Интегрально-системное формирование организационно-экономических решений при инновационном жилищном строительстве

Эффективное развитие жилищного строительства в России - одна из глобальных государственных проблем в РФ. В последние годы формируется инновационная политика, основанная на энерго-, ресурсосбережении и экологизации для обеспечения устойчивого развития жилищной строительной сферы на региональном уровне.

Предпосылки для развития инновационных технологий в строительстве

Улучшение состояния окружающей среды за счет внедрения инновационных энерго-, ресурсосберегающих и экологически безопасных технологий и производств в различные отрасли промышленности и, прежде всего, в сферу строительства и ЖКХ – залог устойчивого развития экономики государства.

Высокая энергоемкость российской экономики – одна из угроз как ее энергетической безопасности, так и формированию доходной части государственного бюджета.

Функционирование российской экономики без развития инновационного потенциала в строительной сфере по показателям энерго-, ресурсосбережения не может составить достойную конкуренцию зарубежным производителям готовой строительной продукции.

В настоящее время имеются значительные неиспользованные резервы в части организации энерго-, ресурсосбережения и экологизации при воспроизводстве объектов недвижимости на территориальном уровне. Обеспечение инновационно-экономического устойчивого развития жилищного строительства региона является ключевой стратегической задачей, от которой зависит социальный уровень и качество жизни населения, их безопасность и благополучие.

В условиях усиления антропогенного воздействия на окружающую среду и обострения экологических проблем важнейшим принципом устойчивого развития региона является концепция сбалансированного развития социально-экологической и социально-экономической системы, в основе которых лежат интересы, связанные между собой, а именно: баланс потребностей и возможностей предприятий-застройщиков и подрядных организаций инвестиционно-строительного комплекса, баланс потребностей и возможностей предприятий стройиндустрии и воспроизводственные возможности окружающей среды.

Решение данной проблемы непосредственно связано с процессом функционирования и развития инвестиционно-строительного потенциала территории при переходе строительной отрасли на концептуальные подходы Green Building [1]. «Зеленое» строительство, «зеленые», жизнеустойчивые здания, экожилье, экопарки - это практика строительства и эксплуатации зданий, цель которой - снижение уровня потребления энергетических и материальных (природных) ресурсов при одновременном повышении качества зданий, комфорта их внутренней среды и сохранении экологической безопасности [1]. Основной резерв экономии видится не в снижении себестоимости строительства, а в сокращении эксплуатационных затрат, т.к. 80% суммарных затрат приходится на стадию эксплуатации, и только 20% - на строительство [2].

Возникает необходимость организации такой системы функционирования предприятий инвестиционно-строительного комплекса на данной территории, при которой развитие жилищного строительства региона исходило бы из соизмерений их андрогенного воздействия на природу и ее устойчивость к их воздействию. Необходима научная концепция развития жилищного строительства с учетом инновационно-экономических и технологических требований и задач экологизации.

Важная роль в решении задач, связанных с устойчивым инновационным развитием, отводится территориальному инвестиционно-строительному комплексу, который должен обеспечить население различными видами жилищной эконедвижимости в соответствии со своей инвестиционной программой и природоохранной деятельностью (экологический девелопмент), региональных органов управления.

Эконедвижимость

Эконедвижимость, застраиваемая в регионе, характеризуется большим разнообразием типов сооружаемых объектов: жилищно-гражданские, социально-бытовые здания, инфраструктурные сооружения. Для них характерным является неравномерное распределение работ в пределах территории строительства, применение разнохарактерных экоматериалов и конструкций, участие большого числа организаций-подрядчиков и инвесторов в составе консорциума.

Решение этой задачи зависит, с одной стороны, от имеющихся ресурсов, а с другой – от степени их использования. Степень использования определяется уровнем организации и управления строительным производством. При одной и той же технологии строительства и организации выполнения строительно-монтажных работ, процесс строительства может быть организован по-разному. По-разному могут быть сконцентрированы ресурсы, различной может быть кооперация исполнителей и т.д.

Однако общим для них является то, что все однородные и неоднородные объекты эконедвижимости объединены одной конечной целью – это обеспечение своевременного ввода в действие замкнутых очередей (зон) экокомплекса.

Кроме того, необходимо отметить, что современные экопарки, экопоселки городского типа строятся на огромных территориях длительный период времени. Ввод в эксплуатацию их осуществляется постепенно, по мере готовности очередей, не допускающих пересечения строительной деятельности с местами проживания населения.

