Статья опубликована в журнале «Креативная экономика»6 / 2015
DOI: 10.18334/ce.9.6.325

О взаимодействии рынков жилищно-коммунальных услуг и жилищного фонда в направлении повышения энергоэффективности

Синельникова Виктория Николаевна, аспирант, кафедра экономики предприятия и предпринимательской деятельности, Байкальский государственный университет экономики и права, г. Иркутск, Россия

Рогов Виктор Юрьевич, доктор экономических наук, профессор, кафедра экономики предприятия и предпринимательской деятельности, Байкальский государственный университет экономики и права, г. Иркутск, Россия

On cooperation between housing and utilities services and housing facilities markets for the increased energy efficiency - View in English

 Читать текст |  Скачать PDF | Загрузок: 17

Аннотация:
Описана взаимосвязь рынков жилищного фонда и жилищных услуг графическим способом и с помощью основных уравнений. Проанализировано взаимодействие рынков жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг на примере Иркутской области графическим и расчетным методами. Обоснован механизм учета класса энергоэффективности зданий как на рынке жилищно-коммунальных услуг, так и на рынке жилищных услуг.
Цитировать публикацию:
Синельникова В.Н., Рогов В.Ю. О взаимодействии рынков жилищно-коммунальных услуг и жилищного фонда в направлении повышения энергоэффективности // Креативная экономика. – 2015. – Том 9. – № 6. – С. 795-802. – doi: 10.18334/ce.9.6.325

Введение

Жилье отличается от других товаров следующими признаками: неоднородностью, иммобильностью, долговечностью, высокой стоимостью по отношению к бюджету семьи, высокими издержками переезда (смены жилья) [1], а также инновационными технологическими решениями создания улучшенных условий проживания будущих владельцев. При этом еще до создания (прежде всего, многоквартирного дома) решается вопрос с обеспечением строительных объектов коммунальными ресурсами (водой, электро- и теплоэнергией, газом), которые внутри здания преобразуются в коммунальные услуги благодаря работе внутридомовых инновационно ориентированных инженерных систем и тех, кто их обслуживает. При этом под теплоснабжением понимают обеспечение потребителей тепловой энергией, под электроснабжением (энергоснабжением) – обеспечение потребителей электрической энергией.

К коммунальным ресурсам относятся холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг, а также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения. Отсюда следует, что сегодня именно технология обеспечения жилья коммунальными ресурсами наиболее инновационна в производстве и удовлетворении жильем населения России.  

Рассмотрим взаимодействие данных рынков на примере Иркутской области. Рынок жилищного фонда – на данном рынке спрос на приобретение жилищного фонда должен уравновешиваться его предложением. Для анализа вместо рынка жилищных услуг введем понятие рынок жилищно-коммунальных услуг. Задача рынка жилищно-коммунальных услуг состоит в том, чтобы определить их уровень (без взноса на капитальный ремонт), при котором спрос на жилищные услуги будет полностью удовлетворен.

Проанализируем взаимосвязь между рынком жилищного фонда и рынком жилищно-коммунальных услуг согласно жилищной экономики и на примере Иркутской области за 2012 год, которая осуществляется с помощью четырех квадрантов по двум направлениям:

1) размер квартплаты является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности, поэтому изменения квартплаты на рынке жилищных услуг немедленно влияют на уровень спроса на рынке жилищного фонда;

2) если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то снижаются цены на рынке жилищного фонда и размеры квартплаты на рынке жилищных услуг.

График квадранта I описывает зависимость спроса на жилую площадь от уровня квартплаты (1).  В ситуации равновесия спрос на жилье равен предлагаемой жилой площади.

                                             (1)

где  D – спрос на жилье,  R – квартплата (руб. за кв. м.),  S – площадь жилья (кв. м.).

Рисунок 1. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг

Рисунок 2. Рынки жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг в Иркутской области 2012 г.

Объем жилищных услуг населению Иркутской области за январьдекабрь 2012 г. составил 5293538,7 тыс. рублей, объем коммунальных услуг 17119836,4 тыс. рублей. Ввиду того, что взнос на капитальный ремонт в данный период еще не был установлен и потребители не вносили его, ограничимся стоимостью жилищных и коммунальных услуг. Средний размер жилищных и коммунальных услуг составляет 422,07 руб. за кв. м. (D1) в год без учета взноса на капитальный ремонт. Жилищный фонд Иркутской области на конец 2011 г. – 52729,3 тыс. кв. м., на конец 2012 года – 53476,9 тыс. кв. м. общей площади (101,4 % к 2011 г.).

