Теоретические и практические аспекты массовой оценки недвижимости как базы налогообложения

Происходящие в настоящее время в стране процессы изменения системы налогообложения связаны, с одной стороны, с общим уменьшением налогового бремени, которое несут субъекты экономической деятельности, а с другой - с упрощением системы, делающей ее более прозрачной и контролируемой. Одной из актуальных проблем сегодня является проблема налогообложения недвижимости.

Развитие и создание системы налогообложения недвижимости, адекватной системе рыночных отношений, является одним из ключевых вопросов налоговой реформы.Необходимо отметить, что оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения является одним из существенных моментов в формировании местных бюджетов.

В отличие от существующей практики определения налогооблагаемой базы, исходя из остаточной стоимости основных фондов, введение в реальный хозяйственный оборот такого фундаментального понятия современной экономики как «рыночная стоимость» является важным и принципиальным вопросом всей экономической стратегии. Это понятие позволяет поставить в практическом измерении вопросы фундаментальной структурной перестройки всего хозяйственного механизма.

Отличительной особенностью использования понятия «рыночная стоимость» является, в первую очередь, проведение специальных исследований в соответствии с методологией оценки, использующей как специфические приемы, так и специальное информационное обеспечение. При этом надо иметь в виду, что практически значимый эффект от оценочной деятельности может быть достигнут только при условии, что будет определяться действительная рыночная стоимость недвижимости, а не какая-то иная, например, инвентаризационная или некая абстрактная стоимость.

Основной целью разработки теоретических и практических аспектов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения является обоснование модели фискальной оценки недвижимости на базе ее рыночной стоимости.

Организация массовой оценки недвижимости с целью установления ее налогооблагаемой стоимости, в максимальной мере приближенной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, позволит в полной мере реализовать принципы эффективной налоговой политики. Проведение крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной стоимости будет способствовать ликвидации существующей «деформации» налогооблагаемых стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленных на базе их инвентаризационной стоимости, и обеспечению одинаковых условий налогообложения для всех владельцев недвижимости [1].

Стимулом для развития массовой оценки послужила необходимость достижения единообразия и согласованности результатов при определении стоимости объекта для целей налогообложения. Как указал Джозеф Сильверхерц (1936 г.), переоценка, осуществленная Уильямом А.Сомерсом в Сент-Поуле  (американский штат Миннесота), знаменовала собой начало научно обоснованной дисциплины массовой оценки недвижимости. В своей работе 1920-х годов Джон А. Занжерль, налоговый инспектор округа Куахуга (Кливленд, штат Огайо), заметил: «Каждый независимый оценщик, прежде всего, должен решить для себя, проводить ли экспертизу на принципах единообразия или на основе индивидуального подхода» [2].  

Теория массовой оценки получила дополнительное развитие с появлением в 50-х годах компьютерной техники, которая в основном использовалась при расчетах налогооблагаемой стоимости и начислении соответствующих сумм налога, подготовке извещений о налогооблагаемой стоимости недвижимости и налоговых счетов, а также при обработке данных по налоговым сборам.

В настоящее время в условиях глобальной компьютеризации пакеты программного обеспечения, описывающие модели массовой оценки (оценки для целей налогообложения), получили широкое распространение как на Западе, так и в России.

Массовая оценка - систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории, с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов [3].

Массовая оценка имеет дело с   оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно указывает на использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов. В зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает на основании конкретных положений ошибочность стандартной методики оценки. Во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Задачей массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости для целей исчисления налога на недвижимость (имущественного налога). Для практической реализации массовой оценки недвижимости необходимо проведение научных исследований и экспериментальных расчетов. В частности, эти исследования с помощью разработанного модельного обеспечения массовой оценки недвижимости позволят определить размеры территориально-фискальных параметров имущественных налогов в общей системе налогообложения и обосновать дифференциацию ставок налога на недвижимость в зависимости от ее целевого использования и уровня благосостояния налогоплательщика.

Например, в США важную роль в проведении научных исследований, повышении квалификации специалистов, унификации процедур и стандартов оценки недвижимости и обмена опытом в этой области играет Международная ассоциация налоговых оценщиков. Фундаментальный принцип деятельности, сформулированный ассоциацией, заключается в том, что перманентная оценка недвижимости, наряду с обеспечением фискальных требований национального налогового законодательства, является условием достижения наилучшего использования национального богатства. Перманентная оценка недвижимости позволяет избежать значительных колебаний ее стоимости при периодической переоценке.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

Аддитивная модель имеет следующий вид:

где          Х_{1 ...} Х_n ‑ характеристики объекта недвижимости;

A_n ‑ численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные A_i для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (например, объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

Мультипликативная модель имеет вид:

где          Y_{1 ...} Y_n - характеристики объекта недвижимости;

B_n- веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных моделей, например:

где          Z_{1 ...} Z _n  - характеристики объекта недвижимости,

A_m, B_n- веса коэффициентов при переменных характеристиках объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно в этом случае используются итеративные методы.

Выбор того или иного вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и мультипликативная ‑ могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких-либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы, т.к. не дают сильных выбросов в оценке для нестандартных объектов.

Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто, как две предыдущие, особенно, если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата, получаемого в процессе итеративной калибровки, от начальных значений коэффициентов.

Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического моделирования, правда, они пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного участия.

Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существуют два основных источника погрешности оценки. Это - качество информации, которая может включать как нерыночные, так и не полностью описанные сделки (может быть утрачена или не учтена часть важной информации). Второй источник ошибок - неверные предположения, заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная зависимость стоимости магазина от его площади, то она будет переоценивать крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос различает такие объекты.

Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.

Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных статистических данных. Значения этих данных могут служить критерием при выборе окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов (соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных предполагает возможность грамотной корректировки как вида модели, так и ее коэффициентов.

Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. Здесь причина, скорее всего, кроется в ненадежности исходной рыночной информации о сделках.

Кроме того, проверка предполагает выезд на местность с осмотром и оценкой реальных объектов. Визуальный осмотр объекта и его местоположения позволяет нередко объяснить природу расхождения цены и прогноза. Полевое исследование, обычно завершающее работу по массовой оценке, имеет своей основной целью выявление дополнительных и неучтенных оценкой факторов, присутствующих, например, в описании объектов в городских реестрах недвижимости, но не использованных моделью, либо связанных со специфическим местоположением объектов.

Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством их характеристик. Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов как по физическим (техническим) характеристикам, так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории города. Однако на практике может существовать много объектов, стоимость которых в значительной мере определяется не учтенными в моделях факторами (физический, экономический и функциональный износ). Этими факторами, предположительно, могут являться такие физические характеристики, как уникальное качество строительства и планировочная организация объекта, особенности его функционального назначения, их локального местоположения и специфического окружения.

В заключение хотелось бы отметить, что массовая оценка недвижимости является одним из важных и перспективных направлений оценочной деятельности в России.