Статья опубликована в журнале «Российское предпринимательство»3 / 2015
DOI: 10.18334/rp.16.3.88

Девелопмент рекреационных поселений для старшего поколения как инновационный вариант интенсификации развития территорий

Гареев Ильнур Фаилович, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

Зарипова Наиля Мудамилевна, студент специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Россия

Development of recreational settlements for the older generation as an innovation variant for the intensification of territories development - View in English

 Читать текст |  Скачать PDF | Загрузок: 25

Аннотация:
В зарубежной практике оптимального расселения граждан широко развиты поселки для старшего поколения. Центром притяжения в таких поселках выступают лечебно-оздоровительные учреждение санаторного типа, оказывающие широкий спектр услуг по восстановлению и поддержанию здоровья. В отечественной практике социального обслуживания населения подобные учреждения полностью отсутствуют. В представленной статье авторами раскрываются социально-экономические и инвестиционные факторы привлекательности строительства социальных поселков.
Цитировать публикацию:
Гареев И.Ф., Зарипова Н.М. Девелопмент рекреационных поселений для старшего поколения как инновационный вариант интенсификации развития территорий // Российское предпринимательство. – 2015. – Том 16. – № 3. – С. 427-440. – doi: 10.18334/rp.16.3.88

Приглашаем к сотрудничеству авторов научных статей

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации - от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241


Актуальность проблемы

В настоящее время в Республике Татарстан активно ведется разработка Стратегии социально-экономического развития республики до 2030 года. Трехэтапный проект планируется завершить в 2015 году, результатом реализации которого должно стать повышение конкурентоспособности Республики Татарстан, как в разрезе регионов Российской Федерации, так и на мировой арене, а также должны проявиться рост показателей основных межотраслевых экономических комплексов и повышение качества жизни жителей Республики.

Долгосрочные и ведомственные целевые программы, программы развития территорий и отраслей станут инструментами реализации Стратегии. На период 2016–2020 года планируется разработка программы социально-экономического развития Республики Татарстан. В настоящее время в Республике утверждена и реализуется подпрограмма «Развитие рынка арендного жилья» долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан» на 2011–2015 годы. На площадке «Пространство, инфраструктура, реальный капитал» вышеназванной Стратегии приоритетными направлениями являются пространственное развитие территорий и привлечение, удержание и развитие человеческого капитала. Таким образом, идея комплексного развития территорий может получить широкое развитие в новой программе социально-экономического развития Республики Татарстан на 2016–2020 годы.

Одним из вариантов комплексного освоения территорий является строительство поселков для пенсионеров (недвижимость формата «55+»).

Вариантов организации жизни после ухода с работы на пенсию немного: самый распространенный – оставаться в том же месте и на тех же условиях. Если поддержки ждать неоткуда, пенсионеры переезжают в дом престарелых. Более привлекательная альтернатива – переезд за город.

Поселки для пенсионеров ориентированы на младший пенсионный возраст и средний достаток покупателей. Здесь невозможна атмосфера роскоши: эти люди получают удовольствие от занятий спортом, общения, творчества, ухода за цветником или садом, заботы о животных. Большинство жилых домов в таких поселках выглядит скромно, даже аскетично.

По мнению Джандосовой Р.Д., в России, среди проблем развития данной области, особо выделяются устоявшийся менталитет жителей страны, отрицательное отношение к домам престарелых среди населения России: «тюрьма для пожилых», «сдача человека в интернат с целью получения его жилплощади». Обозначается также проблема отсутствия «культуры старения» и инфраструктуры для комфортной старости в России [5].

И в зарубежной практике строительства социального жилья есть негативный взгляд на его потребителей. В частности, проживание в социальном жилье представляется недостойным активного гражданина, а достойные для предоставления социального жилья отбираются на основе заслуг перед обществом [12].

Таким образом, девелопмент рекреационных поселений для старшего поколения, сельских молодежных жилищно-производственных комплексов для более молодого должны стать инновационным вариантом интенсификации развития территорий [2, 3].

Анализ структуры населения и выявление потенциальных резидентов социальных поселков

На начало 2014 года количество пенсионеров в Республике Татарстан составляло 23% от общего числа населения, т.е. более 870 тысяч человек. Количество работающих из них 38%, или более 331 тысячи человек.

В таблице 1 указаны данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан о численности населения региона по возрастам и их занятости.

