Статья опубликована в журнале «Российское предпринимательство»5 / 2008

Раскрытие информации на рынке недвижимости: проблема государственного регулирования рынка недвижимости и создания системы индикаторов рынка недвижимости

Никифоров Семен Александрович, Аспирант кафедры финансов и кредита Российского государственного торгово-экономического университета РФ, Заместитель генерального директора ГУП «Центр поддержки и развития фондового рынка», Россия

Translation will be available soon.

 Читать текст |  Скачать PDF | Загрузок: 21

Аннотация:
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).
Цитировать публикацию:
Никифоров С.А. Раскрытие информации на рынке недвижимости: проблема государственного регулирования рынка недвижимости и создания системы индикаторов рынка недвижимости // Российское предпринимательство. – 2008. – Том 9. – № 5. – С. 182-188.

Приглашаем к сотрудничеству авторов научных статей

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации - от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241


Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру) [1].

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

‑ внедрение инновационных проектов и концепций развития отдельных видов рынка и программы их реализации;

‑ нормативно-правовое обоснование;

‑ разработка правила функционирования рынка недвижимости;

‑ контроль устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

В развитых странах широко используются системы индикаторов, позволяющих легко ориентироваться в ситуации. К наиболее известным индексам можно отнести PHS (Philadelphia Housing Sector index) США, NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) США, HSBP (Housing Starts and Building Permits) США, BPI (Building permits) США, CIPS Construction PMI Великобритания, IPD (Investment Property Databank) Великобритания, IPI (International Prognostic Index) Австралия и др.

В России, несмотря на наличие отдельных индексов, определяющих стоимостную характеристику жилой недвижимости, еще только предстоит разработка и внедрение отраслевых индексов недвижимости.

Для понимания текущей ситуации на рынке недвижимости необходим набор простых и понятных инструментов. Возьмем, к примеру, рынок недвижимости США – рассмотрим основные индексы и индикаторы и организации, осуществляющие расчет значений индексов рынка недвижимости.


Таблица 1

Основные индикаторы рынка недвижимости США

Название индикатора (индекса)

Перевод

Значения и функции индикатора (индекса)

Building permits

Разрешения на строительство новых домов

Разрешения на строительство — количество ордеров на начало экскавации. Данные о количестве выданных разрешений собираются у 19 000 организаций, имеющих право их выдавать, и рассматриваются как указатель на количество строек, которые начнутся в ближайшем будущем. Это количество является хорошим опережающим индикатором экономической активности и включается в Индекс опережающих экономических индикаторов (Index of Leading Economic Indicators)

Housing Starts and Building Permits

Строительство новых домов и разрешения на строительство

Показатель «Строительство новых домов и разрешения на строительство» (иногда название переводят как «Начало жилищных строительств») — это общая сумма количества новых строительных объектов, появившихся за отчетный месяц, и выданных на строительство разрешений. Существуют оптимальные показатели для Housing starts and building permits. Если значение показателя находится в пределах между 1,5 млн. и 2 млн., то это соответствует здоровому состоянию экономики США

New home sales

Продажи нового жилья

Показывает количество проданных или выставленных на продажу домов, рассчитанных на одну семью, за год

Existing Home Sales

Продажи жилья на вторичном рынке недвижимости

Показатель, измеряющий уровень продаж на вторичном рынке недвижимости. Включает разделение по географическому принципу, а также индикатор цен и запасов недвижимости (число месяцев, необходимых для исчерпания существующих запасов жилья на вторичном рынке недвижимости при текущих темпах продаж). Также публикуются два других индикатора: запасы домов на продажу и средние цены. Запасы домов обычно относят к текущим рыночным ценам на недвижимость. Если данное отношение равняется 5, то это говорит о том, что все имеющиеся объекты недвижимости будут проданы в течение 5 месяцев по текущим ценам, и чем ниже этот показатель, тем выше спрос на новые дома. Изменение других цен от года к году свидетельствует об инфляции в секторе недвижимости

Philadelphia Housing Sector index

Индекс строи­тельного сектора

Индекс строительного сектора, отслеживающего положение дел у 20 крупнейших застройщиков США. Индекс рассчитывается со 2 января 2002 года

House price Index

Индекс изменения стоимости на одну семью

Показатели данного индекса отражают изменение стоимости стандартного дома на одну семью. Индекс рассчитывается с января 1975 г.

