Государственное стимулирование развития ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) связано с функционированием рынка жилья, удовлетворением потребности в жилье, которое может осуществляться как на основе права собственности, так и на основе найма.

Спецификой жилья как объекта сделки является его высокая стоимость. Поэтому возможность улучшения условий за счет собственных сбережений ограничена. Это определяет спрос на услуги кредитования на приобретение жилья. Ипотечное кредитование как таковое не является инструментом социальной политики государства. Спрос, предложение, ценообразование в ИЖК вполне могут определяться исключительно рыночными факторами. В то же время необходимость участия государства в этой сфере обусловлена высокой социальной значимостью жилья как потребительского блага.

Формула доступности жилья

Потребность в улучшении жилищных условий является приоритетной для значительной части населения России и бывших стран СНГ. Действительно, уровень жилищной обеспеченности в этих государствах существенно ниже, чем в развитых странах. К примеру, в России данный показатель составляет 21,3 кв. м на человека [1]. Это в 2-2,5 раза ниже, чем во многих странах с развитой рыночной экономикой. Низкий уровень площади жилых помещений дополняется проблемой качества жилья, степенью его благоустроенности.
В отечественной практике для оценки доступности жилья (в частности, в качестве целевого показателя ФЦП «Жилище») применяется следующая методология – средняя цена квартиры площадью 54 кв. метра относится к среднегодовому доходу семьи, состоящей из 3-х человек (среднедушевой доход умножается на 3). В 2000-х гг. значение данного показателя находилось в пределах 4-5 лет. Это в целом соответствует уровню, характерному для индустриально развитых стран. Однако в литературе отмечается, что указанные значения не вполне корректны, поскольку статистические данные о ценах на жилье могут не в полной мере соответствовать реальной конъюнктуре цен (до 30%). Кроме того, существенная разница в доходах различных групп населения в России и развитых странах приводит к значительным расхождениям средних и медианных показателей (в 1,2-1,4 и более раза) и в силу других факторов [2].
К более низким значениям индекса доступности жилья приводит и использование методологии, при которой размер среднедушевых доходов корректируется на величину прожиточного минимума. Так, по данным 2006 года, в Российской Федерации, чтобы приобрести стандартную квартиру, семье из трех человек со средними доходами понадобится минимально восемь лет (если все остальные расходы будут «укладываться» в среднедушевой прожиточный минимум) [3].

Путь решения: снижение процентных ставок, увеличение сроков кредитования,…
Таким образом, реализация задачи повышения доступности жилья связана, в первую очередь, с осуществлением такой экономической политики, при которой снижается соотношение уровня цен на жилье и доходов «среднестатистической» российской семьи. Реализация данной задачи ограничена объективными экономическими условиями. Однако, помимо соотношения цены на жилье и доходов населения, на доступность жилья оказывают влияние и другие факторы. Это, в частности, принципиальная возможность его приобретения за счет заемных средств (ипотечного кредита).
В качестве показателя доступности ипотечного кредита можно принять соотношение размера регулярного (ежемесячного) платежа по кредиту и дохода семьи за данный период времени. В свою очередь, средний размер платежа (по возврату основного долга и процентов) зависит от срока кредитования и процентной ставки. Поэтому стимулирование развития ИЖК должно быть направлено на снижение ставок и увеличение сроков кредитования.
Определенным ограничением мероприятий по развитию ипотечного кредитования является их возможное влияние на рост цен на жилье. В литературе отмечается, что неконтролируемое развитие «дешевого» ИЖК при несбалансированных объемах строительства увеличивает ценовое давление на рынке предложения жилья [4, 5, 6]. Но ипотека – далеко не основной фактор, влияющий на конъюнктуру цен на недвижимость. Однако это не исключает необходимости использования взвешенных подходов к развитию ипотеки.
В качестве основных направлений стимулирования развития системы ипотечного жилищного кредитования можно выделить:
‑ содействие развитию системы рефинансирования ипотечных кредитов в целях снижения процентных ставок и увеличения сроков кредитования (для повышения доступности ипотечных кредитов);
‑ программы адресной помощи отдельным категориям граждан в улучшении жилищных условий, предусматривающие компенсацию части первоначального взноса и/или части ставки по кредиту при реализации.

 …адресная социальная помощь,…

Адресная социальная поддержка в отношениях на рынке жилья обычно предоставляется лицам (домохозяйствам) с низким уровнем жилищной обеспеченности, и с наличием объективных препятствий, не позволяющих заработать на жилье самостоятельно. Оказание адресной социальной помощи возможно на использовании разнообразных инструментов – в частности, механизма социального найма. Однако, возможно и государственное содействие в предоставлении определенным категориям граждан ипотечных кредитов на льготных условиях. В этом случае за счет бюджетных средств компенсируется часть первоначального взноса и/или часть процентной ставки.
В Российской Федерации в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» предусмотрены программы ИЖК, адресованные определенным группам граждан. В частности, молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов. Сумма субсидии определяется следующим образом: 35% + 5% от средней стоимости жилья в регионе (в том числе 10% за счет федерального бюджета; 25% + 5% за счет регионального или местного бюджета).

…государственное стимулирование ипотечного кредитования

Стимулирование создания и развития системы рефинансирования ИЖК вызвано долгосрочным характером ипотечного кредита – проблемой поиска адекватных по срокам источников пассивов. В значительной мере привлечение долгосрочных пассивов осуществляется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (как самими банками, так и при участии специализированных посредников). В России взята за основу американская двухуровневая модель. Она предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации.
Стимулирование ипотечного кредитования – один из основных путей повышения доступности жилья. Данное направление государственного регулирования напрямую не направлено на снижение соотношения цены жилья и размера доходов средней семьи. Однако предоставление ипотечных кредитов гражданам на максимально выгодных для потребителя условиях существенно расширяет круг лиц, которые получают принципиальную возможность улучшить свои жилищные условия.
Доступность ипотечных кредитов зависит от размера средних регулярных (ежемесячных) платежей по нему в соотношении с доходом средней семьи. Поэтому повышение доступности ипотечных кредитов связано, в первую очередь, со снижением процентной ставки и увеличением сроков ипотечного кредитования.
Безусловно, стимулирование развития ипотеки все равно не сделает ее доступной каждому домохозяйству. Тем не менее, это является одним из основных приоритетов на рынке жилья. В условиях, когда большая часть жителей не способна решить жилищную проблему самостоятельно за счет собственных средств, именно ипотечное кредитование является основным инструментом, применение которого позволяет улучшать жилищные условия «среднему классу».