Это дает право утверждать, что большая часть населения Республики Татарстан пенсионного возраста (72,5%) проживает в городах. Число нетрудоустроенного населения пенсионного возраста оставляет около 62% от общего числа пенсионеров. Предположим, что 0,5% из них, т.е. 2,7 тыс. человек, изъявили желание сменить место жительства и, возможно, устроиться на работу по мере своих физических и умственных возможностей в сельской местности.

Уверенность в наших прогнозах основывается на мировой статистике, демонстрирующей, что в таких поселках проживает 5–6% от общего числа пенсионеров страны. Если применить эту статистику к нашему региону, то получим более 43 тыс. человек.

Таблица 1. Численность населения РТ по возрастам и их занятости

Категория населения

(лет)

Мужчи-ны и женщи-ны

Мужчи-ны

Женщи-ны

Городс-кое населе-ние

Сельское населе-ние

Трудоспособного и моложе трудоспособного возраста (женщины 0–54 года, мужчины 0–59 лет)

2 964 947

1 524 882

1 440 065

2 287 312

677 635

Пенсионного возраста (женщины 55 и более лет, мужчины 60 и более лет)

873 283

250 395

622 888

633 199

240 084

Трудоустроенного населения пенсионного возраста (женщины 55 и более лет, мужчины 60 и более лет)

331 847

-

-

-

-

Нетрудоустроенного населения пенсионного возраста

541 436

-

-

-

-

Учитывая крайнюю редкость таких проектов в Российской Федерации и полное их отсутствие в Республике Татарстан, необходимо отталкиваться от пессимистического варианта. В частности, число желающих можно сократить до 1%, т.е. примерно до 8 тыс. человек.

При этом около 2 тыс. из них готово будет продолжить посильную трудовую деятельность.Вместе с этим, создание такого количества рабочих мест для пенсионеров одним лечебно-оздоровительным учреждением не представляется возможным. Их количество зависит от масштабов ЛОУ и создаваемого им синергетического эффекта и может достигать 100–150 мест, что составляет 4–6% от числа желающих, такие показатели представляются нам удовлетворительными.

Примерный перечень вакансий, которые могут быть открыты для населения пенсионного возраста в ЛОУ, в зависимости от имеющегося опыта работы, физических и умственных возможностей составляют младший обслуживающий персонал. Это оператор call-центра, уборщик административных, складских и иных помещений, дворник, садовник, охранник, вахтер, диспетчер, продавец, повар, медицинская сестра, водитель, библиотекарь, кастелян, слесарь и т.д. Это те профессии, где нет необходимости обладания узкой и высокой квалификацией.

Концепция социального поселка

Реализация инновационных проектов в Российской Федерации, в особенности социально ориентированных, представляется весьма сложным процессом в силу известных особенностей рынка, определенного недоверия государству со стороны населения, менталитета жителей и других барьеров [1]. Словосочетание «дом престарелых» вызывает определенные, чаще негативные ассоциации с местом неуютным, полным брошенных младшими родственниками одиноких пожилых людей, которые «доживают» свой век. При этом исследующая вопросы эволюции отношения к старшему поколению Герасимова В.Ю. дает достаточно широкий перечень системы социального обслуживания [4]. Добавим, что исторический анализ социального обслуживания пенсионеров показал богатую традицию решения социальных проблем этой категории [6].

Именно поэтому так важно четко определиться с концепцией поселка и грамотно выстроить маркетинговую политику проекта, так как от этого будет зависеть дальнейшее его развитие и масштабирование таких поселков на территории Российской Федерации.

Зарубежный опыт позволяет определить сильные и слабые стороны подобных проектов, риски, угрозы и выгоды. Большинство поселков строится частными инвесторами, находится в их собственности и окупается за 4–6 лет, имея средний уровень рентабельности в 20%. В России же реализация подобного проекта силами одного бизнеса невозможна: необходим механизм государственно-частного партнерства. Лучшим вариантом является удовлетворение проектом максимального числа критериев федеральных и региональных программ: тогда можно рассчитывать на максимальное число преференций и вариантов государственной поддержки. На площадке Татарстан-2030 разрабатывается программа социально-экономического развития региона в долгосрочной перспективе, в 2015 году заканчивается действие ФЦП «Жилище», которая будет иметь продолжение в другой аналогичной программе государственной поддержки. Эти целевые программы должны стать ориентиром при разработке проекта поселка.

Сегодня на территории страны реализуется несколько пилотных проектов арендного жилья. Программа развития арендного жилья является частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы и реализуется по схеме частно-государственного партнерства при помощи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Коммерческие доходные и социальные ведомственные дома имеют широкое распространение в странах Запада и Европы (около 40% населения живет в арендных домах) и являются основой поселков для взрослого населения – дома для пенсионеров сдаются в долгосрочную аренду, достижение пенсионного возраста является обязательным условием и фиксируется правоустанавливающими документами. Исполнение данного требования является ключевым моментом в концепции поселка.

