Статья опубликована в журнале «Российское предпринимательство»8 / 2014

Реновация территорий как разновидность инвестиционных проектов

Увайсаева Ашу Гайрбековна, начальник отдела трудоустройства выпускников, Чеченский государственный университет, г. Грозный, Россия

Renovation of territories as a type of investment project - View in English

 Читать текст |  Скачать PDF | Загрузок: 92

Аннотация:
В статье рассматриваются основные принципы реформирования территорий. Определены проблемы процесса трансформации территорий. Выделены особенности редевелопмента в процессе реновации комплексов производственных объектов недвижимости. Показана многосубъектность, многогранность каждого процесса рефункционализации городских территорий.
Цитировать публикацию:
Увайсаева А.Г. Реновация территорий как разновидность инвестиционных проектов // Российское предпринимательство. – 2014. – Том 15. – № 8. – С. 139-147.

Реновация территорий представляет собой трансформацию или развитие объекта недвижимости с ограничениями по срокам, содержанию и ресурсам, а также необходимостью привлечения больших по объему инвестиций. Это демонстрирует  многосторонность процесса реновации и дает общее представление о масштабе значимости результатов.

Цели, задачи  и принципы реновации территорий

Реновация осуществляется с целью приведения депрессивных территорий к экономически, экологически и социально эффективному режиму использования.

В числе задач проекта рефункционализации индустриальных площадок (industrial brownfield – англоязычная транскрипция деградирующих индустриальных пространств и плоскостей) правомерно выделить такие блоки:

– купирование «враждебного» воздействия производственных и масштабных транспортных площадок на экологию;

– восстановление ценности или приращение стоимости объектов недвижимости;

– подъем коэффициента полезного использования территории в центральных районах мегаполиса;

– возрождение и грамотное использование градостроительного потенциала;

– объективно необходимый секвестр производственных мощностей и передислокация производственного потенциала;

– сохранение потенциала рабочих мест;

– придание освобождаемым площадям функциональной нагрузки, отвечающей современному платежеспособному спросу;

– обеспечение защиты на перспективу от негативных техногенных воздействий.

В результате анализа задач реформирования территорий представляется возможным формирование принципов, лежащих в его основе: 

– эффективность экономическая (многосубъектная);

– эффективность социальная;

– эффективность экологическая (био-позитивность);

– рациональность организации развития территорий;

– сохранение или возрождение исторического наследия.

Этапы проекта трансформации территории

Понять смысл вышеуказанных принципов и выявить специфические черты, проблемы процесса редевелопмента производственных территорий целесообразно в ходе детального рассмотрения каждого из этапов реализации проекта.

Этапы реализации проекта трансформации территорий обобщенно могут быть представлены следующим образом  [1]:

1) инициирование проекта;

2) оценка инициативы;

3) обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования;

4) технико-экономическое обоснование и проектирование;

5) согласование проекта с органами государственного контроля и регулирования;

6) формирование системы договорных отношений участников реализации проекта;

7) внедрение проекта;

8) распоряжение результатами проекта.

В силу того, что каждый проект, каждый объект являются уникальными, последовательность и момент реализации обозначенных этапов могут меняться.

Составляющими элементами блоков проекта трансформации территорий могут быть: информационные ресурсы; финансовые ресурсы; административные ресурсы; профессиональные девелоперские и организационные навыки; профессиональные связи; материальные ресурсы (собственно комплекс промышленных объектов, пригодных или нуждающихся в реновации); профессиональная девелоперская команда; платежеспособный спрос на результат проекта.

Проблемы  процесса трансформации территорий

Отдельного рассмотрения заслуживает комплекс проблем, который приходится нивелировать предпринимателю, приступившему к трансформации территорий.

В таблице представлены проблемы процесса трансформации территорий, сгруппированные автором по направлениям их возникновения. Однако на практике все проблемы связаны между собой и отнести их однозначно к какой-либо из групп не всегда возможно.  

