Пути оптимизации оценочной деятельности в рамках девелопмента городских территорий

Введение

Как показал анализ традиционно используемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков, лежащих в основе действующих ныне нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, можно выявить целый ряд проблем, связанных с формированием металогических принципов оценки рыночной стоимости земельных участков городских территорий (Кухтин, 2014a). Во-первых, в условиях становления рынка земли в Российской Федерации работа эксперта осложнена проблемой сбора достоверной и актуальной информации о сделках с земельными участками (Залкинд, 2009). Во-вторых, методы, существующие на практике, не являются универсальными, т.е. использование одного и того же метода не представляется возможным в условиях оценки земельных участков с различным видом разрешенного использования, различными правовыми, экономическими и физическими характеристиками. Назревает проблема адаптации существующей методологии оценки в процессе принятия инвестиционных решений девелопмента городских территорий (Крутиков, Левин, Павлов, 2013; Прокофьев, 2013).

С учетом выявленных проблем, существенным образом осложняющих оценку земельной собственности, в настоящей статье предложена альтернативная методика, которая позволяет определить рыночную стоимость земельных участков поселений с учетом их функционального использования, основываясь на определенном наборе адаптированных для российской практики методов оценки.

На практике в ходе расчета рыночной стоимости земельных участков оценщик сталкивается с рядом проблем. Во-первых, это касается ограничения доступа к необходимой информации (Коростелева, Кириллов, 2013; Кухтин, 2014b). Во-вторых, существует проблема выбора наиболее приемлемого метода расчета стоимости (Сиразетдинов, 2011). Изучение современных тенденций развития рынка недвижимости свидетельствует о постепенном развитии информационной базы в Республике Татарстан. Необходимо отметить, что это вопрос «ближайшего» будущего, а в настоящее время возрастает необходимость проведения рыночной оценки земельных участков, обусловленная в большей мере высокими темпами строительства, а также притоком капитала из других регионов (Кульков, 2005). Подобная постановка вопроса стимулирует разработку адаптированных к региональному рынку методических схем, направленных, в первую очередь, на решение рассмотренных выше проблем.

Проблема определения информационных источников

С целью проведения необходимых расчетов осуществляется сбор и анализ следующей информации о сделках с объектами недвижимости: сведения о сделках купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемых физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов); информация о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями; сведения о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду; данные о стоимости продажи прав аренды (Кульков, 2005).

Источниками получения данной информации служат информационные бюллетени риэлтерских и оценочных фирм, средства массовой информации, ресурсы сети Интернет и т.п. Так, например, в Республике Татарстан зарегистрировано более трехсот организаций, осуществляющих сделки с недвижимостью, и их число с каждым годом растет. Тем не менее, у данных организаций не представляется возможным получить информацию по экспозиционным объектам. Иначе обстоит дело в отношении средств массовой информации. В Казани насчитывают около десятка специализированных изданий, в которых специалист может почерпнуть необходимую информацию. Однако процесс сбора и анализа информации сопряжен с определенными сложностями, связанными с дополнительным опросом участников рынка. И, наконец, большое количество разного рода аналитической информации представлено в сети Интернет. Следует отметить, что данные сведения ориентированы в большей степени не на земельный рынок, а на рынок единых объектов недвижимости.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что из всех перечисленных выше источников эксперт сможет получить информацию только по экспозиционным, т.е. еще не проданным, объектам. В этом случае цена, определяемая в результате сбора информации, не может являться рыночной, поскольку при формировании цены не был учтен фактор спроса. Таким образом, специалист в ходе выполнения расчетов должен руководствоваться данными по уже совершенным сделкам относительно даты проведения оценки, однако такая информация не находится в открытом доступе.

По отношению к цене предложения (P) рыночная стоимость (С) может быть равной либо меньше (C ≤ P). Из перечисленных двух вариантов наиболее предпочтительным является первый. Во-первых, это объясняется ограниченными ресурсами земель поселений; во-вторых, сравнительно высокой и постоянно растущей плотностью населения крупных городов в исследуемом регионе. Складывается ситуация, при которой потенциальный спрос увеличивается при неизменном предложении. При таком условии благоразумный продавец не будет понижать цену на рынке. Учитывая приведенные выше доводы, предполагаем, что рыночная стоимость земельного участка условно соразмерна цене предложения (C=P).

