Рассмотрение понятий и сути комплексной жилой застройки города как фактора формирования качественно новой жилой среды
Скачать PDF | Загрузок: 2
Статья в журнале
Российское предпринимательство *
№ 19 (265), Октябрь 2014
* Этот журнал не выпускается в Первом экономическом издательстве
Цитировать:
Нуруллина Э.И. Рассмотрение понятий и сути комплексной жилой застройки города как фактора формирования качественно новой жилой среды // Российское предпринимательство. – 2014. – Том 15. – № 19. – С. 168-177.
Аннотация:
В статье рассмотрены особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах, а также приведены основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного, точечного строительства. Представлены основные проблемы реализации комплексной жилой застройки территории и в этой связи возникшей необходимости применения инновационной системы управления в виде особой специальной разновидности девелопмента.
Ключевые слова: строительная отрасль, девелопмент, градостроительство, жилищный рынок, субсидии, государственные гарантии, комплексная жилая застройка территории, точечное строительство, реализация проектов
В издательстве открыта вакансия ответственного редактора научного журнала с возможностью удаленной работы
Подробнее...
Главным фактором развития территории земель, отведенных под населенные пункты, является комплексное освоение территории, реализуемое на основных принципах – повышение эффективности освоения земель, целесообразное размещение сил в жилищном строительстве обеспечивающие основные потребности населения.
Возникновение и развитие комплексной жилой застройки территорий
На сегодняшний день развитие жилищного рынка в России представлен в виде динамически развивающегося сегмента комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ).
Возникновение такого инновационного, существенного сегмента жилищного рынка Российской Федерации обусловлено принятием следующих законодательных актов федерального уровня - Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.
Особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях показывают, что резервы точечной и уплотнительной застройки практически исчезают. В этой связи появилась необходимость осваивать все более обширные территории под строительство комплексной жилой застройки территории (КЖЗТ).
КЖЗТ предполагает создание наилучшего сочетания между объектами жилой недвижимости и коммерческими объектами, сосредоточенными на размещение предприятий, предоставляющих услуги и для населения и бизнеса, инфраструктурные услуги.
Проекты КЖЗТ предполагают создание новой и привлекательной среды обитания. Привлекательность обеспечивается за счет компетентного строительного решения (жилье + работа + отдых).
Следует отметить, что экономический механизм реализации данных инвестиционных проектов и программ отличается огромными рисками и неопределенностями. В данном случае научно-практическая концепция девелопмента является современным рыночным инструментом управления [1]
Результатом изучения основных классификаций и направлений развития систем международного девелопмента недвижимости явилось отсутствие необходимой методической проработки современного управления объектами комплексной жилой застройки территории.
Исследования позволяют выявить общие управленческие и организационно-экономические предпосылки комплексного жилищного строительства как системы реализации крупных проектов комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ). Именно такая застройка способна обеспечить максимальный ввод жилья от крупных девелоперов и является современным инвестиционным и градостроительным инструментом комплексного развития территорий, будучи очень заманчивой для органов власти.
Как правило, в строительстве микрорайона участвует несколько больших строительных организаций, которые имеют возможность использования средств федерального бюджета. При этом средние, малые организации выступают в роли подрядных структур.
Следует отметить, что в отличие существующей точечной застройки комплексная застройка предполагает строительство самодостаточных микрорайонов со значительной площадью территории (10 и более га). Развиваясь на окраине города, комплексная застройка превращается в микрорайоны со своей определенной инфраструктурой. Все это естественным образом приводит к расширению границ мегаполиса без его уплотнения. В такой комплекс входят помимо жилых домов и своя инфраструктура, а именно инженерные коммуникации, административные здания и магазины, детские сады, школы, транспортные развязки и автомобильные стоянки. А самая главная особенность проектов - это единая концепция развития и застройки, единый архитектурный стиль.
Критерии отбора проектов комплексной застройки
Становится понятно, что комплексная застройка является решением жилищного вопроса для крупных городов. Разработка и реализация данных проектов осуществляется на базе государственно-частного партнерства.
Вступивший в силу приказ Росстроя РФ от 24.05.2007 № 141 «О проведении отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» является организационно-экономическим механизмом государственно-муниципальной поддержки данных типов проектов застройки [2].