Необходимо определить остальные критерии, удовлетворение которых позволит создать такие условия проживания, которые близки к идеальным представлениям о жизни на пенсии большинства населения РФ и РТ.

Достойная старость – это в первую очередь:

·      возможность независимо от младших родственников, самостоятельно вести собственное хозяйство на свои пенсионные начисления и имеющиеся сбережения;

·      получение квалифицированного своевременного и доступного медицинского обслуживания;

·      возможность трудовой деятельности при удовлетворительном физическом и умственном состоянии;

·      проживание в благоприятных экологических условиях, вдали от городского шума;

·      возможность проводить время с пользой для себя и общества, за любимыми занятиями, поддерживать физическую форму и т.д.

Реализация всех этих пунктов возможна при проживании пенсионера либо в экологически чистом районе города, пригороде, либо в сельской местности с хорошей инфраструктурой. Но населенных пунктов, полностью отвечающих данным требованиям, в Республике Татарстан практически не существует. Таким образом, необходимо их создать, либо развить существующие до соответствующего уровня.

При проектировании поселка необходимо учесть такие факторы как:

·      местоположение (экология, транспортная доступность, расстояние до города, ландшафт территории, изолированность размещения, соседство с лесными массивами и водоемами);

·      медицинские и социальные услуги (наличие медицинских услуг, шаговая доступность до лечебницы, организованный прием узких специалистов, спортивный, торговый и культурный центры);

·      архитектурные особенности (современные экологичные технологии строительства, архитектурное единство построек, затраты на строительство, эксплуатацию и энергоносители, формирование доступной среды).

Особенности размещения социального поселка

Местоположение социального поселка является важнейшим фактором успешности проекта и его востребованности. Единственным городом-миллионником Республики Татарстан является её столица – г. Казань. Как правило, именно города с миллионным населением становятся «донорами» подобных поселений. Поэтому расположение поселка в казанской экономической зоне является наиболее рациональным.

На территории Республики Татарстан преобладающей формой населенных пунктов являются деревни, поселки и поселки городского типа, в них вопрос ухода за пожилыми людьми также стоит очень остро. Простое наблюдение за сложившейся практикой сельской жизни позволяет говорить о крайне скудном, но присутствии домов престарелых и в сельской местности. С одной стороны, это традиционная и самая доступная форма социального объединения взрослых людей. С другой стороны, дома престарелых, как правило, специализируются на немощных и требующих постоянного ухода гражданах. В то же время доля граждан, желающих сменить городское местожительство на загородное и при этом находиться в своей социальной среде, значительна.

В казанскую экономическую зону (КЭЗ) входят следующие районы Республики Татарстан: Лашевский, Высокогорский, Зеленодольский, Верхнеуслонский и Пестречинский. При определении места строительства поселка необходимо руководствоваться следующими рекомендациями.

1. Экологическое состояние района.

Татарстан является одним из наиболее экономически и промышленно развитых регионов Российской Федерации, причем на КЭЗ приходится большая часть загрязняющих атмосферу промышленных и автомобильных выбросов.  Лидирующие позиции по техногенной нагрузке на окружающую среду в Казанской экономической зоне занимает сама столица (85% от всей промышленности КЭЗ), поэтому поселок должен находится на достаточно отдаленном от города расстоянии – от 30 до 100 км.

2. Транспортная доступность.

Так как городом-донором для поселка является г. Казань, поселение не может находится на большом расстоянии от него. Оптимальным считается расстояние, которое можно преодолеть за 30–40 минут езды на собственном или общественном транспорте: 20–50 км. Традиционно в России поколения стремятся поддерживать родственные связи: детям важно здоровое физическое и психологическое состояние родителей, уют и чистота в их доме, родителям важны частые встречи и общение с детьми, забота о внуках, поэтому данное требование будет иметь большое значение при принятии решения о переезде.

Следовательно, первым двум критериям удовлетворяет расположение поселка в радиусе 30–50 км от границ г. Казани.

3. Степень освоенности территории

Нами рассматриваются два варианта степени освоенности территории строительства:

·      новое строительство (отсутствие населенных пунктов в радиусе 510 км);

·      строительство на основе существующего поселка.

В таблице 2 представлен SWOT-анализ строительства поселка на основе существующего населенного пункта.

