Методика прогнозирования объемов ввода на локальном рынке строительства и продажи жилья

Объем ввода жилья в эксплуатацию, приходящийся на душу населения – один из важнейших показателей развитости жилищного рынка, а также индикатор социально-экономического развития города (региона, страны).
В условиях сложной макроэкономической ситуации планы региональных и муниципальных властей в части объемов ввода жилья по необходимости корректируются, и это определяется в первую очередь изменением инвестиционной привлекательности девелоперских проектов при изменении уровня их доходности.
Авторами показано, что прогнозируемый объем строительства в текущем году равен произведению прогнозируемого объема строительства в предыдущем году на коэффициент изменения объемов строительства в текущем и в предыдущем году вследствие изменения среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент. Интегрирование данного алгоритма в ранее разработанную авторами модель среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилья позволяет отказаться от допущения модели о равенстве объемов ввода жилья значениям, заданным в региональной программе развития жилищного строительства, и корректировать эту величину с учетом изменений в состоянии рынка и доходности девелопмента.
Установлена степень (построена модель и определены коэффициенты) влияния показателя среднерыночной текущей доходности инвестиций в девелопмент в заданном финансовом периоде на показатели объемов строительства и ввода жилья в последующих финансовых периодах.
На основании изученной зависимости разработана методика прогнозирования фактического показателя ввода, обусловленного кратко- и среднесрочной инвестиционной стратегией девелоперов на локальном рынке строительства и продажи жилья.
Полученные результаты, помимо аналитических и маркетинговых целей, позволяют осуществлять мониторинг и корректировку реализации федеральной и региональной жилищной политики на локальных рынках и обосновывать меры по обеспечению устойчивого роста ввода жилья до запланированного уровня.

Ключевые слова:

ввод, девелопмент, доходность, жилищная политика, жилье, инвестиции, моделирование, прогнозирование, рынок, строительство

1. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 3. Эволюция методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости России // Механизация строительства. – 2014. – № 2(836). – С. 60-64.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. / Монография. - Москва: «РГ-Пресс», 2018. – 592 с.
Шиллер Р. Иррациональный оптимизм: Как безрассудное поведение управляет рынками. - М.: Альпина Паблишер, 2013. – 421 с.
Seth J. Forecasting the real estate market: a cointegrated approach // The Faculty of the Department of Economics University of Houston, - 2011. - 32 p
Анализ рынка для коммерческих инвестиций в недвижимость. / Институт CCIM, Чикаго, США. - 430 N. Michigan Ave., Suite 800, Chicago, IL, USA. - М: Учебный центр РГР, 2005. – 550 с.
6. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы. – 1998. – № 1. – С. 85-90.
Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (пособие риэлтору). - М.: РГР, 1996. – 60 с.
Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России // Эконометрия жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка: Материалы международной конференции. Вена, 1997.
Печенкина А.В. Применение метода регрессионного анализа при прогнозировании цен на рынке жилья // Современный финансовый рынок Российской Федерации: Материалы VI Международной научно-практической конференции. Пермь, 2008.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М., 2009. – 606 с.
11. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы // Экономическая наука современной России. – 2008. – С. 110-114.
12. Стерник Г.М., Печенкина А.В. Прогноз цен предложения квартир на российском рынке жилья (макроэкономический подход) // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2007. – № 10. – С. 11-18.
13. Дробышевский С.М. Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости // Научные труды. – 2009. – № 128. – С. 136.
14. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 4. Методика среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости // Механизация строительства. – 2014. – № 6(840). – С. 60-62.
15. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья // Проблемы прогнозирования. – 2017. – № 2(161). – С. 106-116.
16. Sternik G.M., Sternik S.G. Evaluation of the Mid-Market Return of Developments When Forecasting the Housing Market // Studies on Russian Economic Development, Pleiades Publishing, Ltd. – 2017. – № 2. – С. 204-212.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. / Монография. - Москва: «РГ-Пресс», 2018. – 592 с.