Таблица

Группировка проблем процесса трансформации территорий

№ п/п

Группы проблем (направления возникновения проблем)

Формулировка проблемы

1

Общие

– масштабность (по признаку территориального охвата);

– наличие большого количества субъектов исследования;

– неумение девелопера договариваться, находить компромиссные решения с заинтересованными сторонами;

– финансовая емкость;

– отсутствие грамотной концепции, соотнесенной с текущим состоянием имущественного комплекса;

– предъявляемый спрос;

– необходимость вывода действующих промышленных мощностей и поиск площадки под них;

– необходимость изменения функционального назначения реанимируемых территорий;

– выделение, оценка и предупреждение (или страхование) рисков (в том числе рисков экономических колебаний, кризисных явлений в экономике);

– неумение грамотно позиционировать идеи проекта

2

Административные

– бюрократизм согласующих инстанций;

– отсутствие профильных нормативных актов, регулирующих исключительно процедуру редевелопмента;

– необходимость соотнесения концепции проекта с планами государственных органов по развитию городской среды и отдельных его сфер;

– несоблюдение требований по сохранению, реконструкции или восстановлению памятников истории и культуры, причисленных к разрабатываемой территории

3

Юридические

– необходимость проведения правового аудита;

– усложненность консолидации прав на земельный участок и объекты недвижимости на нем;

– требование к определению типа правомочий, обязанностей каждого из участников проекта и их разграничение;

– сложности налаживания договорных отношений

4

Временные

– длительность этапа разграничения прав на разрабатываемые индустриальные площадки (в течение от 6 месяцев до 2 лет длится процесс консолидации прав);

– длительность этапа ведения переговоров;

– длительность этапа регистрации новой формы правомочий на землю, здания, сооружения;

– продолжительность этапа получения разрешений и допусков по решениям, заложенным в концепции проекта;

– длительность этапа перевода мощностей действующего предприятия (такой процесс может занимать не менее 5 лет);

– длительность этапа окупаемости инвестиций (до 8–12 лет)

5

Финансовые

– высокая стоимость земельных участков в центральных районах мегаполисов (стоимость покупки даже  нерентабельного индустриального комплекса может достигать $1200 за кв. м);

– выявление долговых обязательств заводов;

– затраты на преодоление административных барьеров;

– сложность просчета на проектной стадии доли инвестиций городского бюджета (при наличии таковой);

– ограниченные возможности привлечения заемных средств (девелопер вынужден вкладывать собственные средства в объеме до 40% от общей стоимости проекта);

– величина бюджета проекта (инвестиции могут составлять от $300 млн до $3 млрд соответственно для площадей от 5 до 55 га);

– непредсказуемые затраты на очистку территории и деконтоминацию стен производственных помещений;

– затраты на подведение дополнительных энергомощностей (только получение технических условий может быть оценено в 25 тыс. руб. за 1 кВт)

6

Технические

– изношенность индустриальных основных фондов;

– необходимость перекладки пришедших в негодность инженерных сетей

7

Социальные

– транспортные вопросы (задача обеспечения доступности для всех категорий населения);

– вопросы занятости (задача сохранения или организации новых рабочих точек);

– вопросы социально-инфраструктурного обеспечения (задача включения в проект объектов культуры, больниц, школ, детских садов);

– вопросы нормализации экологического фона (особенно в центральных участках города)

8

Психологические (проблемы оппортунистического поведения)

– завышение руководителями заводов выкупной стоимости земли;

– отсутствие личной заинтересованности представителей власти в скорейшем воплощении проекта, а это отражается на сроках согласования разрешительной документации;

– сложности достижения договоренностей с инвесторами (в частности в результате неготовности инвесторов вкладывать дополнительные средства в обустройство социальной инфраструктуры; модификации составляющих проекта);

– неготовность работников действующего предприятия географически менять место работы вместе с выносимыми за пределы города производственными мощностями

Комментарии к выделенным проблемам трансформации территорий

Дополнительно для понимания особенностей проблем и порядок их возникновения в процессе реновации комплексов производственных объектов недвижимости требуется внести по отдельным указанным пунктам уточнения. В отношении масштаба реанимируемой территории уместно выделить два вида редевелопмента: локальный (точечный), когда проводится работа над отдельным зданием; глобальный (комплексный), когда разрабатывается проект реновации целого квартала.

При пространственной трансформации промышленных объектов, особенно опасных и  вредных производств (литейное, гальваническое, химическое), появляется необходимость утилизировать все конструкции здания, снимать верхний слой почвы, пропитанный химическими отходами производства, обеззараживать его, вывозить за пределы города и утилизировать. Согласно оценкам Агентства развития и исследований в недвижимости, бюджет рекультивации по подобному сценарию может составить не менее $100 за 1 кв.  м. В структурном срезе затрат такие работы могут составить 20% от общего объема инвестиций.

Процесс трансформации в силу комплексности задач и индивидуальности каждого проекта, в основе которого такой уникальный продукт, как земельный участок, требует формирования команды специалистов с кросс-функциональным профилем навыков. Они должны уметь решать нестандартные задачи, базирующиеся на сочленении различных областей: экономический анализ, юридический аудит и согласование, проектирование, логистика, маркетинг.

