Девелоперский проект «Истокский» как новая скорость развития региона

К 2017 г. в Свердловской области необходимо построить около 2 млн м2 малоэтажного жилья, поскольку смысл областной программы – задать тенденцию на увеличение объема строительства малоэтажного жилья, которое является сегодня приоритетным направлением – как на федеральном, так и на региональном уровне.

Данный вид жилья должен быть социально ориентированным, доступным для молодых семей и бюджетников.

Этим направлениям отвечает девелоперский проект (ДП) «Истокский», создаваемый, как комфортная среда городского типа с использованием малоэтажной застройки – секционной, блокированной и усадебной. Микрорайон расположен на территории муниципального образования города Екатеринбург, в лесном массиве. Основные характеристики проекта, входящего в ТОП-11 крупнейших инвестпроектов Уральского региона под № 11 [1], представлены в табл. 1 (см. на с. 113).

Таблица 1

Основные характеристики девелоперскогопроекта «Истокский»

Для конечного потребителя ДП «Истокский» имеет следующие преимущества:

– массовая застройка территории с полной инфраструктурой: социальной, транспортной, инженерной;

– низкие цены для конечного потребителя за счет применения механизма государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства.

Технико-экономические показатели проекта отражены в табл. 2 (см. ниже).

Таблица 2

Технико-экономические показатели ДП «Истокский»

Общественная значимость и эффективность проекта «Истокский»

Общественная значимость рассматриваемого ДП чрезвычайно высока. Это объясняется следующими факторами.

Во-первых, при сравнении показателей ввода жилья, заложенных в областной программе «Развитие жилищного комплекса в Свердловской области на 2011–2015 гг.» [2], с планами застройщиков прогнозируется дефицит предложения на рынке малоэтажного строительства.

Во-вторых, ОАО «Корпорация развития Среднего Урала» (Девелоперская компания ОАО «Корпорация развития Среднего Урала» создана в 2010 году для формирования благоприятной инвестиционной среды на территории региона, создания лучших условий для инвестирования в объекты промышленной, социальной, транспортной и жилищно-коммунальной инфраструктуры) выносит следующие предложения по формированию средней стоимости квадратного метра общей площади доступного жилья (см. рис. 1), что делает ее привлекательной для широких слоев населения региона.

Рис. 1. Предложения ОАО «Корпорация развития Среднего Урала»по формированию средней стоимости квадратного метраобщей площади доступного жилья

В-третьих, компенсация доступного жилья будет производиться по схеме, показанной на рис. 2 (см. ниже) такая схема позволит сформировать доступную среднюю стоимость квадратного метра жилья.

Рис. 2. Предлагаемая схема ОАО «Корпорации развития Среднего Урала»компенсации квадратного метра общей площади доступного жилья

В-четвертых, в ходе реализации ДП будет обеспечен очень высокий уровень социальной инфраструктуры. Для комфортного проживания в жилом районе «Истокский» предусмотрено строительство социальных и коммерческих объектов.

В-пятых, в ходе реализации ДП «Истокский» предусмотрен возврат бюджетных инвестиций.

В совокупности приведенные факторы социальной значимости рассматриваемого девелоперского проекта позволили обеспечить высокую эффективность программы для конечного потребителя.

Система сбалансированных специфических показателей для оценки девелоперских проектов

Разработанный механизм оценки эффективности управления девелоперским бизнесом в современных условиях (с результатами исследования можно ознакомиться в работе Караваевой Н.М. и Плешкова С.Ю. [3]) позволил оценить рассматриваемый девелоперский проект в сравнении с двумя другими эффективными девелоперскими проектами («Международный выставочный центр «Екатеринбург-ЭКСПO» («Екатеринбург-ЭКСПО» – первый современный специализированный выставочный комплекс в Уральском регионе с общей площадью 150000 м2, запроектированный по западным стандартам с применением новых технологий, входит в ТОП-11 крупнейших инвестпроектов Уральского региона под № 8) девелоперской компании ОАО «Корпорация развития Среднего Урала» и «Галеон 2» (Девелоперский проект «Галеон 2» – новый бизнес-центр, современное 8-этажное офисное здание класса «В+», входящее в комплекс бизнес-центров «Галеон»)девелоперской компании «RED (Real Estate Development)»). Результаты расчетов приведены в табл. 3 (см. ).

Таблица 3

Ранжирование основных финансово-экономических показателейисследуемых девелоперских проектов

Анализ данных табл. 3 позволяет сделать предварительный вывод о наивысшей (среди исследуемых) эффективности девелоперского проекта «Истокский». Другие ДП находятся примерно в равной позиции.

Однако такой подход к оценке эффективности, на наш взгляд, прямолинеен, он не учитывает ряд других важных факторов, влияющих на общую эффективность проекта. Более объективной будет являться оценка ДП с учетом разработанной системы сбалансированных специфических показателей (см. табл. 4 ниже).

Таблица 4

Формирование системы сбалансированных специфическихпоказателей исследуемых девелоперских проектов

Коэффициенты диверсификации девелоперского бизнеса и коэффициенты важности девелоперских проектов рассчитывались с учетом их приоритетности в общем перечне разрабатываемых девелоперской компанией проектов.

Данные табл. 4 наглядно иллюстрируют, насколько существенно изменились результаты ранжирования основных финансово-экономических показателей, полученных в результате расчета, видно влияние системы сбалансированных специфических показателей, позволяющей значительно объективнее оценить эффективность исследуемого девелоперского проекта.

Выводы

Обобщая полученные результаты, можно сделать следующие выводы.

Девелоперский проект «Истокский», имеющий очень высокую социально-общественную значимость, является наиболее эффективным, с точки зрения окупаемости и стабильной отдачи вложенных ресурсов.

Мы считаем, что в российской экономике уже в самом ближайшем будущем девелоперский бизнес должен ориентироваться на долгосрочные социально-ориентированные проекты, определяющие длительную перспективу получения прибыли, позволяющие развивать инфраструктуру города, региона, обеспечивающие стабильность экономики субъектов Российской Федерации.

Разработанный механизм оценки эффективности управления девелоперским бизнесом, включающий в себя оценку социально-экономической и коммерческой эффективности, корректируемой с учетом системы сбалансированных специфических показателей, по результатам исследования подтвердил свою значимость и актуальность, поскольку позволяет не прямолинейно сравнивать финансово-экономические показатели девелоперских проектов. Он позволяет оценивать эффективность разрабатываемых проектов с учетом ситуации, сложившейся в девелоперской компании в рассматриваемом периоде, позволяет корректировать и обосновывать принимаемые решения, а также вырабатывать рекомендации, необходимые руководителям девелоперского бизнеса при разработке долгосрочных программ собственного развития.