Выбор методологического аппарата

После осуществления сбора и обработки сведений о сделках купли-продажи, проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. окончания аналитического этапа оценочного процесса, начинается этап расчета стоимостного показателя. Предлагается разделить расчетную часть на три составляющих: определение базиса, определение методики оценки, выявление степени влияния базиса на стоимостной показатель.

Проведенный анализ теоретического материала, использование концепции о трехмерном моделировании пространства оценки позволяют представить систему базисов оценки в унифицированном виде. Систему базисов оценки формируют сопоставимая стоимость, нормативная стоимость, прогнозируемый будущий доход, а также стоимость затрат на воссоздание. Предлагаемая в настоящей статье система базисов опирается на упорядоченную последовательность правил определения базисов:

R_i = (R₁, R₂, R₃), (1)

где R_i – правила определения базисов оценки.

Формулирование и адекватное использование правил определения базиса оценки представляет одну из важнейших составляющих концепции оценки. Далее представим алгоритм последовательного применения правил R₁ – R₃.

Правило R₁ направлено на определение базиса оценки, а также методов рыночной оценки с опорой на аналоговую стоимость. Говоря иначе, эксперт должен обращаться к информационной базе по совершаемым сделкам купли-продажи объектов-аналогов. Принимая во внимание вышеизложенное, данное правило предполагает учет следующих требований: во-первых, в базе данных о совершенных сделках купли-продажи имеются объекты аналогичного типа, во-вторых, наличие необходимого количества времени для осуществления компетентного поиска данных и сравнения полученных результатов.

При условии соблюдения перечисленных условий используется сопоставимая стоимость. В том случае, если хотя бы одно из этих условий не выполняется, уменьшается степень влияния полученных результатов на дальнейшее определение рыночной стоимости.

Таким образом, логику правила R₁ можно представить в следующем виде:

C_LR = C_AC, если А = 1 и Т = 1, (2)

C_LR = С(R₂), если А = 0 или Т = 0, (3)

где C_LR – рыночная стоимость земельного участка;

C_AC – сопоставимая стоимость;

А – наличие (отсутствие) в базе данных сведений о сделках с аналогичными объектами: А = 1 (А = 0);

Т – наличие (отсутствие) достаточного количества времени для поисков и сравнения информационных ресурсов: Т = 1 (Т = 0).

Правило R₂ вступает в действие по итогам проверки и установления факта невыполнения условий первого правила.

В основе содержания правила R₂ лежит возможность определения капитализированной ренты земельного участка. При этом нельзя не учитывать потенциально возможные доходы, поступающие в виде ренты. Таким образом, при возможности коммерческого использования объекта и тем самым получения дохода базисом рыночной оценки будет величина капитализированной ренты, в другом случае базис выбирается по правилу R₃.

Так, логику правила R₂ можно представить следующим образом:

C_LP = C_FI, если I = 1, (4)

C_LP = С(R₃), если I = 0, (5)

где C_FI – величина прогнозируемого будущего дохода (капитализированная рента);

I – возможность (невозможность) получения доходов в виде ренты: I=1 (I=0).

Правило R₃ начинает вступать в силу после установления неправомерного применения обоих предыдущих правил. Другими словами, данный факт способствует описанию ситуации в определенных сегментах рынка земли на начальной стадии развития. На данном этапе операции с землей проводятся крайне редко и сведения о них находятся в закрытом доступе. В такой ситуации эксперт может осуществлять расчет лишь с опорой на два оставшихся базиса: базис нормативной стоимости и базис стоимости затрат на воссоздание.

Правило R₃ заключается в установлении возможности наиболее точного расчета стоимостного показателя затрат на воссоздание объекта с аналогичными характеристиками. При физической возможности данного расчета за базис принимается стоимость затрат на воссоздание, в противном случае базисом выступает нормативная стоимость.

Таким образом, логика правила R₃ имеет следующий вид:

С_LP = C_EC, если E = 1, (6)

C_LP = C_N, если E = 0, (7)

где C_EC – стоимость затрат на воссоздание;

C_N – нормативная стоимость;

E – признак наличия возможности (невозможности) произведения расчета затрат на воссоздание объекта оценки: E=1 (E=0).