Поэтому одна из проблем возведения эконедвижимости – эффективное управление организацией строительства объектов на территории экозоны.

Вместе с тем, при выборе очередности строительства зданий и сооружений эконедвижимости необходимо учитывать не только временной аспект, но и ряд других факторов, к которым относится, прежде всего, эффективность использования капитальных вложений в процессе создания основных фондов и уровень производительности консорциумной организационно-экономической системы.

Алгоритм определения оптимальной продолжительности строительства

Внедрение инновационно-инвестиционных программ должно реализовываться последовательно, чтобы результаты решения задач низшего уровня являлись исходными данными для задач вышестоящего уровня. С этой целью критерии оптимальности и ограничения данных задач должны быть взаимосвязаны и не противоречить комплексному критерию – эффективности капвложений, требуемых на застройку экокомплекса на территориальном уровне.

Экономико-математическая модель определения организационно-экономической надежности строительства (ОЭНС) отдельного экоздания или сооружения инфраструктуры должна отражать зависимость затрат на возведение от продолжительности строительства с учетом экономических факторов, влияющих на решение данной задачи, и зависит от сроков его возведения.

В качестве критерия оптимальной модели целесообразно принять минимум всех затрат девелопера-застройщика по возведению объекта эконедвижимости. Алгоритм определения оптимальной продолжительности строительства (ОПС) отдельных зданий и сооружений приведен на рисунке 1.

Рис. 1. Блок-схема определения ОПС отдельных экозданий и сооружений инфраструктуры на территориальном уровне

При этом под оптимальной продолжительностью t_i будем понимать такую, при которой достигается минимизация затрат для соответствующего уровня управления.

В качестве критерия эффективности капиталовложений в этом случае может быть использован показатель капиталоотдачи Z_k, характеризующий эффективность использования капитальных вложений, а также их отдачу в результате увеличения объема вводимых в эксплуатацию экообъектов. Этот показатель должен определяться для всего периода строительства после определения оптимальной последовательности строительства объектов эконедвижимости, исходя из минимизации показателя для всей продолжительности возведения объектов застройки.

где t_i - продолжительность строительства i-го сооружения (i = 1, 2,..., n) (в кварталах);

H_ti и 0_ti - сроки начала и окончания его строительства;

y_i - число кварталов, в течение которых вводятся объекты недвижимости;

Т - продолжительность планового периода, кварталы (t = 1, 2, ..., Т);

Т⁰ - общий срок окончания экозастройки;

S_i - сметная стоимость i-гo объекта, тыс. руб.;

Ф_i - стоимость фондов, тыс. руб., вводимых при сдаче i-го объекта в эксплуатацию;

Е_о – номинальная норма доходности;

x_i^τ - объем капитальных вложений, планируемый i-му объекту в квартале t, порядковом с начала ого строительства (τ = 1, 2, ..., ν;).

Развитие экожилищного строительства может быть обеспечено только в контексте интегрального воспроизводства инновационно-технологического девелопмента предприятий территориального ИСК, включая в первую очередь, эффективность земельного девелопмента территорий с учетом рационального использования организационно-производственного потенциала региона. Все это резко усложняет процесс управления, вызывает необходимость координации быстровозрастающего количества связей, относящихся к компетенции различных органов муниципального и регионального управления, и требует использования новых организационных форм строительства и подходов к управлению инвестиционно-строительными процессами.

Использование программно-целевых методов

Использование программно-целевых методов при управлении инновационно-технологическим развитием жилищного строительства региона будет способствовать выбору рациональных организационных форм управления строительством и механизма воспроизводственного процесса экостроительства, разработке технологии программного планирования ресурсного цикла текущей и перспективной производственно-хозяйственной деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса, входящих в консорциум.

Становится очевидным, что особую актуальность и практическую значимость приобретает в этом случае разработка комплексной инвестиционной программы управления воспроизводством территориально-портфелированных земельно-имущественных комплексов эконедвижимости и инфраструктур (ΣТПЗИКЭНi-j).

Процессы, обеспечивающие инновационно-технологическое и устойчивое развитие жилищного строительства региона в рамках данной программы, должны быть объединены программно-целевым методом в рамках следующих программ:

- инновационно-производственной программы (ИНПКi-j), соответствует девелопменту объектов эконедвижимости;

- инновационно-инфраструктурной программы (ИНИПКi-j), соответствует девелопменту объектов инфраструктуры;

- экологической программы (ЭКПКi-j), соответствует экологическому девелопменту.

