторические центры нередко заняты архаичной малоэтажной застройкой. При этом все российские города отстают по плотности транспортной сети от большинства европейских, и тем более, американских городов. Если в Штатах доля использования городской территории под дороги и тротуары составляет не менее 25% общей площади и до 45% в деловых кварталах, то в сибирских городах этот показатель не превышает 5%. При этом до половины всех дорог в границах городов развитых стран занимают высокоскоростные магистрали.

Анализ генеральных планов городов в РФ показывает, что в своем большинстве их территории используются с недостаточной отдачей. До 10-15% в балансе территорий не используется вовсе, поскольку строительство там было признано неудобным или нецелесообразным. Это порождает перерасход селитебных земель. В сочетании с низкой удельной площадью улиц и проездов имеем неутешительный итог для экономики и благоустройства городов, и как следствие для уровня жизни населения.

В то время, как избыточная по масштабам транспортная сеть создает эффект отчуждения городов для жителей, которые страдают от недостатка свободных пространств и зеленых зон, недостаточная сеть купирует экономический потенциал поселений или консервирует деградацию окраин. При этом транспортная сеть, выступающая каркасом расселения и формирующая планировочную структуру города, тем эффективнее, чем ближе к правильной геометрической схеме (Сафронова, Сафронов, 2014, с.24).

Перспективы комплексного капитального строительства

Исходя из вышесказанного, существует 2 направления развития комплексной застройки, которая приносит наибольшую экономическую отдачу:

1. Реновация городской среды на основе имеющейся инженерно-технической инфраструктуры.

2. Создание новых малоэтажных пригородных поселений с высокой автономностью систем жизнеобеспечения и высокой дорожно-транспортной связанностью с городами и центрами деловой активности.

В первом случае ключевым драйвером такого развития выступает совершенствование институционального окружения бизнес-процессов. В числе основных мер облегчение доступа ко всем городским системам жизнеобеспечения, допуск частного капитала и поощрение конкуренции в сфере ЖКХ, разработка экономически обоснованных механизмов замещения изношенного жилья с переселением.

Во втором случае просматривается большой потенциал проектных подходов, увязывающих усилия инвесторов, девелоперов, муниципальных властей, при радикальном наращивании дорожно-транспортного строительства.

Известно, что в ходе эксплуатации зданий и капитальных сооружений создается гораздо больший денежный поток, чем при их создании, например, в российской практике соотношение может доходить до 80:20 (Брылкина, 2015, с.36).

Признание того факта, что энергоэффективность и снижение эксплуатационных затрат – будущие ключевые конкурентные преимущества всех зданий и сооружений, означает приоритет такого территориального планирования, при котором происходит оптимизация инженерно-технического хозяйства.

Инновационный девелопер предстает организатором создания не просто жилищной застройки, но жилищных систем с устойчивым и экономичным жизнеобеспечением, формирующих сбалансированную и дружелюбную человеку среду на территории с высокой транспортной проницаемостью.

Звенья системы комплексного строительства

При создании конкурентоспособного продукта непосредственное строительство предваряет целый комплекс мероприятий.

Рисунок. Звенья системы комплексного строительства

Источник: Составлено автором.

Наилучшие практики градостроительства, несомненно, потребуют координации многих ранее не практиковавшихся бизнес-процессов и инновационного мышления исполнителей, а экономически значимые эффекты такого стратегического подхода будут проявляться лишь на этапе тиражирования. Диффузии инноваций в строительной отрасли препятствует то обстоятельство, что недвижимость – неторгуемый, привязанный к территории и законодательному режиму конкретного государства товар. Отсутствие глобальной конкуренции нужно компенсировать конкуренцией между регионами, как например, в случае популяризации рейтингов благоустройства и эффективности городской среды. Один из шагов в этом направлении – калькулятор коммунальных платежей для граждан по регионам Российской Федерации [4].