Таблица 2.  SWOT-анализ строительства на основе существующего поселка

Сильные стороны

Слабые стороны

Внутренние

- экономия средств на развитие инфраструктуры,

- использование имеющихся зданий социального и культурно-бытового назначения,

- наличие функционирующего административного органа власти ,

- повышение эффективности капитальных вложений (от 10 до 30%),

-сокращение сроков строительства (на 1-3 года),

- наличие готовой инженерной инфраструктуры: газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, наружное освещение, телефон, интернет, телевидение (при достаточной мощности распределительных пунктов)

- реконструкция существующих сооружений социального и культурно-бытового назначения может принести меньшую эффективность капитальных вложений (износ зданий более 50%, необходимость расширения площади зданий и т.д.),

- разногласия между местными и республиканскими властями,

- разногласия между властями и коренным населением (отрицательное отношение к развертыванию масштабных строительных работ, притоку населения, изменению ландшафта территорий и т.д.),

- повышенная сложность проектирования,

- демографическая стагнация, снижение в общем числе жителей трудоспособного населения,

- неудовлетворительное состояний инженерных сетей, дорог, требующее реконструкции или капитального ремонта

Возможности

Угрозы

Внешние

- улучшение качества жизни коренного населения,

- создание новых рабочих мест,

- упрощение процесса регистрации в государственных органах новых зданий и сооружений,

- меньший срок строительства и меньшие капитальные вложения дают более быструю окупаемость проекта, что может дать толчок к строительству подобных поселений на все территории РФ,

- рост бюджетного финансирования

- социальная напряженность,

- банкротство инвесторов,

- остановка строительства объектов,

- стратегический дрейф

Более детальный анализ будущего места строительства позволит выбрать между двумя возможными вариантами степени предшествующей освоенности территории.

Характеристика медицинского и социального обслуживания в  поселке для старшего поколения

По статистике в консультативные поликлиники и разного рода лечебницы большее число обращений поступает от населения пенсионного и предпенсионного возраста. Наличие в поселке геронтологической поликлиники со стационаром является необходимым условием строительства поселка для пожилых.

Медицинское учреждение может не иметь собственных лабораторий, диагностического отделения, но наличие терапевтического и лечебно-восстановительного отделений необходимо [11]. Еженедельный прием узких специалистов, возможность посещения близлежащей поликлиники с диагностическим отделением, проведение ликбеза по здоровому образу жизни, реализация которого в условиях непосредственной близости лесов и водоемов представляется более полной, чем в городской среде, сделает поселок для пожилых по функциональности и удобству приближенным к городским условиям [10].

Небольшой парк, сквер, зона для занятий физкультурой на свежем воздухе, велосипедная дорожка, пруд и другие элементы благоустройства территории дадут возможность пожилым провести время за приятными и полезными занятиями: велосипедные и пешие прогулки, фотоохота, рыбалка и т.д. [7, 9].

Объекты социальной сферы также являются неотъемлемой частью поселка такого формата: кафе-столовая, клубы по интересам, аптека и магазин, библиотека – все это может располагаться в одном здании. Возможна организация занятий доступными видами ремесел; готовая продукция может продаваться на местных рынках, на территории РТ.

Как было отмечено ранее, в Республике Татарстан 38% населения, достигшего пенсионного возраста, продолжает трудовую деятельность. Поселок может удовлетворить потребность своих жителей в продолжении трудовой деятельности; пенсионеры могут рассчитывать на такие вакансии, как библиотекарь, дворник, уборщица, вахтер, охранник, слесарь и т.д. При наличии соответствующего опыта работы население может рассчитывать на такие должности, как младший медицинский персонал, продавец, педагог (в школе для пожилых) и т.д. Таким образом, поселок создаст новые рабочие места, на которые могут претендовать сами же пенсионеры.

Насыщенная событиями и приятными занятиями жизнь на пенсии является естественным желанием каждого человека, и поселок такого формата как нельзя лучше подходит для реализации самых смелых предложений и идей.

Форматы проживания в поселках для пожилых

За рубежом такие поселки не являются редкостью, они востребованы, в них проживает около 56% общего числа пенсионеров по стране. Распространены подобные поселения в США, странах Европы и Японии.

Самым главным условием возможности проживания в таком поселке является достижение определенного возраста. Если применить данный принцип в нашей стране, достижение женщинами 55 лет и мужчинами 60 будет являться обязательным условием. Достаточным условием будет достижение пенсионного возраста одним из супругов. Более ранний выход на пенсию в связи с условиями труда или инвалидностью не будет ограничительным фактором.