В этом приказе также были расшифрованы основные критерии комплексного освоения территорий, а целью является оказание максимального содействия в подготовке и реализации проектов через организацию экспериментальных инвестпроектов, с последующей отработкой организационных, технологических, правовых и финансовых механизмов комплексного освоения территорий [3].
Отбираемые проекты при этом должны отвечать определенным критериям комплексности (см. рис. 1).
Рис. 1. Соответствие отбираемых проектов по критериям комплексности
В свою очередь у каждого критерия комплексности существуют свои проблемы. Такие, как получение исходно-разрешительной документации для строительства, а именно получение положительного заключения государственной экспертизы на материалы инженерных изысканий и разработанную проектную документацию, технических условий на инженерно-техническое обеспечение и разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта – здесь преобладает наличие административных барьеров от монополизированных организаций. Также проблемные вопросы у застройщика возникают при оформлении земельного участка - не до конца регламентирован перевод земель из сельско-хозяйственного назначения в земли населенных пунктов, с последующим отведением под строительство. Существуют проблемы кадастрового учета земельных участков при принятии и корректировки муниципальными образованиями градостроительной документации - схем территориального планирования, правил землепользования и застройки, генеральных планов.
Поддержка со стороны государства
Согласно законодательству Российской Федерации при реализации проектов комплексной жилой застройки территории предоставляется следующие факторы поддержки со стороны государства:
- государственные гарантии за счет федерального бюджета по заимствованиям для обеспечения и модернизации инженерно-технической инфраструктуры жилищного строительства;
- субсидии за счет федерального бюджета, предоставляемые субъектам Российской Федерации для возмещения части затрат, связанных с уплатой по полученным кредитам для строительства коммунальной инфраструктуры, автомобильных дорог, для микрорайонов многоквартирной застройки территории [4].
Следует отметить, что реализация данного приказа была затруднительна и очень ограничена. Поэтому становится очевидным, что на самых ранних этапах проектирования данных проектов следует создавать самодостаточные и самоокупаемые проекты с минимальным бюджетным участием и максимальной инвестиционной привлекательностью [5].
Принципы градостроительного развития территорий
Принципы градостроительного развития территорий в крупных урбанизированных городах с учетом их особенностей являются следующим комплексом организационно-экономических предпосылок развития и формирования комплексной жилой застройки (см. рис. 2).
Рис. 2. Принципы градостроительного развития территорий в крупных
урбанизированных городах
Практически единственным и самым верным решением всех вышеупомянутых проблем, является запуск проектов комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства в городах Российской Федерации, создающих облик города нового типа, учитывающий потребности населения. Все это получается за счет функционального зонирования территорий, правильного и сбалансированного комплексного набора объектов (см. рис. 3).
На стадии проектирования комплексной жилой застройки территории необходимо закладывать параметры, кардинально отличающиеся от тех, которые применялись еще в советское время.
Рис. 3. Сущность комплексной застройки жилой территории (КЗЖТ)
Следовательно, внедрение подобных проектов в городах-миллионниках и других городских центрах урбанизации Российской Федерации должно позволить решить проблемы жилищного и социального обеспечения населения, приводя к эффективному росту местной экономики. Такая реализация комплексного проекта в городах способствует созданию новых рабочих мест и значительному маркетинговому эффекту для данной территории. Девелоперам таких проектов необходимо привлекать опытных проектировщиков с мировым именем, иностранных соинвесторов, известных своей работой в зарубежных строительных компаниях [6].
Благодаря этому обеспечивается достаточно высокий престиж самого проекта и города, где он реализуется. Застройка территории в рамках комплексного освоения территории становится определенным толчком, который приведет к развитию этой отрасли промышленности в регионе, вплоть до образования полноценного кластера: от производства необходимых строительных материалов, изделий и конструкций до осуществления строительно-монтажных работ, инжиниринговых и технических услуг [7].
Хотелось бы отметить, что процветание и развитие проектов комплексной реализации территории в больших городах России могут способствовать возникновению площадок для реализации приоритетных национальных проектов в сфере жилищного строительства, здравоохранения, образования, демографической политики. Возникновение значительных социально-экономических эффектов реализации проектов может отвечать определенным целям региональной и муниципальной власти. Практически, такого рода проекты становятся привлекательными для всех сфер бизнеса [8].
