Основные направления повышения уровня доступности жилья в рамках инновационной жилищной политики

Мировая практика показывает, что не стоимость жилья играет главную роль в его доступности. Жилище как один из фундаментальных активов домашних хозяйств почти никогда не стоит дешево, но через рыночные институты (например, жилищно-строительные кооперативы, ипотечное кредитование) его доступность может значительно возрасти.

Как показывают данные статистики, ежегодно в Республике Татарстан улучают свои жилищные условия около 8–9 тыс. семей. Детальный анализ форм приобретения жилья показал, что почти 90% семей из указанного выше числа приобрели жилье в рамках жилищных программ и мероприятий, реализуемых в республике, 4% – по социальному найму и около 6% – в рамках ипотечного кредитования.

Таким образом, приобретение и строительство жилья с использованием рыночных механизмов в Татарстане, так же как и в целом по России, доступно лишь семьям с высокими доходами [1].

Для обеспечения доступным жильем категорий населения с низкими доходами в Республике Татарстан на протяжении последних пяти лет реализуется программа социальной ипотеки.

Приоритет использования механизма социальной ипотеки для улучшения своих жилищных условий принадлежит работникам бюджетной сферы и работникам предприятий, участвующих в реализации данной программы. Бюджет государственного жилищного фонда, направляемый на выполнение мероприятий по программе социальной ипотеки, формируется за счет консолидации средств, поступающих в виде целевых платежей от предприятий республики, и средств бюджета Республики Татарстан. Объемы финансирования, пообъектный перечень строящихся жилых домов, стоимость строительства жилья по программе социальной ипотеки ежегодно утверждаются Кабинетом Министров Республики Татарстан.

Ипотечное жилищное кредитование

Значительную роль в финансировании приобретения жилья населением играет механизм ипотечного кредитования, которое в последние годы активно развивается в нашей стране и, в частности, в Татарстане [3].

Рынок ипотечного кредитования – динамичный и быстро развивающийся рынок, обладающей достаточно развитой инфраструктурой и отличающейся высокой конкуренцией.

За прошедший год ипотека в России и, в частности в Республике Татарстан, вновь начала набирать популярность и становиться привлекательной. В банковской сфере наблюдались явные тенденции к смягчению условий кредитования, понижению ставок и ослаблению требований к заемщику. Стагнация рынка недвижимости и стабилизация экономической ситуации в стране позволили предлагать потенциальным клиентам довольно выгодные условия приобретения ипотечного кредита.

Как результат – ближе к концу 2010 года произошло увеличение ипотечных сделок. По большому счету можно говорить о том, что прошлый год ознаменовался постепенным возрождением рынка ипотечного кредитования.

Региональным оператором АИЖК в Республике Татарстан является ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан».

С момента создания системы классического ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан были успешно выполнены задачи, поставленные АИЖК и Правительством Республики Татарстан, а именно:

1) создана инфраструктура участников рынка ипотеки, организована совместная работа всех организаций, задействованных в процессе: банков, страховых и оценочных компаний, риэлтерских агентств, строительных организаций;

2) обеспечен приток инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки и строительного комплекса, запущена система рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья;

3) обеспечена доступность ипотечных кредитов и расширен спектр ипотечных продуктов.

Стратегической задачей в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать постепенное снижение ставок по ипотечным кредитам и оказание государственной поддержки при их получении и погашении.

Системы коммерческой аренды жилья

Кроме того, необходимо, чтобы ипотека развивалась в тесной связи с рынком жилищного строительства. Для этого должны быть сформированы механизмы, позволяющие средства с рынка ипотечного кредитования направлять на рынок жилищного строительства, что позволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость, но и увеличение объемов ввода жилья. Таким механизмом должна стать секьюритизация кредитов, выданных на этапе строительства.

Необходимо разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства, вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

Реализация комплекса мероприятий по развитию ипотечного жилищного кредитования ориентирована на достижение двух основных целей:

1) обеспечить доступность механизмов приобретения жилья;

2) обеспечить низкую стоимость жилья.

На рис. 1 (см. ниже) представлены основные направления достижения доступности ипотеки.

Рис. 1. Средства достижения доступности ипотеки в республике

При оказании государственной поддержки гражданам при улучшении жилищных условий, основным критерием адресной поддержки станет уровень доходов населения.

В структуре жилищного фонда страны жилье, предоставляемое в наем на рыночных условиях, должно составлять значительную долю.

Как показывает зарубежный опыт, развитие системы коммерческой аренды жилья, в том числе, когда арендодателем выступают муниципалитеты, является эффективным альтернативным способом решения жилищной проблемы отдельных категорий граждан.

Найм жилья является одной из важных форм предоставления жилья населению, обеспечивающей мобильность рабочей силы, позволяющей гибко реагировать на изменение демографической структуры.

В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем. Деятельность по предоставлению жилья в наем является перспективным видом бизнеса, поскольку, помимо доходов отплаты за наем, наймодатель может получать дополнительную прибыль от обслуживания арендного жилищного фонда и предоставления дополнительных услуг нанимателям.

Государственная поддержка гражданам в форме государственных жилищных сертификатов

Региональные власти должны проработать возможность создания условий для существования объектов социального найма жилья для отдельных категорий граждан, как один из механизмов стимулирования развития строительной отрасли.

Субъекты, и особенно муниципальные образования, должны поработать над вопросами, связанными с социальным наймом жилья. Должно появиться то, что мы практически не реализовывали в рамках нацпроекта – объекты социального найма для отдельных категорий – тех, кто малообеспечен, и социальный наем, который работал бы в качестве доходных домов. На сегодняшний день нет более важной задачи для регионов, как стимулирование развития рынка жилищного строительства. Сегодня есть масса инструментов, которые необходимо направить на реализацию задачи, начиная с изменения законодательной нормативной базы, работы саморегулируемых организаций, заканчивая финансовыми механизмами по стимулированию рынка жилья и стимулированию предложений на рынке жилья [2].

В целях развития рынка арендного жилья разработана схема, представленная на рис. 2 (см. на с. 174).

Рис. 2. Основные цели развития рынка арендного жильяв Республике Татарстан

Однако необходимо совершенствование механизмов оказания адресной поддержки населения республики, которые представлены на рис. 3 (см. на с. 174).

Рис. 3. Основные направления совершенствования механизмовоказания адресной поддержки населения в Республики Татарстан

При этом для граждан, определенных федеральными законами, которым в настоящее время государство оказывает помощь в улучшении жилищных условий, будет установлен принцип обязательности исполнения ранее принятых обязательств. Оказание государственной поддержки гражданам, определенным федеральным законодательством в форме государственных жилищных сертификатов, планируется осуществить до 2015 года [4].

Развитие рынка строительства жилья экономкласса будет обеспечиваться в рамках реализации проектов комплексного освоения развития территорий и реализации программы «Стимул» на основе соглашений между Кабинетом Министров Республики Татарстан, АИЖК и региональным оператором (ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан»). После заключения соответствующего соглашения, утверждаются критерии отбора застройщиков и проектов для привлечения средств АИЖК, определяется банк и соответствующие ипотечные продукты.

Заключение

Комплексная реализация указанных мер позволит в полном объеме создать инфраструктуру жилищного сектора и будет способствовать решению проблемы доступности жилья.