Управление кредитным и процентным рисками в процессе ипотечного кредитования

Прогнозирование кредитоспособности заемщика – физического лица встречается в банковской практике крайне редко, как правило, оно заменяется установлением возрастного ценза для заемщиков (например, до 55 или 60 лет – исходя из предположения, что значительная доля заемщиков при наступлении пенсионного возраста выходит на пенсию, а значит – снижает уровень своих доходов).

Банковской практикой установлено, что проблемы исполнения заемщиком обязательств по кредиту возникают на фоне существенного изменения соотношения его доходов и расходов или в случае его финансовых потерь. Исходя из этого, предлагаем применять прогнозирование кредитоспособности физического лица, исходя из факторов, влияющих на финансовое положение заемщика – физического лица:

– комбинация показателей: возраст, образование, занимаемая должность, востребованность на рынке труда, динамика карьеры;

– устойчивость и динамика доходов иных, чем заработная плата;

– семейное положение и динамика расходов заемщика;

– кредитная история заемщика.

Для мониторинга кредитоспособности ипотечного заемщика предлагается периодическое (например, раз в полгода) предоставление заемщиком подтвержденных сведений об изменении (отсутствии изменения) его зарплаты, должности, иных доходов, дополнительного образования, семейного положения, расходов, денежных обязательств. На основе представленных данных с учетом конъюнктуры рынка труда, а также с учетом платежной дисциплины заемщика необходимо корректировать прогнозную оценку кредитоспособности заемщика и принимать меры для удержания кредитного риска на приемлемом уроне.

Как определить рыночную «стоимость труда» ипотечного заемщика?

К мерам по удержанию допустимого уровня кредитного риска следует отнести включение в кредитный договор условия о том, что существенное снижение размера доходов или увеличение размера расходов заемщика, появление дополнительных денежных обязательств, низкий уровень платежной дисциплины заемщика и т.п., наряду с нарушениями обязательств по кредитному договору со стороны заемщика, являются случаями досрочного взыскания кредита, то есть дают банку право требовать немедленного погашения кредита (либо пересмотра графика его погашения и иных условий договора).

По нашему мнению, для более точной оценки потенциального уровня зарплаты ипотечного заемщика (например, в случае завышения, по мнению банка, размера зарплаты заемщика, указанного в справке с места работы) банком может применяться следующий механизм. По аналогии с тем, как для оценки рыночной стоимости залоговой недвижимости банки привлекают специалистов в данной области – оценочные компании, для более точной оценки «стоимости труда» ипотечного заемщика и ее прогноза банком могут привлекаться специалисты в данной области – агентства по трудоустройству (рекрутинговые агентства). Как известно, при обращении в такое агентство гражданина, желающего найти новое место работы, специалист рекрутингового агентства определяет уровень зарплаты, на который может претендовать данный гражданин, на основе анкетных данных и проведенного собеседования. Аналогичным образом специалистом рекрутингового агентства может быть определен уровень рыночной «стоимости труда» ипотечного заемщика. Основой для подобного взаимодействия может служить, например, соглашение о сотрудничестве банка и агентства по трудоустройству, а при значительном объеме ипотечных операций банк может привлечь подобного специалиста в свой штат сотрудников.

Данный подход позволит банку учесть вероятность снижения зарплаты ипотечного заемщика в случае, если последний по каким-либо причинам сменит текущее место работы, и таким образом, более точно оценить кредитный риск по данному заемщику.

Дополнительным методом управления кредитным риском является использование данных «бюро кредитных историй».

Управление процентным риском

Процентный риск банка – ипотечного кредитора связан с вероятностью денежных потерь (снижения доходов/образования убытков), возникающих вследствие неблагоприятного для банка изменения конъюнктуры рынка, при котором разница между ставкой размещения средств – ставкой по ипотечному кредиту и ставкой привлечения средств, используемых для фондирования ипотечных операций, сокращается или становится отрицательной. Необходимо учитывать, что номинальное превышение размера ставки размещения над размером ставки привлечения еще не означает отсутствия убытков банка по данным операциям, поскольку разница в этих ставках должна покрывать также сопутствующие расходы банка по этим операциям.

Управление процентным риском банка – ипотечного кредитора включает:

– определение процентного риска;

– его оценку и прогноз;

– минимизацию процентного риска;

При этом определение, оценка и прогноз процентного риска обуславливаются внешними и внутренними факторами этого риска.

На размер процентных ставок банков при обычном кредитовании влияют как общие, макроэкономические факторы, так и частные. К числу общих факторов относятся: соотношение спроса и предложения кредитных (вообще заемных) средств; денежная и кредитная политика Центрального Банка; уровень инфляции и другие. Частные факторы определяются условиями функционирования конкретного банка, его положением на рынке, избранной кредитной и процентной политикой, степенью рискованности проводимых операций, а также условиями, в которых находится заемщик.

Ипотечное кредитование выделяется из общего ряда кредитных операций банка, и, в частности, ставка по ипотечному кредиту в значительно большей мере зависит от ставки, по которой привлекаются средства для фондирования ипотечных операций, чем от прочих факторов. Например, в германских ссудо-сберегательных кассах ипотечные ставки отличаются от рыночных ставок: на этапе первоначального накопления вкладчик (будущий заемщик) размещает средства по ставке, значительно ниже рыночной; затем, становясь заемщиком, он получает ипотечный кредит также по ставке, более низкой, чем рыночная. Такая ситуация возможна только потому, что «дешевые» средства ипотечных вкладчиков фондируют (по крайней мере, частично ф ондируют) ипотечные кредиты.

Процентная ставка привлечения и внутренние факторы процентного риска

Таким образом, «стоимость» источников финансирования ипотеки, то есть процентная ставка привлечения, является отправной точкой расчета процентной ставки ипотечного кредита. Для банка – ипотечного кредитора это означает, что в современных российских условиях для успешного управления ипотечным процентным риском ему следует отталкиваться от процентной ставки, по которой будут рефинансированы его ипотечные кредиты, добавляя к ней необходимую маржу, в расчет которой банк должен включить сопутствующие расходы, надбавку за риск и определенную норму прибыли. При этом желательно, чтобы отношения с агентством, выкупающим у банка ипотечные кредиты, предполагали постоянную оферту на выкуп кредитов на определенных условиях, как это происходит сейчас в системе АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

Размер процентной ставки, по которой будут выкупаться ипотечные кредиты у банков, жестко зависит от стоимости ресурсов, привлеченных ипотечным агентством под эти цели (плюс небольшая маржа агентства), у банка практически отсутствует возможность влиять на эти условия, относящиеся к внешним факторам процентного риска. Условия, на основе которых строится расчет маржи банка, включая расчет расходов банка при ипотечном кредитовании, надбавки за риск и нормы прибыли, относятся в сфере внутренних факторов процентного риска и легче поддаются управлению.