Ипотечные депозиты в России как элемент одноуровневой модели ипотечного кредитования

За время развития ипотечного кредитования в мировой практике было разработано множество инструментов, предназначенных для различных категорий заемщиков и инвесторов. Один из видов ипотечных инструментов, используемых в России – ипотечные депозиты. Они являются аналогией системы жилищно-контрактных сбережений из одноуровневой (немецкой) модели ипотечного кредитования. Однако в России они приобрели специфические черты. С нашей точки зрения ипотечные депозиты являются привлекательным инструментом для российского рынка ипотечного кредитования, так как предоставляют ряд преимуществ заемщику и кредитору.

Преимущества ипотечного депозита

Для кредитных организаций ипотечные депозиты предоставляют следующие преимущества:

– появление пополняемого источника долгосрочных средств;

стабильность которого гарантируется договором банковского вклада;

– привлечение новых клиентов, потенциальных заемщиков;

– снижение рисков, связанных с заемщиком, в большей мере кредитного риска, так как на протяжении нескольких лет он гарантирует платежеспособность и платежеготовность;

– расширение продуктовой линейки;

– оциальный аспект – помощь в решении жилищной проблемы.

Потенциальному заемщику ипотечный депозит привлекателен по следующим причинам:

– дает возможность накопить первоначальный взнос для ипотечного

кредита;

– позволяет подтвердить платежеготовность и платежеспособность перед банком и получить ипотечный кредит с льготными условиями кредитования (отмена комиссий, снижение сроков по рассмотрению заявления – анкеты на предоставление ипотечного кредита и т.д.);

– дает возможность спланировать ежемесячный бюджет как в случае получения ипотечного кредита.

Проведенный нами анализ программ коммерческих банков показал, что система ипотечных депозитов, существующая в настоящее время в России, является неэффективной по следующим причинам:

1) невысокий срок вклада, который не позволяет накопить сравнимую с первоначальным взносом сумму денежных средств;

2) нецелевая направленность;

3) отсутствие льготных условий кредитования для вкладчиков;

4) отсутствие индивидуального подхода к заемщику.

Заемщик покупает однокомнатную квартиру на окраине Москвы,…

С нашей точки зрения, для успешного функционирования ипотечных депозитов в России, необходим индивидуальный подход к каждому заемщику. Так, в соответствии со справкой 2-НДФЛ или по форме банка сотрудник кредитной организации должен определить максимально возможное отчисление в месяц, а также сумму, которую накопит заемщик по истечении первоначального срока ипотечного депозита. С промежутками раз в год или в момент повышения зарплаты клиент должен предоставлять в банк справку о доходах для расчета нового ежемесячного платежа. Это даст возможность клиенту планировать ежемесячный бюджет как в случае получения ипотечного кредита и обозначит возможные границы накопленного.

Для пояснения наших рекомендаций рассмотрим их на практическом примере. Для расчета нами были взяты средние процентные ставки по ипотечным вкладам и кредитам десяти крупнейших банков. Размер ежемесячных взносов, которые заемщик должен вносить на депозит, рассчитывается исходя из его ежемесячного дохода за вычетом налога на доходы физических лиц и других обязательств. В расчет берется не более 40% от ежемесячного дохода заемщика, часть, из расчета которой основное количество банков в настоящее время предоставляют ипотечный кредит.

... рассчитаем размер ежемесячных взносов на депозит банка

Банк заключает с вкладчиком договор ипотечного депозита сроком на 5 лет с ежемесячной капитализацией и пролонгацией. Сумма депозита – 30 000 руб. Процентная ставка – 14,75% (определяется на весь срок договора ипотечного депозита и остается неизменной). За ежемесячный доход заемщика примем максимальный размер среднемесячной начисленной заработной платы по данным Мосгорстата – 43 954,44 руб. (38 231, 36 руб. после вычета налога на доходы физических лиц) [1]. Ежемесячные взносы составят 15 200 руб. Все банковские комиссии для заемщика отменены. Банк может рассчитать, исходя из имеющихся условий, через какой промежуток времени заемщик может накопить средства на первоначальный взнос (30% от стоимости недвижимости). Для расчета ипотечного депозита нами использована формула будущей стоимости (FV). В нашем случае это сумма денежных средств, которая накопится на вкладе через 5 лет.

1 год: 30 000 руб. х (1,1475) + 182 400 руб. (15 200 руб. х 12 мес.) = 216 825 руб.

2 год: 216 825 руб. х (1,1475) + 182 400 руб. = 431 206, 69 руб.

3 год: 431 206,69 руб. х (1,1475) + 182 400 руб. = 677 209,68 руб.

4 год: 677 209,68 руб. х (1,1475) + 182 400 руб. = 959 498,11 руб.

5 год: 959 498,11 руб. х (1,1475) + 182 400 руб. = 1 283 424, 08 руб.

По итогам пяти лет накопления при заданных нами условиях в случае отсутствия роста заработной платы и равном ежемесячном взносе потенциальный заемщик накопит на депозите сумму в 1 283 424,08 руб., которая составляет 30% от стоимости недвижимости, реализуемой по цене 4 278 080, 27 руб. При размере заработной платы в 43 954,44 руб. и соотношении кредит/залог 30% заемщик может получить ипотечный кредит на 25 лет, с процентной ставкой 13,7% годовых на сумму 1 500 000 рублей с ежемесячным аннуитетным платежом 17 719,78 руб. без дополнительных банковских комиссий. Потенциальный заемщик может рассчитывать на недвижимость, стоимость которой составляет 2 783 424,08 руб., что соответствует стоимости однокомнатной квартиры на окраине Москвы. Льготными условиями со стороны банка могут быть: снижение процентной ставки по ипотечному кредиту или возможность повышения соотношения ежемесячный доход заемщика/ежемесячный платеж по ипотечному кредиту до 70–80% при учете, к примеру, дохода другого супруга как дополнительного.

Вывод: пользоваться депозитом выгодно

Ипотечный депозит более выгоден, по сравнению с обыкновенным банковским вкладом. Рассчитаем, сколько нужно было бы внести потенциальному заемщику на первоначальном этапе, чтобы без докладывания накопить такую же, как полученную на ипотечном депозите сумму денежных средств, 1 283 424,08 руб.

Для этого воспользуемся формулой настоящей стоимости (PV). Эта формула подойдет в данном случае, так как расчет производится на основе формулы для вычисления сложных процентов, исходя из того, что сумма начисленного за период процентного дохода капитализируется:

1 283 424,08 руб. : (1 + 0.1475)⁵ = 1 283 424,08 руб. : 1.9896 = 645 066,39 руб. (без докладывания).

При открытии ипотечного депозита заемщик внес на счет всего 30 000 руб. Таким образом, депозит является существенно выгоднее обыкновенного банковского вклада.

Ипотечный депозиты предоставляют собой привлекательный инструмент, который может оказать не только существенную помощь заемщику в накоплении первоначального взноса по кредиту, но и банку в качестве дополнительного источника фондирования, что особенно актуально в современных кризисных условиях и трудностям доступа к внешнему фондированию. При небольшом первоначальном взносе клиент может накопить существенную сумму денежных средств, получить ипотечный кредит и приобрести недвижимость. С нашей точки зрения, ипотечным депозитом также могут воспользоваться потенциальные заемщики, которые получают субсидиарную помощь государства. Так, размер государственной субсидии определяется как первоначальный взнос на депозит. В этом случае, при заключении договора ипотечного депозита необходимо предоставление соответствующих согласовательных документов для получения субсидии государства по результатам накопления.