Анализ факторов влияния на земельный рынок в России

Устинова Л.Н., Сайфуллина Ф.М., Вирцев М.Ю., Шакирова А.И.
Analysis of factors influencing the land market in Russia - View in English
Об авторах:

Устинова Л.Н.1, Сайфуллина Ф.М.1, Вирцев М.Ю.1, Шакирова А.И.1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет

 Скачать PDF

Аннотация:
Согласно основам экономической теории земля выступает одним из ключевых факторов производства, обеспечивающим национальное благополучие общества. Земля представляет собой капиталоемкий ресурс, который всегда обладал высокой ценностью для России, при этом речь идет не только об экономической ценности земли, как объекте инвестирования и наращивания капитала, но и о масштабном национальном богатстве государства. Инвестиции в недвижимое имущество представляют собой зарекомендовавший себя способ предпринимательской деятельности, позволяют активизировать и наращивать капитал, сохраняя и преумножая его. И в таком случае возникает закономерный вопрос о состоянии рынка земельных отношений, его надежности и устойчивости, определения временных периодов с высоким уровнем риска, исходя из детерминированных факторов, которые находятся в прямой или косвенной взаимосвязи с показателями состояния земельного рынка. В статье представлены признаки и свойства, которые отражают специфику и особенности земли как инвестиционного актива, представлена структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель на 2021 год, а также состав земель населенных пунктов. Научный подход к исследованию факторов влияния на земельный рынок России позволил получить детерминированные результаты, которые имеют практическую значимость для развития рынка земельных отношений. На основании проведенных расчетов представлены рекомендации по развитию рынка земли в России.
Статья ориентирована на представителей научного сообщества, а также, имея практическую значимость и актуальность, будет интересна и представителям среднего и крупного бизнеса.

Ключевые слова:

развитие, земельный рынок, факторы, тенденция

JEL-классификация: Q24, Q28, Q29

Цитировать публикацию:
Устинова Л.Н., Сайфуллина Ф.М., Вирцев М.Ю., Шакирова А.И. Анализ факторов влияния на земельный рынок в России // Креативная экономика. – 2022. – Том 16. – № 11. – С. 4423-4436. – doi: 10.18334/ce.16.11.116534

Ustinova, L.N., Sayfullina, F.M., Virtsev, M.Yu., & Shakirova, A.I. (2022) Analysis of factors influencing the land market in Russia. Creative Economy, 16(11), 4423-4436. doi: 10.18334/ce.16.11.116534 (in Russian)

Приглашаем к сотрудничеству авторов научных статей

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации - от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241




Введение

В современный период развития процессов импортозамещения возникает необходимость в использовании всех возможных ресурсов России. Одним из ключевых ресурсов является земля, которая вовлечена в производственно- хозяйственный оборот страны, обеспечивая возможность воспроизводства материальных благ общества. В этой связи является крайне важно сохранять и эффективно использовать земельный капитал, предотвращая возможности его обесценивания и утраты. Этим обусловлена тема и актуальность проведенного исследования.

В тематической литературе широко изучены вопросы управления, оценки и учета земельного имущества. Вопросы, посвященные проблемам реформирования земельной собственности, ее реализации, социально-экономической эффективности землепользования и т.д. освещены в работах [1-4]

В вопросах эффективной организации территорий большое значение имеет теория и практика землеустройства и землеобеспечения, земельного нормирования и учета, которые с помощью инженерно-технических, экологических и экономических инструментов решают основные задачи рационального использования и охраны земель как национального богатства. Данные вопросы подробно осветили такие ученые как Варламов А.А., Волков С.Н., Ерофеев Б.В., Илюхина Р.В., Магазинщиков Т.П., Тарасов А.А., Хлыстун В.Н. и другие ученые. [5-9]

Мнение отечественных специалистов в области земельного права сводится к тому, что российский рынок земли на сегодняшний день недостаточно развит в виду ряда причин. Подобная ситуация сформировалась еще в постсоветский период, когда рынок недвижимого имущества как отдельный кластер экономики не функционировал в полном объеме из-за командно-административной системы того периода. Как отмечает Тихонова К. В основной проблемой советской системы землепользования было бесплатное пользование землей, а значит, и отсутствие стремления эффективно использовать ее в рамках сельского хозяйства, вместо этого на этих плодородных землях стоят заводы. [10]

Сложившая в тот период ситуация, в настоящее время, меняется в лучшую сторону. С каждым годом возрастает роль и ценность земли как ресурса, источника материальных благ и фактора производства.

