Раскрытие информации на рынке недвижимости: проблема государственного регулирования рынка недвижимости и создания системы индикаторов рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру) [1].

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

‑ внедрение инновационных проектов и концепций развития отдельных видов рынка и программы их реализации;

‑ нормативно-правовое обоснование;

‑ разработка правила функционирования рынка недвижимости;

‑ контроль устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

В развитых странах широко используются системы индикаторов, позволяющих легко ориентироваться в ситуации. К наиболее известным индексам можно отнести PHS (Philadelphia Housing Sector index) США, NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) США, HSBP (Housing Starts and Building Permits) США, BPI (Building permits) США, CIPS Construction PMI Великобритания, IPD (Investment Property Databank) Великобритания, IPI (International Prognostic Index) Австралия и др.

В России, несмотря на наличие отдельных индексов, определяющих стоимостную характеристику жилой недвижимости, еще только предстоит разработка и внедрение отраслевых индексов недвижимости.

Для понимания текущей ситуации на рынке недвижимости необходим набор простых и понятных инструментов. Возьмем, к примеру, рынок недвижимости США – рассмотрим основные индексы и индикаторы и организации, осуществляющие расчет значений индексов рынка недвижимости.

Таблица 1

Основные индикаторы рынка недвижимости США

В России сбором и изучением общей информации на рынке недвижимости занимаются Федеральная служба государственной статистики и Федеральная служба по финансовым рынкам РФ [2]. Служба государственной статистики выделяет следующие индексы и индикаторы в строительстве:

‑ индексы физического объема ввода в действие жилых домов;

‑ оценка экономической ситуации в строительстве (диаграмма);

‑ индексы ввода в действие жилых домов (график);

‑ ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения (график);

‑ индекс предпринимательской уверенности строительных организаций.

Обследования деловой активности строительных организаций [3] представляют собой репрезентативные выборочные обследования, представительные по территориальному признаку, охватывающие все группы организаций по формам собственности и размеру.

В качестве простых индикаторов результатов обследований используются балансы оценок показателей (в процентах), определяемые как разность долей респондентов, отметивших увеличение и уменьшение показателя по сравнению с предыдущим периодом, или как разность долей респондентов, оценивших уровень показателя выше и ниже нормального уровня.

На основе балансов оценок рассчитывается композитный индикатор - индекс предпринимательской уверенности. В строительстве индекс предпринимательской уверенности определяется как среднее арифметическое значение балансов оценок фактического состояния портфеля заказов и ожидаемого изменения численности занятых в строительных организациях [4].

При данной методике расчета возникает множество вопросов относительно того, какие компании служба государственной статистики относит к строительным. С момента вступления в 2005 году в силу ряда федеральных законов и постановлений Правительства РФ на рынке появилось несколько профессиональных участников – застройщики и жилищно-накопительные кооперативы. Это те компании, которые имеют право в соответствии с действующим законодательством привлекать денежные средства физических лиц на строительство и приобретение недвижимого имущества и имущественных прав. Но также существуют и альтернативные сделки, которые государство не может контролировать: приобретение имущественных прав через посреднические фирмы; вексельные схемы; схемы простого товарищества и т.д. Существуют различия между застройщиком и строительной (подрядной) организацией. Но в отчетах и анализе службы статистики этого разделения не происходит. В результате в текущей ситуации становится практически невозможно контролировать все сделки по продаже жилой недвижимости. Изучив модель работы индикаторов рынка недвижимости США, автор пришел к выводу о том, что для корректного анализа рынка недвижимости РФ (конкретно рынка недвижимости г. Москвы) необходим следующий региональный индикатор:

Индикатор выдаваемых разрешений на строительство (для расчета индикатора данные берутся только по разрешениям на строительство, полученным в г. Москве).

Значения и функции индикатора (индекса).Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Данные о количестве выданных разрешений собираются по 30 крупнейшим застройщикам г. Москвы, разрешения которым выданы Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Формула расчета:

K_рс = K₁+K₂+ K₃+…..K_n

где K_рс - индикатор выдаваемых разрешений на строительство жилых домов в рамках долевого строительства 30 крупнейшим застройщикам г. Москвы; K_1,2,3…n – количество выдаваемых разрешений каждому из 30 застройщиков.

Прогнозируемая дата публикации:16.00 МСК, на 3-ей неделе каждого месяца.

Организации, осуществляющие расчет индикаторов (индексов): Росстат, ФСФР, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, информационные агентства, уполномоченная подведомственная государственная организация.

Введение данного индикатора в систему раскрытия информации на рынке недвижимости Москвы поможет решить следующие задачи:

‑ получать актуальную информацию о краткосрочных планах крупнейших застройщиков Москвы;

‑ прогнозировать средний объем строящихся площадей;

‑ изучать и прогнозировать тенденции на рынке недвижимости;

‑ вести централизованный учет информации, доступный большинству участников на рынке недвижимости Москвы;

‑ получить неценовой индикатор состояния рынка недвижимости.