Синхронизация инвестиционной программы (ΣТПЗИКЭНi-j) по периодам ее реализации предусматривает установление последовательности и сроков достижения отдельных целей и решения задач.

В наиболее общем виде программно-целевые взаимодействия в экостроительстве на региональном уровне можно представить в виде функциональной модели (см. рис. 2).

Рис. 2. Общий алгоритм инновационно-управленческих решений программно-целевых взаимодействий по реализации экопроектов на территориально-региональном уровне

Для определения интегрального показателя (ПОТС) производительности организационно-экономической системы (ОЭС) используем метод анализа иерархий, позволяющий учитывать всю совокупность показателей по реализации ИСЭУП с учетом областей организационно-экономической надежности.

С понятием производительности организационно-экономической системы предприятий сложного консорциума при его оценке методом функционально-статистического моделирования идентифицируется понятие качества организации и управления функционированием системы в смысле пропорциональности развития показателей, характеризующих функционирование подсистем. Обобщенным показателем производительности ОЭС консорциума можно считать долю, соответствующую гарантированному уровню функционального развития сложной организационной структуры, учитываемой по количественно-качественной шкале и соответствующей принимаемым номинальным значениям эталонных показателей экономической деятельности предприятий территориального ИСК, занятых в реализации экоустойчивого инновационного малоэтажного строительства.

Важное значение для учета сопряженных затрат имеет использование бюджетных средств, поэтому, в сущности, дело касается последовательности освоения площадок под индивидуальную застройку с учетом рационализации бюджетного финансирования проектов застройки и его (бюджета) инвестиционных возможностей - чем ниже уровень удельных вложений на урбанизацию земли, тем выгоднее для бюджета вложение инвестиционного ресурса.

Отметим, что мы здесь не рассматриваем многообразие возможных схем государственно-частного финансирования и механизмы возврата средств с будущих жильцов. В общем же виде удельные затраты на 1 м² полезной площади могут быть представлены следующими выражениями:

, (2)

, (3)

, (4)

где З^ж_{ком.внеш.} - сумма затрат по строительству объектов инженерных и транспортных коммуникаций до подключения к магистральным сетям общего назначения, отнесенная на 1 м² полезной площади жилья экопоселка;

α - доля средств по инженерному обустройству, компенсированная бюджетными инвестициями;

С_i – затраты на строительство магистральных (внешних) инженерно-технических коммуникаций и дорог, руб.;

З^ж_{соц.внеш}. - сумма затрат по социально-бытовому обустройству, отнесенная на 1 м² полезной площади жилья поселка;

b - доля средств по социально-бытовому обустройству, компенсированная бюджетными инвестициями;

С_j – затраты на строительство объектов социального назначения внутри поселковой инфраструктуры, руб.;

j – число объектов внутри поселковой инфраструктуры, j = 1, 2,…m;

З^ж_{об. внеш.} - общая сумма внешних сопряженных удельных затрат;

S_ж - общая полезная площадь жилой площади поселка.

Если принять удельные затраты возведения экопоселения за З_ж, то его полные удельные затраты З^ж_полн. могут быть представлены выражением

, (5)

а затраты для покупателя создаваемой эконедвижимости

, (6)

где С_λ – затраты по отдельным внутриплощадочным объектам инфраструктуры и благоустройства;

λ – число объектов внутриплощадочной инфраструктуры и участков благоустройства, λ = 1, 2,…k;

С_k - договорная (сметная, контрактная) стоимость коттеджа (квартиры);

С_µ - затраты, обусловленные подключением конкретного участка объекта «до первого колодца»;

m - число этих подключений, m = 1, 2,…, S;

С_o - общая стоимость жилой застройки экопоселка (жилого дома, исчисленная в соответствующих ценах.

Введя понятие «удельных сопряженных затрат» З_сопр, равных:

, (8),

можно получить общую стоимость жилого экообъекта (коттеджа) для генерального заказчика С_зак .

, (9)

где n - количество м² субъекта продажи - созданной жилищной эконедвижимости.

Вывод

Сценарий формирования конечной стоимости строительной продукции в нашем рассмотрении предполагает однопродуктовую модель распределения затрат таким образом, когда в составе поселковой (городской) инфрастуктуры не реализовываются объекты коммерческой недвижимости (рестораны, бары, магазины и др.), которые представляют собой самостоятельные субъекты продажи эконедвижимости. В аналогичном направлении могут использоваться и объекты внеплощадочной и внутриплощадочной инфраструктуры, если они имеют потенциального покупателя или финансируются отдельным инвестором.