Объектом данного исследования выступает совокупность факторов, оказывающих воздействие на развитие рынка земли. Предметом исследования является процесс оценки взаимосвязи влияющих признаков на результативный признак с использованием инструментов математического моделирования.

Целью статьи является выявление наиболее значимых для развития отрасли факторов на основе использования метода факторного анализа.

Исходя из поставленной цели, сформированы задачи:

1. Провести анализ основных особенностей развития земельного рынка РФ, рассмотреть его структуру и состав;

2.Изучить и структурировать факторы влияния на земельный рынок РФ, выделить ключевые из них;

3. Применяя инструменты математического моделирования, оценить степень влияния факторных признаков на тенденцию изменения стоимости земельных участков в РФ;

4. Предложить рекомендации по совершенствованию рынка земельных отношений.

Научной новизной исследования выступили рекомендации по развитию рынка земли в России, сформсированные на основе проведенного факторного анализа.

Земля как инвестиционный объект обладает определенными признаками и свойствами, которые отражают ее специфику и особенности:

1.Свойство уникальности расположения. Ни один другой земельный участок не имеет тех же координат расположения, что исследуемый.

2. Представляет собой фактор экстенсивного экономического роста, когда возникает потребность в земельном ресурсе, а также существует относительно низкий предел, когда рост инвестиций в землю не приносит никакого дохода.

3. Рост ценности земли во времени как актива и капитала.

4. Дифференциация стоимости земельного участка в зависимости от дифференциации происходящих инфраструктурных изменений внешнего окружения.

5. Предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

6. Земля как актив представляет собой капиталоемкий ресурс, длительность окупаемости которого лежит в зависимости от большого количества факторов, в том числе от возможностей и условий заемного финансирования, которое оказывает влияние на интенсивность сделок купли- продажи земельных участков.

7. Рынок земли как рынок недвижимого имущества характеризуется высокой степенью государственного участия, регламентируя правила и принципы зонирования территорий, стандарты оценки недвижимого имущества, принятия к учету и т.д.

8. Российский рынок земли характеризуется относительно низкой ликвидностью объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. [11]

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения [12].

Очевидно, что цена на землю формируется рынком на основе ряда факторов: макроэкономической ситуацией, инфляционных трендов, геополитических факторов, удаленности от основной инфраструктуры, местоположения, экологичности, прогнозной застройки близлежащих территорий и т. д. [13].

По данным официальных источников в 2021 году в России земельный фонд составлял свыше 1,712 миллиардов гектар. Из них порядка 66% занимают земли лесного фонда, 22% - земли сельскохозяйственного назначения, 5% - земли запаса. Остальная площадь распределена между землями водного фонда, особо охраняемыми природными территориями, землями населенных пунктов и землями промышленности и иного специального назначения. (рис.1 ) [14]

Рис. 1 Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель [14]

Данные, официально представленные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии свидетельствуют, что в 2020 году большая часть площадей земель вовлечены в гражданский оборот, а значит, имеют востребованность, ликвидность и экономическую ценность.

Вовлеченность в гражданский оборот земель заключается в проведении операций по переводу земель из одной категории в другую, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, корректировка границ населенных пунктов и муниципальных образований, возврат ранее изъятых для сельскохозяйственных нужд рекультивированных земель, фиксирование окончания действия права на земельный участок или изменение вида его дальнейшего использования [15,16]. Наиболее распространенной процедурой по гражданскому обороту является перевод земель из одной категории в другую на основании существующего, на сегодняшний день нормативного документа Федерального Закона №172 от 21.12.2004 года. В связи короновирусным локдауном 2020 года в России произошел резкий спрос на загородные земельные участки под ИЖС, которые были переведены соответствующими органами из других категорий в разрешенные для строительства индивидуальных малоэтажных зданий категории.

