Рынок доступного жилья в Республике Татарстан

В настоящее время в России средняя обеспеченность населения жильем в расчете на одного человека составляет 19,7 квадратных метра общей площади, что в 2-3 раза ниже обеспеченности населения стран ЕС и США. В связи с этим задача формирования и развития рынка доступного жилья, как современного экономического механизма решения жилищной проблемы, стала общегосударственной политикой для всех уровней власти.

Лишь незначительная часть населения может позволить улучшить свои жилищные условия. В связи с этим надежды населения по улучшению жилищных условий связаны с реализацией проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», ориентированным на создание положительной динамики рынка доступного жилья в каждом регионе нашей страны. Национальный проект рассматривается как логическое продолжение и развитие проводимых ранее мер в сфере строительного комплекса.

Соглашением о взаимодействии между Министерством регионального развития РФ и Правительством Республики Татарстан (в рамках реализации приоритетного национального проекта) на 2007 год определен годовой объем ввода жилья - 2017 тыс. м². Фактически, по итогам прошедшего года, введено 2041 тыс. м², что составляет 100,5% от годового задания и соответствует 114,8% уровня прошлого года. Из них введено многоэтажного жилья предприятиями и организациями - 1028 тыс. м², индивидуального жилья населением за счет собственных и заемных средств - 1013 тыс. м². Впервые в истории Республики Татарстан был пройден рубеж ввода жилья сверх 2 млн. м².

Задача прогнозирования динамики и структуры жилищного строительства входит в состав более общей проблемы, связанной с научно обоснованным определением стратегических направлений развития регионального строительного комплекса, так как эффективность существования строительного комплекса во многом предопределяет конкурентоспособность региона, округа, всей экономики в целом. Стратегические направления программы развития производительных сил строительного комплекса Республики Татарстан ориентированы на решение таких задач, как обновление существующих мощностей и материально-технической инфраструктуры строительного комплекса; внедрение инновационных производств и технологий; максимальное повышение эффективности и конкурентоспособности предприятий строительного комплекса; привлечение инвестиций в строительную индустрию; обеспечение организаций и предприятий строительного комплекса квалифицированными кадрами; совершенствование системы управления и градостроительства.

Общий объем подрядных работ, выполненных собственными силами предприятий и организаций, составляет более 14% от валового регионального продукта. По итогам 2006 года 39,4% из общего объема работ выполняют крупные и средние организации. В строительной сфере сосредоточено 3,2% всех основных фондов. Ежегодно организациями строительного комплекса направляется в бюджетную систему РФ в виде налогов и платежей около 4,0 млрд. рублей.

В Республике Татарстан имеющиеся городские территории будут застраиваться и многоэтажным, и малоэтажным жильем. Но будут выделены и пригородные территории под комплексную малоэтажную застройку (сейчас формируется полный перечень этих территорий). Особое направление выделено под застройку между городами Казань и Зеленодольск. Это наиболее перспективные территории. Первейшая задача, которую необходимо решить федеральным органам для развития этой территории - развитие федеральной дороги. Это позволит гражданам, проживающим на новых территориях, сократить время пути к центрам Казани и Зеленодольска, и позволит вынести из городов промышленные предприятия.

На протяжении последних восьми лет в республике ежегодно вводилось в эксплуатацию более 1,5млн.кв.м. жилья. Доля ввода жилья в структуре Приволжского федерального округа составляет в среднем 18%. Таким образом, на протяжении нескольких лет в республике ежегодно вводится около 82-89% жилья от максимально объема достигнутого в дореформенный период.

Серьезные предпосылки для роста жилищного строительства создала реализация Республиканской программы ликвидации ветхого жилья (1996-2004 гг.). Программа в 2004 году была завершена и обеспечила сокращение объемов ветхого жилья по его доле от всего объема жилищного фонда в республике с 3,5% до 1,5, в г. Казани с 7% до 1,7%. Кроме непосредственного строительства жилья, Программой обеспечивалось строительство новых сетей и объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры.

Более 10 лет в Республике Татарстан вводится жилья на одного жителя в 1,5 раза больше, чем в среднем по России. Это позволило по итогам 2006 г. сравняться со среднероссийским показателем по обеспеченности жильем – 20,9 м². Однако в Европе обеспеченность жильем достигла 40 м² на человека, а в США – 64 м². На ежемесячную среднюю сумму душевого дохода в России можно приобрести 0,28 м² жилья, в Татарстане - 0,39 м², в США – 1,8 м². Строится жилья в России 0,35 м² на человека, в Татарстане – 0,47 м²; в США – 2,8 м². В России человек меняет свое жилье в течение жизни один раз в 25-30 лет, а иногда и всего один раз за всю жизнь. В США человек меняет жилье 1 раз в 7-8 лет.

К концу 2010 года в республике предполагается выход на 0,48-0,69 м² ввода жилья в эксплуатацию, при среднем объеме по России около 0,56 м² на одного проживающего.

В период становления рыночных отношений у населения сформировалось новое понимание стандарта жилищных условий. Раскрытие терминологической сути доступности жилья, требует пояснение понятия «стандарт жилья». Принципиально изменились представления граждан Республики Татарстан о количественных и качественных параметрах жилищных условий, а жилье стало объектом возможного приобретения, поэтому термину «стандарт жилья» необходимо придать более широкое толкование. Анализ действующих критериев по оценке недвижимости позволяет дать определение: стандарт жилья – это не только размеры полезной площади жилища, но и его планировка, уровень комфортности, этажность, качество отделки и месторасположение жилого объекта. В результате, к населению, претендующему на получение индивидуального жилья по критерию площади, добавились граждане, желающие иметь качественно новое жилье с более высоким уровнем комфортности. К такой ситуации жилищно-строительный комплекс оказался неготовым, так как жилищное строительство на протяжении достаточно длительного периода осуществлялось на основе ресурсоемких архитектурно-строительных систем зданий.

Произошло расслоение населения по уровню заработка и более 30% жителей имеют доходы ниже прожиточного минимума. Темпы роста на рынке жилья существенно превышают темпы роста доходов граждан.

Указанные обстоятельства создали ряд проблем, среди которых наиболее серьезными являются:

- диспропорция между истинными потребностями населения в жилье и их финансовыми возможностями;

- несоответствие качества имеющегося на рынке жилья и его стоимости;

- высокий уровень издержек застройщиков из-за административных барьеров;

- отсутствие дифференцированного подхода к решению жилищной проблемы для различных групп граждан;

- отсутствие действенной системы долгосрочного жилищного кредитования и иных форм поддержки, в том числе государственной.

Для преодоления указанных проблем при формировании рынка доступного жилья предлагается, прежде всего, создать условия для эффективного развития жилищного кредитования и наращивать объемы возводимого и реконструируемого жилья. В свою очередь, увеличение объемов строительства приведет к росту рабочих мест, а, следовательно, к росту уровня доходов работающего населения. Данный комплекс мероприятий в конечном итоге будет, в частности, способствовать формированию рынка доступного жилья в Республике Татарстан.