Обязательства по сохранению отдельных зданий, сооружений, строений, представляющих памятник истории культуры и промышленной архитектуры, повышают стоимость проекта. Дополнительная финансовая нагрузка бывает обусловлена еще и тем, что такие памятники существуют только по документам. Это означает, что возникает требование не просто сохранить или отреставрировать, но и воссоздать.

Разработка концепции реновации депрессивных территорий

Можно выделить две существенно различающиеся схемы воплощения концепции реновации депрессивных территорий по признаку исходной базы:

– работа с действующими предприятиями (доками), логистическими комплексами;

– территории под прекратившими свою непосредственную деятельность предприятиями.

По признаку правомочности действий редевеломент может быть законным и незаконным.

Такое деление скорее относится к процедуре получения прав на земельный участок.

Законный порядок предполагает покупку прав у одного, либо у нескольких собственников. При этом наиболее удобным признается вариант взаимодействия с единым собственником, но на практике такое случается редко. Поэтому застройщик вынужден тратить не только временные, но и финансовые ресурсы на поиск всех правообладателей на обширные индустриальные площади. Данный нюанс является следствием как этапов приватизации объектов государственной собственности, так и передела сфер влияния, характерного для начала 1990-х гг.  [2].

Незаконной моделью захвата потенциально привлекательных территорий посредством прямого силового воздействия является рейдерство.

Смысловым стержнем редевелопмента индустриальных территории является концепция, которая воплощает собой: в глобальном плане – результат соотнесения требований и мотивов каждой стороны – участницы проекта, а в формализованном – модель будущего бизнес-актива, способного приносить доход.

Подготовка идеи-концепции рефункционализации индустриальной территории может быть реализована в соответствии со следующими этапами  [3].

1) Комплексное исследование рынка недвижимости:

– общие тенденции рынка недвижимости;

– состояние сегментов рынка недвижимости;

– динамика  рынка недвижимости.

2) Полный и всесторонний аудит объекта инвестирования (due diligence) по направлениям:

– функциональная принадлежность объекта недвижимости (производственная, коммунально-складская, деградирующие территории, автобазы и т.д.);

– привлекательность территории (экономическая, градостроительная, ландшафтная, экологическая и т. д.);

– уровень негативного воздействия на окружающую среду;

– изучение  культурной, исторической, архитектурной ценности территории и зданий (памятники, уникальная современная архитектура);

– форма собственности;

– доходность;

– основательность и физическое состояние зданий.

3) Инвестиционный анализ:

– основные нормативные документы для финансово-экономических расчетов;

– план организации проекта (этапы и сроки реализации);

– смета расходов на проект;

– расчет доходов (план продаж);

– график освоения инвестиций;

– источники, объемы и сроки финансирования;

– отчет о движении денежных средств;

– прогнозный баланс;

– отчет о прибылях и убытках;

– оценка и прогноз различных сценариев бюджета проекта;

– построение бизнес-плана.

4) Формирование стратегии, концепции и отбор исполнителей проекта:

– концепция включает: новое функциональное приложение, архитектурные и потребительские требования, инженерные и инвестиционные аспекты, юридические параметры;

– создание профессиональной команды исполнителей предполагает: проведение тендера среди различных специалистов, проектировщиков, консультантов, подрядчиков; разработку тендерной документации  [4].

Выводы

Редевелопмент индустриальных территорий, независимо от их профиля (производство, склады, земли железной дороги, грузовые порты), особенно в центральных районах города, является инструментом разрешения множества системных проблем, относимых к  следующим сферам: управление конкретным комплексом индустриальных объектов; управление недвижимостью города; экологическая среда; социальная сфера; сфера формирования рынка недвижимости, рынка правовых услуг.

Это в общем случае и обуславливает многосубъектность, многогранность каждого процесса рефункционализации городских территорий.


Источники:
1. Соловьев М.М. Проблемы оценки эффективности управления государственной собственностью // Менеджмент в России и за рубежом. – 2008. – № 4. – С. 32–46.
2. Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости: Монография. – СПб: Питер, 2003. – 256 с.
3. Туфлина О.Э. Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента: диссертация ... кандидата экономических наук: 08.00.05 / Туфлина Ольга Эдуардовна; [Место защиты: Гос. ун-т упр.].– Москва, 2009. – 160 с.
4. Материалы семинара «Редевелопмент промышленных территорий» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cntiprogress.ru/seminarsforcolumn/14782.aspx.