Рис. 2 Состав земель населенных пунктов [14]

Стоит отметить, что итоги 2020 года продемонстрировали увеличение объема земель государственной и муниципальной собственности и на 1 января 2021 года составили свыше 1,5 триллионов гектар, что представляет около 92% всей площади земельного фонда страны. [14]

В ряде субъектов Российской Федерации операции с недвижимостью, в частности, по земельным участкам происходили в сторону увеличения доли частной собственности. К примеру, в Забайкальском крае произошел прирост земель в частное владение, пользование и распоряжение в размере 65,8 тыс. га, в Ульяновской области на 10,7 тыс. га, в Республике Саха на 5,2 тыс. га, что свидетельствует о развитии рынка частной собственности. [14] 1

В России в целом, площадь земель населенных пунктов по сравнению с 2019 годом увеличилась на 25,5 тыс. га и составила 20,6 млн га. Прирост коснулся Московской, Тульской области, Ставропольского, Краснодарского края, Республик Башкортостан и Алтая. [14]

Если проводить аналогию по показателям принадлежности земель, то стоит отметить, что в европейских странах в частной собственности находится 50-100 % земель сельскохозяйственного назначения. В Австрии эти земли составляют свыше 5о%, в Италии и Швейцарии – 100%, в США и Канаде – 70% [17]

Тенденция масштабной цифровизации как одно из направлений стратегического развития государства в настоящее время затронула и земельный рынок. В основе стратегии - цифровая экосистема в сфере земли и недвижимости, которая прежде всего направлена на повышение уровня контроля за использованием и учетом объектов недвижимости.

Для возможности глубокого исследования уровня влияния факторов на изменение стоимости земельных участков в Российской Федерации применим классический инструмент эконометрического моделирования - корреляционно- регрессионный анализ, который позволит определить силу взаимосвязи между отдельными факторами и аргументом. [18]

Объем исследуемой выборки составит 5 лет (2017-2021 годы). Математически произведем оценку влияния четырех факторных признаков:

средневзвешенных процентных ставок по кредитам (WАSSi), индекса потребительских цен (I), уровня безработицы (UP), среднедушевых доходов (PC) на результативный признак - среднюю стоимость земельных участков в Московской области (L) [19-23]

Метод факторного анализа, применяемый нами, является инструментом для доказательства следующих выдвинутых гипотез:

Н1: развитие земельного рынка подчиняется детерминированным закономерностям, которые взаимозависимы с ним;

Н2: теснота связи каждого детерминированного признака и аргумента – дифференцирована.

Результатом проведенного исследования влияния четырех факторных признака является доказательство выдвинутых гипотез. Дифференциация в данном случае заключена в следующем: при данном объеме выборки и выбранных нами факторах влияния на искомый аргумент установлена сильная корреляционная связь динамики изменения индекса потребительских цен, которые показывают инфляционный тренд государства (ri=0,82259) и среднедушевых доходов населения, отражающие рост благосостояния общества (rрс=0,934833) с динамикой изменения средней стоимости земельных участков в Московской области (табл. 1). Причем любопытен тот факт, что между собой инфляционные изменения в государстве не имеет какой- либо значимой связи с динамикой изменения доходов граждан (ri=0,101)

Таким образом, гипотеза Н1:доказана, гипотеза Н2:доказана.

Таблица 1

Расчет коэффициентов корреляции*

Показатель
WАSSi
I
UP
PC
1
2
3
4
Ri
-0,44151
0,82259
-0,12803
0,934833
Критическое распределение Стъюдента, tкрит*

0,754
Оценка значимости и тесноты связи

Не значим
Значим, теснота связи сильная

Не значим
Значим, теснота связи сильная
*- рассчитано авторами

Где WАSSi - средневзвешенные процентные ставки по кредитам;

I - индекс потребительских цен;

UP - уровень безработицы;

РС - среднедушевые доходы населения.

Рисунок 2 отражает результаты проведенного исследования.

Рис. 3 Значения коэффициентов корреляции модели*

*- составлено авторами на основе расчетов

Стоит отметить, что спецификой применяемого метода анализа является целесообразность увеличения объема исследуемой выборки, позволяющее повысить достоверность и точность расчетов. В этой связи, полученные результаты могут быть интерпретированы как значимые при данном объеме исходных данных.

Несмотря на позитивную тенденцию развития земельного рынка на сегодняшний день существует определенная необходимость в определенной корректировке земельной политики государства.

К примеру, целесообразно:

• формировать цифровую систему управления земельными ресурсами на основе единого органа регулирования земельных отношений и организации рационального использования и охраны земель;

• обеспечить проведение регулярной инвентаризации земель и формировать на её основе кадастр земель;

• обеспечить повышение привлекательности земли как инструмента, воздействующего на экономическое состояние государства, региона, территориальной единицы;

• осуществить мероприятия по лояльности предельных размеров землевладений.