Таким образом, следует выделить основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного точечного строительства (см. табл.).
Таблица
Основные отличия проектов точечной застройки территории
от проектов с комплексным освоением
Традиционные
локальные проекты точечной жилой застройки
|
Проекты
типа КЖЗТ
|
Угасающий
характер развития точечных проектов
|
Развивающийся
характер проектов КЖЗТ
|
Разрозненные
точечные проекты, включающие один, два типа недвижимости с площадью застройки
до нескольких га
|
Появляется
эффект масштаба и долгосрочность проекта и его комплексности
|
Короткие
сроки жизненного цикла воспроизводства точечных объектов жилой недвижимости - в среднем около 1,5-2 лет
|
Длительные
сроки жизненного цикла управления реализацией проектов КЖЗТ до 7-10 и более лет
|
Низкая
результативность точечных проектов по вводу жилья не более средних показателей
в 10-20 тыс. кв. м общей
площади
|
Высокая
результативность проектов -
около 1 млн кв. м жилья и выше
|
Локальная
народнохозяйственная значимость данных проектов из-за ограниченности
предложения на рынке
|
Высокая
народнохозяйственная значимость проектов КЖЗТ, позволяющая существенно влиять
на формирование рынка доступного жилья, снижать стоимость жилья за счет
больших объемов предложения от застройщиков. Достаточно высокий уровень
предложения жилья
|
Низкие
риски строительства
|
Высокие
риски строительства и ожидаемая высокая доходность проектов
|
Но следует отметить, что комплексное освоение территорий предполагает достаточно значительные долгосрочные вложения.
В условиях экономической неопределенности вопрос надежности крупномасштабных проектов не может не волновать дольщиков, которые вложили или планируют вложить средства в строящиеся объекты.
Зачастую именно масштабность реализуемого строительства является существенной гарантией надежности застройщика. Только стабильные компании со значительными активами способны принять участие в комплексной застройке, поскольку все это ведет к серьезным финансовым вливаниям [9].
Иными словами все вышесказанное позволило выделить основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного точечного строительства, выполнить классификацию основных организационных форм активизации данных типов проектов и определить базовое терминологическое понятие комплексной жилой застройки.
Выводы
Основной проблемной особенностью развития реализации проектов комплексной жилой застройки территорий является необходимость формирования и развития под данные типы проектов инновационной системы управления в виде особой специальной разновидности девелопмента, который позволяет обеспечить высокую экономическую надежность решений по срокам и объемам строительства.
Источники:
2. Поршакова А.Н., Баронин С.А. Экономическая надежность девелопмента комплексной жилой застройки // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. – 2010. - № 4. - С. 177-183.
3. Романова А.И. Развитие рынка строительных услуг как условие инвестиционного роста региона // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. – 2013. - № 2 (24). - С. 326-331.
4. Загидуллина Г.М., Клещева О.А. Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. - 2011. - № 2 (16). - С. 71-277.
5. Мухаррамова Э.Р. Взаимодействие различных видов потенциала в деятельности строительных предприятий // Российское предпринимательство. - 2013. - № 21 (243). - C. 135--140.
6. Мухаррамова Э.Р., Липатов Д.В. Формирование преимущественных направлений социально-экономического развития региона с использованием кластерного подхода (на примере Республики Татарстан) // Российское предпринимательство. 2013- № 22 (244). - C. 114-120
7. Сайфуллина Ф.М. Оптимизация механизма ценообразования в системе инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса // Актуальные проблемы экономики и права. – 2011. – № 4. – С. 203-207.
8. Клещева О.А., Файзуллин И.Э. Инновационный подход в моделировании влияния макроэкономической ситуации на процессы инвестирования в жилищном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. – 2010. – № 5 (40). - С. 387-391.
9. Гареев И.Ф. Перспективы развития накопительной системы приобретения жилья в Республике Татарстан // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. – 2011. – № 30. – С. 7-10.
Страница обновлена: 29.03.2024 в 03:56:17