Сравним квартплату за рубежом [2]:

в Германии содержание квартиры требует 1,5 тыс. евро в год, дома – до 3,5 тыс. евро в год;

в Риге за квартиру летом нужно оплачивать 4060 евро в месяц, зимой – 200260 евро в месяц;

в Чехии – квартплата варьируется от 70 до 150 евро в месяц;

в США оплата по содержанию дома обходится от 600 до 2000 долларов в зависимости от дополнительных услуг (спортзалы, собственный сад, залы для вечеринок, бассейны).

График квадранта II отражает норму капитализации недвижимости, которая рассчитывается по формуле (1):

,                                                                  (2)

где

P – цена жилищного фонда (руб. за кв. м.), 

i – норма капитализации, 

R – квартплата (руб. за кв. м. в год).

На норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты; налоги на недвижимость.

Норма капитализации (i – отношение квартплаты к цене) основана на ставках процента и норме прибыли на рынке капитала. Положим, что норма капитализации за 2012 год на уровне индекса цен на первичном рынке жилья Иркутской области, составила 107,4.  Цена жилищного фонда 393 руб. за 1 кв. м. (Р1). В 2012 году по Иркутской области введено 871360 кв. м. общей площади, средняя стоимость строительства за данный период составила 32962 руб. за 1 кв. м. общей площади.

Средняя цена жилья в Иркутской области за 2012 год сформировалась на первичном рынке – 48347 руб. за 1 кв. м., на вторичном рынке – 42753 руб. за 1 кв. м,Сибирскому федеральному округу 42964 и 46743 соответственно, по Российской Федерации 48163 и 56370 соответственно. 

   руб. кв. м./ год                                   (3)

 руб. кв. м.                           (4)

График квадранта III выражает затраты на новое строительство, которые равны цене жилищного фонда и увеличиваются при увеличении объема строительства (2), по Иркутской области (5):

,                              (5)

где

Cобъем объем нового строительства (кв.м.),  

Сзатраты затраты на строительство (руб. за кв. м.).

руб. кв. м.                            (6)

График квадранта IV формируется на основании прироста жилищного фонда и нормы амортизации жилищного фонда (6) по Иркутской области (7):

,                                              (7)

где S – площадь жилья (кв. м.),

Cобъем объем нового строительства (кв.м.),  

δ – норма амортизации  жилищного фонда.

Ежегодный прирост жилищного фонда (S) равен разности между новым строительством и амортизацией. В этом случае норма амортизации (i) соответствует 0,01 и уравнениям (7).

,                                          (8)

По Иркутской области прирост жилищного фонда S2012 = 747,6 тыс. кв. м., норма амортизации равна 0,0023 (6).

 тыс. кв. м.                               (9)

Заключение

1. Анализ полного оборота по 4 квадрантам позволяет получить наиболее полную информацию о данных рынках. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда отличаются, 4 переменные (квартплата, цена, строительство и жилищный фонд) не находятся в полном равновесии.

2. Возможно, что зарубежный опыт не может быть прямо применим для российской практики, а только с учетом паритета покупательной способности.

3. В настоящее время законодательно утверждено, что класс энергетической эффективности обязательно устанавливается в отношении многоквартирных домов, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, а также подлежащих государственному строительному надзору. Для иных зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт и вводимых в эксплуатацию, класс энергетической эффективности может быть установлен по решению застройщика или собственника.

4. Для многоквартирных домов и иных зданий, строений и сооружений в процессе эксплуатации класс энергетической эффективности может быть установлен по решению собственников (собственника) по результатам энергетического обследования.

5. Взаимосвязь рынка жилищно-коммунальных услуг и рынка жилищного фонда может быть осуществлена с помощью механизма учета классов энергоэффективности абсолютно всех зданий, в том числе многоквартирных домов для предоставления потребителю абсолютно полной информации и возможности выбора жилого (нежилого) помещения. В основе данного механизма лежит утверждение о том, что каждый конечный потребитель будет:

оплачивать жилищные и коммунальные услуги за жилое (нежилое) занимаемое помещение в многоквартирном доме по тарифам, установленным согласно классу энергоэффективности данного здания;

приобретать жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме по рыночным ценам, установившимся согласно классу энергоэффективности данного здания.