Анализ ресурсных потоков и механизмов развития инвестиционной инфрастуктуры строительной компании

В небольших строительных компаниях финансовое прогнозирование и оценка ресурсных потоков, обеспечивающих на макроуровне реализацию инвестиционно-строительных проектов, используются эпизодически, например, при разработке планов и бюджетов строительной компании. В крупных строительных компаниях имеются специалисты, которые занимаются исключительно составлением финансовых прогнозов и оценкой затрат для обеспечения предплановых расчетов и ресурсных потоков по конкретным инвестиционно-строительным программам и проектам.

Руководитель Отдела развития инвестиционной инфраструктуры (ОРИИ) лучше всего сможет оценить полезность финансовых прогнозов и прогнозов по ресурсным потокам на макроуровне тогда, когда он должен приступать к реализации утвержденного проекта капиталовложений, но не может этого сделать, так как подготовленный несколько лет назад бюджет данного инвестиционно-строительного проекта устарел.

Другой пример. Руководитель ОРИИ строительной компании, который «вдруг» в конце года обнаруживает, что его отдел не смог освоить 5 млн. долл. капиталовложений вследствие неверных оценок затрат при планировании.

Подобные крупные просчеты могут возникать потому, что макроэкономическое прогнозирование не входит в круг прямых обязанностей руководителя ОРИИ, а специалисты по прогнозированию ресурсных потоков, обеспечивающих реализацию инвестиционно-строительных проектов, не всегда могут предоставить необходимые для этого данные.

Для эффективного управления инвестиционной инфраструктурой строительной компании большое значение имеет понимание концепции расчета издержек инвестиционно-строительных проектов с учетом всего жизненного цикла объектов инвестиционной инфраструктуры. При правильной постановке такие расчеты позволяют сравнивать эффективность вариантов строительства одного объекта с различными ожидаемыми сроками службы либо приводить к единому показателю все затраты и выгоды, получаемые строительной компанией за весь срок строительства и эксплуатации объекта инвестиционной инфраструктуры.

Этот метод может быть использован для:

‑ сопоставления вариантов обслуживания объектов инвестиционной инфраструктуры силами собственных сотрудников или с заключением контрактов со сторонними организациями;

‑ сравнения эффективности различных видов оборудования, способных выполнять определенную работу (при принятии решений о покупке);

‑ обоснования решений о том, стоит ли ремонтировать имеющееся оборудование или нужно его заменить.

К сожалению, следует признать, что концепция расчета издержек инвестиционно-строительных проектов с учетом всего жизненного цикла чаще обсуждается, нежели используется на практике. Применительно к управлению инвестиционной инфраструктурой эта концепция означает, что, принимая решение о строительстве или приобретении здания, строительная компания «обрекает» себя на целую цепь затрат, неразрывно связанных с владением и распоряжением приобретенного имущества. Эти инвестиционно-строительные затраты можно назвать «стоимостью владения собственностью». Расчет издержек с учетом всего жизненного цикла (при условии приведения всех платежей к реальным ценам базисного года) может использоваться, например, для сравнения двух способов достижения одной и той же цели: построить здание в пригороде или арендовать в центре города.

На уровне инвестиционно-строительного проекта расчет издержек с учетом всего жизненного цикла может быть использован, например, для того, чтобы принять решение о том, следует ли в процессе отделки смонтировать в конференц-зале вдоль стен специальные ограждения или в дальнейшем затрачивать те же средства на периодический ремонт и покраску этих самых стен.

Рационально построенная система расчета инвестиционно-строительных издержек с учетом всего жизненного цикла инвестиционной инфраструктур позволяет сопоставлять действия, обеспечивающие разную продолжительность жизни элементов инвестиционной инфраструктуры, с учетом доходов/расходов строительной компании будущих периодов.

Следует отметить, что экономию, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо инвестиционно-строительного проекта, трудно идентифицировать, еще сложнее количественно оценить и очень сложно документально подтвердить. Обычно требуются совместные усилия опытных сотрудников ОРИИ и специалистов по финансовому или экономическому анализу для того, чтобы дать точную количественную оценку будущих инвестиционно-строительных затрат и возможной экономии. Для получения подобных оценок можно приглашать внешних консультантов, но если строительная компания (и ОРИИ) регулярно принимает участие в реализации проектов капиталовложений, то необходимо готовить собственных специалистов по расчету издержек с учетом всего жизненного цикла инвестиционной инфраструктуры.

Решения, которые принимаются в области управления инвестиционной инфраструктурой строительной компании только на основе анализа начальной цены (приобретения, строительства, аренды), в большинстве своем не являются наилучшими решениями и чаще оказываются просто неверными. Концепция расчета инвестиционно-строительных издержек с учетом всего жизненного цикла инвестиционной инфраструктуры строительной компании является одним из мощных средств планирования и управления, которые должны быть отнесены к стандартам профессионального управления в области развития инвестиционной инфраструктуры.