Имущественные права на дома в поселке предлагается сделать разнообразными: от краткосрочной аренды до права собственности. Таким образом, в долгосрочной перспективе можно будет рассчитать наиболее прибыльный вариант для инвестора и привлекательный для потребителей.

В следующей таблице расписана характеристика каждого из возможных вариантов имущественных прав, указаны их достоинства и недостатки для каждого из участников рынка.

Заключение

Достижение качества жизни старшего поколения должно стать областью активного внимания, исследования и совершенствования у всех заинтересованных сторон. Учитывая зачаточный характер указанных направлений, с нашей точки зрения, инициация активности в данной области может исходить только от некоммерческих объединений граждан, способных к проявлению волевых действий. Вместе с этим мы предполагаем, что в процессе совершенствования услуг в сфере социальной защиты населения общество может столкнуться с моральной неготовностью населения к услугам подобного характера.

Таблица 3. Виды имущественных прав и их значение для участников

Вид имущественного права

Значение для участников

Гражданин

Бизнес

Test-life (краткосрочная аренда: 7–30 дней)

Пенсионеры арендуют дом, который в будущем хотят арендовать или купить на срок до 30 дней. За это время они могут:

- оценить качество постройки,

- ощутить на себе пребывание в поселке данного формата,

- определиться с конечным вариантом покупки (купить дом с меньшей/большей площадью, сменить улицу, формат дома и т.д.),

- оценить качество и доступность дополнительно предоставляемых услуг

Краткосрочная аренда приносит более высокую выручку за короткое время.

В поселке может одновременно сдаваться 1-2 таких дома.

Компания имеет возможность показать свой продукт «в работе», что является более привлекательным для покупателя, чем обычный осмотр перед покупкой.

Дачный сезон (краткосрочная аренда: май-сентябрь 150 дней)

Возможность провести летнее время за городом, ухаживая за садом, цветами, в лоне природы среди единомышленников, при этом не быть оторванными от социальных благ, как это обычно происходит при летнем переезде пенсионеров на дачные участки.

Единовременно в поселке может сдаваться в аренду на летний сезон от 5 до 10 таких домов в зависимости от масштаба и общей численности поселка.

Более крупная сумма выручки, чем при круглогодичной аренде.

Есть вероятность того, что проживающие пожелают продлить договор аренды уже на долгосрочной основе после истечения предыдущего.

Круглогодичный курорт (долгосрочная аренда 365 дней и более)

Проживание в поселке без продажи собственной квартиры или дома в другом населенном пункте, что дает возможность сдавать собственную недвижимость в аренду и иметь дополнительный источник дохода, которым можно при желании оплачивать аренду жилья в данном поселке.

Жилье остается в собственности инвестора, принося стабильный доход круглый год.

При строительстве можно рассчитывать на поддержку со стороны АИЖК по программе «Арендное жилье».

Мой дом - мое богатство (право полной собственности)

Стоимость дома в поселке может быть существенно ниже, чем цена, которую пенсионеры выручат при продаже недвижимости в другом населенном пункте.

Проживание в экологически чистом районе, с развитой инфраструктурой, среди единомышленников.

Возможность вести собственно хозяйство, выращивать сад, заниматься огородом, обустраивать собственный дом.

Выкуп жилья гражданами говорит о существовании спроса на подобные проекты, окупает расходы на строительство, приносит прибыль инвестору и дает возможность планировать строительство новых домов в этом же поселке, либо расширение сети поселков на территории РФ.

Более того, для практического закрепления такой формы обслуживания населения, как социальные поселки, необходимо законодательное обеспечение возможности получения такими поселениями мер государственной поддержки [8].

Предлагаемый нами проект строительства социального поселка с лечебно-оздоровительным учреждением и досуговыми центрами позволит:

·      обеспечить комфортабельный образ жизни для старшего поколения;

·      предложить широкий спектр услуг по восстановлению и поддержанию здоровья взрослого населения;

·      увеличить деловую активность в населенном пункте путем появления рынка социальных и бытовых услуг населению;

·      оптимизировать структуру рынка жилой недвижимости и вывести на рынок новый сегмент социального жилья;

·      обеспечить арендным жильем сотрудников и приглашенных специалистов, а также резидентов социального поселка;

·      внедрить передовые достижения в индивидуальном домостроении экотехнологий и «зеленых стандартов».

Таким образом, реализация данного проекта даст положительный социальный эффект, толчок к развитию инфраструктуры, жизни в новом качестве, оптимизацию системы расселения и крупный синергетический эффект в смежных отраслях.


Издание научных монографий от 15 т.р.!

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241