На заключительной стадии расчетной части процесса оценки выполняется расчет степени влияния того или иного базиса оценки на формирование итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, подлежащего оценке. На данном этапе необходимым является выявление факторов, влияющих на рыночную стоимость.

В первую очередь, рассмотрим базис – сопоставимую стоимость. Следует отметить, что данный результат достигается только при условии достаточного количества объективной и актуальной информации по сделкам с земельными участками на определенном сегменте земельного рынка. Таким образом, при использовании, например, трёхбалльной системы ранжирования фактора: значение k=3 будет соответствовать достаточному количеству информации для осуществления расчетов, k=2 соответствует ситуации, когда информации достаточно для реализации методического аппарата, но результат имеет меньшую степень объективности и доказуемости, и k=1 соответствует условиям, когда имеющаяся информация не дает возможность получить объективный результат оценки.

Перейдем к рассмотрению базиса – будущий доход объекта. Методика доходного подхода основывается на рыночной информации по совершенным сделкам сдачи в аренду объектов недвижимости. Так, выделяем данный фактор как фактор, коррелирующий на степень влияния рассматриваемого базиса при согласовании результатов оценки. Таким образом, при использовании по аналогии с предыдущим базисом трёхбалльной системы ранжирования фактора, значение m=3 будет соответствовать достаточному количеству информации для осуществления расчетов, m=2 соответствует ситуации, когда информации достаточно для реализации методического аппарата, но результат имеет меньшую степень объективности и доказуемости, и m=1 соответствует условиям, когда в расчетах применяются нормативные значения арендных ставок, что не дает возможность получить объективный результат оценки.

По завершению этапа оцифровки факторов, обусловливающих уровень корреляции сопоставимой стоимости и будущего дохода объекта недвижимости на конечный показатель рыночной стоимости, выявим количественные значения данного влияния по следующим моделям:

K_AC = k / (k + m), (8)

K_FI = m / (k + m), (9)

где K_AC – коэффициент уровня зависимости степени влияния на аналоговую стоимость;

K_FI – коэффициент уровня зависимости степени влияния величины будущего дохода.

Данная модель функционирует, если выполняются условия правил R₁ и R₂ выбора базиса оценки. В противном случае в процесс оценки учитывается правило R₃, и формула будет выглядеть следующим образом:

K_AC = 0, K_FI = 0, K_EC = 1 или K_NC = 1, (10)

где K_EC – коэффициент уровня зависимости от затрат на воссоздание;

K_NC – коэффициент уровня зависимости от кадастровой стоимости.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка будет определяться по формуле:

C_LP = С_AC * K_AC + С_FI * K_FI + С_EC * K_EC + С_N * K_NC, (11)

где C_LP – расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;

C_AС – сопоставимая стоимость земельного участка, рассчитанная при помощи сравнительного подхода;

С_FI – стоимость будущей прибыли земельного участка, рассчитанная при помощи доходного подхода;

С_EC – стоимость затрат на воссоздание земельного участка, рассчитанная при помощи затратного подхода;

С_N – кадастровая стоимость земельного участка.

Заключение

1. Концепция методики оценки рыночной стоимости, представленная в настоящем исследовании, в полной мере может найти распространение во всех сегментах земельного рынка города, где это возможно и необходимо.

2. Предполагается, что в случае отсутствия экспертизы правовой и технической документации по объекту, а также другой исходной информации, предоставляемой заказчиком эксперту, заказчик поступает благоразумно ввиду заинтересованности в качественном проведении оценочных работ. Таким образом, все сведения, предоставляемые эксперту, являются достоверными и не подлежат дополнительной проверке.

3. В настоящее время в оценочной практике применяются дифференцированные методы, опирающиеся на солидный математический аппарат. Описанная нами методика учитывает уже имеющиеся и применяемые на практике современные методы расчета рыночной стоимости. Мы исходим из того, что любой, даже самый совершенный математический метод ограничен. Нельзя не согласиться с мнением Генри Харрисона по вопросам оценки: «Реальность такова, что и сегодня процесс оценки является скорее искусством, чем наукой» [1].

[1] Харисон, Г.С. (1994). Оценка недвижимости. М.: Российское Общество Оценки.