Арендные отношения в агробизнесе

Основу рационального использования и охраны земель, устойчивого развития сельскохозяйственного производства закладывают земельные отношения. Они, в свою очередь, зависят от складывающихся в сельском хозяйстве форм и структуры земельной собственности, землевладения и землепользования.

Известно, что земельные отношения – это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей как ограниченного природного ресурса, как всеобщего условия труда и средства производства. В процессе реформирования в России сложилось многообразие форм собственности на землю: государственная (федеральная, субъектов Федерации и муниципальная) и частная (граждан и юридических лиц).

Земельные отношения

Права собственности на землю реализуются посредством различного рода сделок. На современном этапе в России преобладают сделки по аренде земель, поскольку они позволяют без утраты права собственности включить их в хозяйственный оборот и получать доход в виде арендной платы. Особенно это актуально для сельскохозяйственного производства, так как собственники земельных долей (их в России 11,6 млн) в большинстве своем не могут сами обрабатывать свой надел.

К настоящему времени из 12 млн собственников земельных долей государственную регистрацию прав прошли всего 1,4 млн. В натуре выделено 18 млн га, или немногим более 16% площади земель, находящихся в общей долевой собственности [3, с. 2]. Остальные земельные доли используют сельхозорганизации на правах аренды, в том числе:

– с государственной регистрацией договоров – 13% (14 млн га);

– без государственной регистрации договоров, составленных в простой письменной форме, – около 50% (54 млн га);

– и на правах представительства (невостребованные земельные доли) – 21% (24 млн га).

Низкая правовая защищенность владельцев земельных долей в условиях растущих спроса и цен на землю делает их беззащитными перед земельными рейдерами и прочим криминалитетом, способствует росту коррупции и объемов теневого рынка земли. В связи с этим аренда является наиболее приемлемой формой землепользования, так как сохраняет отношения собственности на землю.

Причем количество земель, используемых на правах аренды, увеличивается из года в год как государственном, так и в частном секторах земельного рынка (см. рис.)

Рис. Динамика числа и площади сделок аренды государственных и муниципальных земель в России [2]

Земельное законодательство

Землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле при сохранении за собственником права собственности. Это делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным изменениям в земельном законодательстве Российской Федерации.

Во-первых, земля как фактор производства более полно вовлекается в сельскохозяйственный оборот, так как не все землепользователи могут приобрести ее в собственность. Во-вторых, аренда в значительной мере обеспечивает доступ к земле тем, кто может ее обработать. В-третьих, аренда способствует укрупнению и интенсификации производства, так как многие собственники начинают арендовать землю, снижая тем самым издержки производства сельскохозяйственной продукции в расчете на единицу обрабатываемой площади.

Мировой опыт рыночных отношений наглядно показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений в первую очередь как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств. Он пополняет бюджеты всех уровней, способствуют развитию территорий.

Следует отметить, что в основных законодательных актах – Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1] – не содержится прямого упоминания о земельной ренте. Хотя говорится о необходимости использования рентных доходов в методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Рентная основа расчета

Трудно не согласиться с И.Н. Буздаловым, который утверждает, что «…исследование и решение принципиальных вопросов развития и регулирования арендных отношений в сельском хозяйстве вне связи с категорией земельной ренты лишены смысла» [1, с. 200].

При переходе на рентную основу расчета арендной платы возникает непростой вопрос о том, какую часть ренты необходимо изымать у арендаторов, работающих в относительно лучших условиях производства. В экономической литературе высказываются разные точки зрения. Одна группа авторов считает, что следует полностью изымать дифференциальную ренту в обеих формах [1, с. 202]. Такая позиция обусловлена, в частности, тем, что дифференциальная рента II почти всегда является следствием дифференциальной ренты I, кроме того, весьма трудно количественно их разграничить.

Другая группа авторов предлагает дифференциальную ренту I передавать обществу в форме земельного налога, тогда как часть дифференциальной ренты II следует оставлять для стимулирования сельскохозяйственного производства арендатору [4, с.19]. Этой точки зрения придерживается и автор данной работы.

В то же время арендаторам следует оставлять дополнительный доход, который они получают благодаря лучшей организации производства (организационно-хозяйственный доход), поскольку он зависит от их собственных усилий, его перераспределение ущемляет их законные экономические интересы.

В арендную плату также должна быть включена и абсолютная рента, поскольку земельный собственник должен заплатить земельный налог за право монопольного хозяйствования на земле, являющейся национальным достоянием. В связи с этим арендная плата тесно связана с земельным налогом и не может быть меньше его. Этот принцип предлагается реализовать в разработке арендных платежей за сельскохозяйственные земли, рассчитанных на основе кадастровой стоимости земли.

Дифференциальная рента

Согласно методическим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельхозугодий рассчитываются на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий. То есть предпринята попытка выделить только дифференциальную ренту I. Но в расчетах используются данные о фактических затратах, которые отражают сложившийся уровень интенсификации производства. Поэтому часть дифференциальной ренты II также попадает в расчет.

В условиях нестабильности экономики и непривлекательности агробизнеса для стимулирования сельскохозяйственных товаропроизводителей, работающих на худших землях, следует арендную ставку установить на уровне суммы земельного налога и ссудного процента, так как земля рассматривается нами как капитал. При этом не исключается возможность компенсации 2∕3 ставки ссудного процента за счет бюджетов различных уровней, так, как это делается по условиям кредитования товаропроизводителей. Это позволит вовлечь в сельскохозяйственный оборот ранее неиспользуемые земли худшего качества. Для более продуктивных земель следует разработать дифференцированную шкалу в зависимости от плодородия земель в целях изъятия дифференциальной ренты.

Научно обоснованная арендная плата обязательно должна быть закреплена законодательно и зафиксирована в договоре. Закон об аренде необходим. В нем должны быть четко сформулированы особенности договора аренды сельскохозяйственных земель, права и обязанности сторон, установлены квалификационные требования к потенциальным арендаторам, допустимые размеры участков сельскохозяйственного назначения, которые могут образовываться в результате арендных операций, максимальные и минимальные размеры арендной платы.