Финансовые прогнозы ресурсных потоков служат своего рода мостом, позволяющим соединить программы развития инвестиционной инфраструктуры с финансовыми возможностями строительной компании, превратить план в бюджеты. Результаты финансовых прогнозов ресурсных потоков применяются, в первую очередь, при финансовом планировании строительной компании. Прогнозы также могут использоваться при подготовке бюджетов или оценке затрат на конкретные инвестиционно-строительные программы. Но преимущественно они ориентированы на финансовое планирование.

При разработке бюджета инвестиционно-строительного проекта руководитель ОРИИ может использовать различные методы прогнозирования для оценки общих затрат. В начале расчетов необходимо решить, в каких ценах ‑ постоянных или текущих ‑ будет составлен бюджет инвестиционно-строительных работ, что особенно важно в периоды инфляции. Недооценка (или переоценка) темпов инфляции и изменения «стоимости денег» может привести к разработке нереалистичных бюджетов и неадекватной системы ресурсных потоков.

К настоящему времени разработано множество методов прогнозирования ресурсных потоков, среди которых наиболее часто используются следующие: а) регрессионный анализ; б) расчет скользящих средних; в) эконометрическое моделирование; г) экспоненциальное сглаживание; д) метод Дельфи; е) простое экстраполирование.

Каждая строительная компания выбирает собственный набор методов прогнозирования ресурсных потоков при составлении проектов инвестиционно-строительной деятельности. Поскольку бюджет капитальных затрат строительной компании формируется на основе конкретных проектов, общий объем затрат равен сумме оценок затрат для отдельных проектов.

С другой стороны, разработка бюджета строительной компании для работ по эксплуатации и ремонту объектов инвестиционной инфраструктуры требует других подходов к прогнозированию ресурсных потоков. Общие характеристики различных методов прогнозирования представлены в табл. 1. В динамично развивающейся строительной компании финансовый прогноз ресурсных потоков формируется в результате сведения воедино оценок, полученных методом экстраполяции отчетных данных, плюс прирост (или снижение) потребностей (в помещениях, зданиях, сооружениях, видах работ и т.п.), затем эта сумма умножается на удельные затраты с учетом возможных изменений, которые могут быть вызваны инфляцией.

Таблица 1.

Методы прогнозирования расходов на эксплуатацию, ремонт и другие программы в области управления инвестиционной инфраструктурой строительной компании

Элементы программ инвестиционно-строительных проектов	Методы прогнозирования ресурсных потоков
Персонал	Определить численность персонала по каждой категории с помощью экстраполяции или на основе точных расчетов прироста /снижения. Умножить по каждой категории полученную численность на среднюю зарплату плюс премиальные выплаты
Коммунальные услуги	Произвести на основе накопленных данных расчет удельных затрат (в расчете на квадратный метр или на одного работающего). Провести корректировку с учетом вновь вводимых или выбывающих площадей. Коммунальные службы имеют в настоящее время детально разработанные средства анализа, которые позволят на основании точных данных о занимаемых площадях получить прогнозы влияния на общие затраты резких колебаний температур окружающей среды, тарифов на услуги и других изменений
Аварийный ремонт	Количество заявок на аварийный ремонт может быть подсчитано на основе линейной экстраполяции с учетом ожидаемого прироста/ уменьшения числа заявок вследствие ввода новых помещений, зданий и сооружений (выбытия). Общий объем затрат подсчитывается путем умножения ожидаемого числа ремонтов на среднюю стоимость ремонта (по выделенным категориям)
Профилактический ремонт	Затраты на профилактический ремонт практически полностью определяются зарплатой ремонтных рабочих. Определить численность ремонтных бригад для каждого типа профилактического ремонта. Умножить на среднегодовую зарплату и добавить данные о стоимости материалов, полученные на основании анализа накопленной информации
Ремонтно-восстановительные проекты Проекты реконструкции / модернизации	Проведите независимые оценки затрат для каждого проекта. Создайте резерв в размере 1 5-25% на непредвиденные обстоятельства Если затраты на соответствующие работы будут финансироваться из бюджета, предназначенного на ремонт и эксплуатацию, и не будут капитализированы или переложены на бюджеты других подразделений, то можно провести оценку общих расходов на основе удельных затрат с учетом количества перемещаемых сотрудников или площади реконструируемых помещений.
Некапитальные затраты	Если вы точно знаете перечень необходимых некапитальных затрат, то общую оценку затрат вы можете сделать с помощью своего поставщика.

Прогнозы, которые применяются в расчетах ресурсных потоков строительных компаний, связанных с конкретными инвестиционно-строительными проектами, называют оценками. В любом крупном инвестиционно-строительном проекте на самых ранних стадиях необходимо определить, какова будет его общая стоимость. Такие оценки могут потребоваться в момент зарождения самой идеи инвестиционно-строительного проекта для того, чтобы получить предварительное одобрение совета директоров.

Часто такие оценки требуются еще до того, как разработана детальная концепция инвестиционно-строительного проекта, т.е. до начала работы архитектора. В дальнейшем могут потребоваться и дополнительные макрооценки для того, чтобы подтвердить полученное ранее одобрение или для разработки бюджета на базе детального описания инвестиционно-строительного проекта. Однако следует отметить, что подобные оценки становятся возможными только после завершения не менее 30% работ, связанных с архитектурной и инженерной проработкой проектов капитального строительства.