В России сбором и изучением общей информации на рынке недвижимости занимаются Федеральная служба государственной статистики и Федеральная служба по финансовым рынкам РФ [2]. Служба государственной статистики выделяет следующие индексы и индикаторы в строительстве:

‑ индексы физического объема ввода в действие жилых домов;

‑ оценка экономической ситуации в строительстве (диаграмма);

‑ индексы ввода в действие жилых домов (график);

‑ ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения (график);

‑ индекс предпринимательской уверенности строительных организаций.

Обследования деловой активности строительных организаций [3] представляют собой репрезентативные выборочные обследования, представительные по территориальному признаку, охватывающие все группы организаций по формам собственности и размеру.

В качестве простых индикаторов результатов обследований используются балансы оценок показателей (в процентах), определяемые как разность долей респондентов, отметивших увеличение и уменьшение показателя по сравнению с предыдущим периодом, или как разность долей респондентов, оценивших уровень показателя выше и ниже нормального уровня.

На основе балансов оценок рассчитывается композитный индикатор - индекс предпринимательской уверенности. В строительстве индекс предпринимательской уверенности определяется как среднее арифметическое значение балансов оценок фактического состояния портфеля заказов и ожидаемого изменения численности занятых в строительных организациях [4].

При данной методике расчета возникает множество вопросов относительно того, какие компании служба государственной статистики относит к строительным. С момента вступления в 2005 году в силу ряда федеральных законов и постановлений Правительства РФ на рынке появилось несколько профессиональных участников – застройщики и жилищно-накопительные кооперативы. Это те компании, которые имеют право в соответствии с действующим законодательством привлекать денежные средства физических лиц на строительство и приобретение недвижимого имущества и имущественных прав. Но также существуют и альтернативные сделки, которые государство не может контролировать: приобретение имущественных прав через посреднические фирмы; вексельные схемы; схемы простого товарищества и т.д. Существуют различия между застройщиком и строительной (подрядной) организацией. Но в отчетах и анализе службы статистики этого разделения не происходит. В результате в текущей ситуации становится практически невозможно контролировать все сделки по продаже жилой недвижимости. Изучив модель работы индикаторов рынка недвижимости США, автор пришел к выводу о том, что для корректного анализа рынка недвижимости РФ (конкретно рынка недвижимости г. Москвы) необходим следующий региональный индикатор:

Индикатор выдаваемых разрешений на строительство (для расчета индикатора данные берутся только по разрешениям на строительство, полученным в г. Москве).

Значения и функции индикатора (индекса).Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Данные о количестве выданных разрешений собираются по 30 крупнейшим застройщикам г. Москвы, разрешения которым выданы Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Формула расчета:

 Kрс = K1+K2+ K3+…..Kn

 где Kрс  - индикатор выдаваемых разрешений на строительство жилых домов в рамках долевого строительства 30 крупнейшим застройщикам г. Москвы; K1,2,3…n – количество выдаваемых разрешений каждому из 30 застройщиков.

Прогнозируемая дата публикации:16.00 МСК, на 3-ей неделе каждого месяца.

Организации, осуществляющие расчет индикаторов (индексов): Росстат, ФСФР, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, информационные агентства, уполномоченная подведомственная государственная организация.

Введение данного индикатора в систему раскрытия информации на рынке недвижимости Москвы поможет решить следующие задачи:

‑ получать актуальную информацию о краткосрочных планах крупнейших застройщиков Москвы;

‑ прогнозировать средний объем строящихся площадей;

‑ изучать и прогнозировать тенденции на рынке недвижимости;

‑ вести централизованный учет информации, доступный большинству участников на рынке недвижимости Москвы;

‑ получить неценовой индикатор состояния рынка недвижимости.


Издание научных монографий от 15 т.р.!

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241



Источники:
1. Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. - СПб. : Питер, 2007. – 416 с.
2. Российская Федерация. Законы : Федеральный закон : от 18.07.2006 : №111 : ст. 23.
3. Данные Федеральной службы государственной статистики.