Перспективные формы воспроизводства регионального жилищного фонда арендного типа

В период с 2002 по 2007 годы в России наблюдался бум строительства коммерческих объектов недвижимости, были введены миллионы квадратных метров офисных, торговоразвлекательных, логистических парков и многофункциональных комплексов. Основным фактором инвестиционной привлекательности доходной недвижимости были нехватка соответствующего предложения и высокая рентабельность вложений. В результате, рынки недвижимости регионов Приволжского федерального округа стали одними из самых быстро растущих в России.

Вместе с тем, современные экономические условия характеризуются стагнацией, а в некоторых сегментах даже падением деловой активности. Основных причин несколько. Во-первых, из-за разразившегося финансового кризиса заметно сократились возможности институциональных инвесторов, вследствие чего сузился интерес к вложениям в объекты доходной недвижимости. Во-вторых, практически все сектора экономики развиваются в соответствии с определенными циклами. Например, на заре рыночных отношений в России развитие рынка офисных помещений начиналось с аренды небольших контор на территории административных зданий промышленных предприятий. В дальнейшем появились проекты по реконструкции данных помещений [1].

Актуальным становится редевелопмент

Требования арендаторов к качеству офисных помещений существенно возросли. В результате реконструкция административно-офисного помещения стала эффективным инструментом сокращения дисбаланса между предложением и спросом на рынке коммерческой недвижимости.

Таким образом, к настоящему моменту актуальным становится редевелопмент – реконструкция отдельных объектов недвижимости с целью более эффективного их использования.

В Казани сложились объективные предпосылки для активного внедрения редевелопмента – наследие советского союза в виде промышленных предприятий с административно-офисными зданиями в черте города.

Редевелопмент предусматривает реализацию комплекса мероприятий, направленных на повышение стоимости объекта. Реконструированный в соответствии с требованиями рынка объект может приносить больше доход и быстрее окупится. При этом на сегодняшний день на рынке офисных помещений наблюдается значительное – до 30% – падение ставок на арендную плату. В связи с этим у редевелоперов возникает вопрос с формированием новой концепции объекта недвижимости.

В целом уменьшение доходности, как правило, связано с изменениями конкурентной среды и конъюнктуры рынка.

В этом случае необходимо проведение редевелопмента. Редевелопмент включает два основных этапа.

Первый этап – проведение комплексной диагностики объекта, для понимания сути происходящего, когда определяются «болевые точки». Результаты, полученные в ходе диагностики, ложатся в основу второго этапа – разработки комплекса мероприятий по «возрождению» объекта коммерческой недвижимости.

Преимущества редевелопмента

Этапы редевелопмента:

1) маркетинговые исследования рынка;

2) подготовка концепции объекта недвижимости;

3) составление подробного бизнес-плана;

4) реконструкция объекта;

5) продвижение объекта недвижимости на рынке;

6) эксплуатация объекта недвижимости.

В рамках проводимого исследования необходимо рассмотреть несколько альтернативных вариантов использования земельного участка (здания) и определить оптимальный вариант, с точки зрения прибыльности, объемов вложений и рисков. Также необходимо оценить конкурентную обстановку по предполагаемым вариантам использования, оценить возможную ликвидность варианта использования участка, определить оптимальный уровень необходимых вложений в проект и т.д.

Разработка реконцепции позволяет повысить статус объекта и его привлекательность для арендаторов, продлить «жизнь» объекта с сохранением или увеличением доходности, организовать эффективное управление объектом, решить другие задачи, направленные на повышение конкурентоспособности объекта и сохранение им позиций на рынке и т.д.

По итогам проведения комплексной диагностики разрабатывается проект комплексной реконцепции для объекта недвижимости. 

Редевелопмент коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ по сравнению со строительством: объекты редевелопмента, как правило, находятся в застроенных районах со сложившимся рынком и определившимися потоками населения.

Сегодня в Казани уже есть примеры удачного редевелопмента существующих промышленных и административных объектов. Редевелопменту, сопровождавшемуся расширением площадей и структурного состава объекта, подверглись площади технопарка «Идея». Произведенные изменения положительно отразилось на эффективности бизнеса технопарка.

Что указывает на необходимость реконцепции офисных помещений?

Существует несколько объективных признаков, указывающих на необходимость реконцепции.

Во-первых, завершение срока службы. В России, жизненный цикл объекта недвижимости, по разным оценкам, составляет от пяти до десяти лет, и если не проводить модернизацию, объект теряют свою доходность [2]. Во-вторых, рост количества вакантных помещений в офисных центрах и снижение уровня эффективности от размещения.

Технология выбора источников финансирования проекта редевелопмента определяется прежним и новым сегментами объекта недвижимости и его техническим состоянием. Более того, на выбор источника влияет также модель генерации дохода. 

Эксперты отмечают, что более 80% несовременных офисных центров класса «С» нуждаются в реконцепции. При этом, по нашим оценкам, около 10% из них можно перепрофилировать под жилое помещение арендного типа – доходные дома и гостиницы.

В настоящее время осуществляется переосмысление роли государства в обеспечении жильем большей части населения. В России около 20% общего объема жилищного фонда составляет наемное жилье и находящееся в государственной и муниципальной собственности. Это не вновь сформированный фонд наемного жилья, а, в основном, неприватизированное по разным причинам жильё, предоставленное по договорам бессрочного социального найма с правом бесплатной приватизации.

Таким образом, в России сегмент жилья коммерческого найма, управляемого профессиональными участниками рынка, отсутствует как класс с начала 20 века. Вместе с тем, данный сегмент в условиях снижения инвестиционной привлекательности традиционных видов коммерческой недвижимости, а также при сохранении дисбаланса спроса и предложения является одним из самых перспективных.

Редевелопмент и инвестиции в недвижимость

В настоящее время в России не сформированы нормы права, регулирующие вопросы обеспечения граждан социальным жильем, отсутствуют порядок обеспечения и классификация социального жилья, что не позволяет привлечь финансирование на строительство наемного жилья. В итоге, очевидны вытекающие отсюда проблемы с привлечением финансирования, так как девелоперы, занимающиеся развитием территорий, делают это преимущественно на привлеченные средства, в случае с отсутствием законодательного регулирования практически нереально начать развивать новый сегмент недвижимости. Однако стоит отметить, что в настоящее время около половины опрошенного населения рассматривает инвестиции в недвижимость как наиболее надежные. При этом активными участниками процесса инвестирования в недвижимость является крайне малая часть населения. Таким образом, одним из незадействованных источников финансирования являются средства населения.

Вложение в объекты на ранних стадиях строительства для розничных покупателей в настоящее время является крайне рискованным. Отсутствие ипотечного кредитования на первичном рынке и психологические аспекты инвестирования в «котлован» искоренили достаточный для завершения строительства объем инвестиций.

Немаловажный аспект редевелопмента – целесообразность. Надежность старых зданий зачастую превосходит многие современные объекты по качеству кладки, толщине стен, звукоизоляции и прочим показателям. Наконец, редевелопмент еще и выгодный бизнес, так как основные элементы зданий сохраняют нетронутыми, значит, меньше средств уходит на очистку площадей и общестроительные работы. В целом, подобная бизнес-затея не требует много времени на реализацию, относительно быстро окупается и имеет приличную доходность, при сохранении лишь несущих конструкций (стен, перекрытий, лестниц) и замене всего остального (покрытий пола, перегородок, потолков, коммуникаций).