Основа рыночной экономики – саморегулирование. Проектирование и совершенствование институтов градостроительной и строительной деятельности должно предоставлять каналы для инновационных практик. Ставить в приоритет количественные показатели, вести строительство зданий и дорог вместо разработки новых образцов, идей и теорий, делать акцент на повторение пройденного, относящегося к другим технологическим укладам, контрпродуктивно (Ахромеева, Малинецкий, Посошков, 2011). В тех случаях, когда высокие стандарты новейшего строительства оказываются доступны только лидерам строительной индустрии, капитал среднеразмерных участников закономерно устремляется в область ремонта и реновации устаревающего жилого фонда, на что прогнозируется большой спрос. Таким образом, открывается перспектива повысить технологическую вооруженность строительных организаций. Этому процессу будет содействовать повышенное бремя на энергонеэффективность и введение сборов с собственников на содержание и ремонт. Создание таких фондов из средств собственников повысит интерес последних к тому, как расходуются целевые средства и какого качества продукт они получат в результате.

Выводы

Анализ процесса трансформации строительной отрасли при переходе к рыночной экономике дает представление о текущем состоянии жилищного фонда, его особенностях и проблемах, а также о зонах неэффективности, где механизмы конкуренции не работают, а инновационное творчество неактивно.

Для поощрения инноваций и достижения синергии в строительной отрасли необходим стратегический выбор приоритетов градостроительного развития.

При этом если такой выбор не будет сделан и организационно приведен в исполнение, то развитие так или иначе будет склоняться в пользу одной из альтернатив. Перспективная динамика строительной отрасли в рыночных условиях связывается с инновационными прорывами в области дорожного строительства и создания скоростного транспорта, либо реновации на базе существующих инженерных сетей в больших и сверхбольших городах.

Альтернатива 1. Создание механизмов реновации территорий городов с высокой плотностью населения.

Альтернатива 2. Опережающее масштабное дорожное строительство с развитием малоэтажных пригородов (субурбанизация).

Таблица 4

Меры, стимулирующие развитие отрасли

По пути субурбанизации уже прошли страны с длительной историей рыночных отношений, но стартовые условия в жилищной сфере там по достижении пика индустриальной урбанизации существенно отличались от имеющегося у нас наследия директивно-плановой экономики, поэтому примером для слепого копирования чужой опыт служить не может. Развитие территории в соответствии со второй альтернативой де-факто ведется Москвой на присоединенных с 2012 года территориях, где при умеренных темпах жилищного строительства заданы высочайшие темпы дорожного строительства по модели транспортного каркаса, а также создан благоприятный режим для застройки коммерческой недвижимостью. Вероятно, у столицы найдутся последователи из числа других регионов, в то время как города с наилучшими образцами градостроительного планировании, например, Тула, смогут проявить себя в реновации сложившейся среды.

& в краткосрочной и среднесрочной перспективе рост факторной производительности в отрасли опирается на укрепление рыночной среды и активизацию инновационного творчества

& жилищно-строительная политика в РФ осуществляется в логике «догоняющего развития»; вопросы расселения аварийного фонда, увеличения обеспеченности жильем, объемов ввода превалируют в информационном поле над вопросами энергоэффективности, благоустройства, реновации, развития городской среды

& прогресс средств телекоммуникации и распространение удаленных форм труда наряду со снижением расходов на содержание загородного жилья и развитием дорожно-транспортной сети неизбежно активизируют субурбанизацию

& инновационный девелопер предстает организатором создания не просто жилищной застройки, но жилищных систем с устойчивым и экономичным жизнеобеспечением, формирующих сбалансированную и дружелюбную человеку среду на территории с высокой транспортной проницаемостью

& для поощрения инноваций и достижения синергии в строительной отрасли необходим стратегический выбор приоритетов градостроительного развития

[1] Федеральная служба государственной статистики Жилищные условия населения (на конец 2012 г.). Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/

[2] Россия. Коэффициент суммарной рождаемости, 1961-2014 (2015). Демоскоп Weekly, 647-648. Режим доступа: http://www.demoscope.ru/weekly/ssp/rus_tfr.php.

[3] Махрова, А., Кириллов, П. (2015). Российская урбанизация не укладывается в классические схемы. Демоскоп Weekly, 645-646. Режим доступа: http://www.demoscope.ru/weekly/2015/0645/tema02.php.

[4] Федеральная служба по тарифам. Калькулятор коммунальных платежей для граждан Российской Федерации. Режим доступа: http://www.fstrf.ru/calc-jkh