Вывод

Современная динамика макроэкономических, геополитических, геосоциальных процессов в обществе затрагивает подавляющее большинство областей производственно- хозяйственной деятельности государства. Все процессы в такой системе взаимосвязаны и взаимозависимы. Изменение одного параметра, фактора, процесса отрасли затрагивает многие сектора экономики. Земля представляет собой особый ресурс, стоимость и капиталоемкость, которого воспроизводится в конечном продукте. Земля как фактор производства является основой производственной системы государства и базисом промышленного развития.

Полученные в ходе исследования результаты свидетельствуют о существовании детерминированной закономерной связи экономических показателей и рынка земельных отношений. Современный рынок земли в России находится в переходном состоянии, когда необходимы меры государственного регулирования в части систематизации и совершенствования земельного фонда, процедур его перераспределения, учета и контроля, юридической чистоты операций и т.д.

В целом, проведение эмпирических исследований в данной области позволяет оценить существующие тенденции, спрогнозировать тенденции изменения цен в перспективе, проанализировать наиболее существенные факторы, оказывающие влияние на тот или иной параметр, как на рынке недвижимого имущества, так и в других отраслях экономики, и служит весьма информативной базой построения долгосрочных и краткосрочных прогнозов.

Авторы гарантируют, что вышеуказанный материал не был ранее опубликован на русском языке, а также не находится на рассмотрении в другом журнале. Авторы гарантируют, что в вышеуказанном материале соблюдены все авторские права: среди авторов указаны все те и только те, кто сделал значительный вклад в исследование, для всех заимствованных фрагментов (текстовые цитаты, таблицы, рисунки и формулы) указаны источники, позволяющие идентифицировать их автора.



Издание научных монографий от 15 т.р.!

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241



Источники:
1. Полтерович В. М. Приватизация и рациональная структура собственности. Часть 2. Рационализация структуры собственности // Экономическая наука современной России. – 2013. – № 1(60). – c. 7-24.
2. Алтиев А. Перспективы развития земельной реформы, соответствующей потребностям устойчивого экономического роста // Оии. – 2020. – № 1.
3. Заворотин Е. Ф. Повышение эффективности использования земель в частной собственности // Экономика сельского хозяйства России. – 2018. – № 9. – c. 33-36.
4. Комов Н. В. Земля России − это территория государства и самое главное богатство народа // Экономика и экология территориальных образований. – 2019. – № 3(1). – c. 6-14. – doi: 10.23947/2413-1474-2019-3-1-6-14.
5. Варламов А.А., Волков С.Н. Повышение эффективности использования земли. - М.: Агропромиздат, 1991. – 143 c.
6. Ерофеев Б.В. Земельное право России. - М., 1994.
7. Илюхина Р.В. Организационно-экономические основы рационального земледелия. - М.: ВНИЭСХ, 1991. – 172 c.
8. Хлыстун В.Н., Пальчиков Ф.И. Земельные отношения и землеустройство. - М.: Колос, 1984. – 287 c.
9. Магазинщиков Т.П. Земельный кадастр. / Учебное пособие. - Львов: Высшая школа, 1980.
10. Tikhonova K. V., Kutsenko A. S., Chepelev P. D., Yakunina T. G. The specifics of the Land market as part of the Real estate Market. Actual problems and development trends // Economy and ecology of territorial formations. – 2022. – № 6(1). – p. 14–20. – doi: 10.23947/2413-1474-2022-6-1-14-20.
11. Рожков В.Л. Анализ факторов влияния на земельный рынок Российской Федерации // Российское предпринимательство. – 2016. – № 21. – c. 2939–2952. – doi: 10.18334/rp.17.21.36916.
12. Бухтояров Н. И. Эффективность использования земельных ресурсов в регионе // Экономика сельского хозяйства России. – 2019. – № 1. – c. 13-19. – doi: 10.32651/191-13.
13. Липски С. А. Проблемы вовлечения земельных долей в хозяйственный оборот // Московский экономический журнал. – 2017. – № 4. – c.. – doi: 10.24411/2413-046X-2017-10016.
14. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в российской федерации в 2021 году Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/16-upr (дата обращения: 15.10.2022).
15. Назаренко В. И., Шмелев Г. И. Земельные отношения и рынок земли. - М.: Памятники исторической мысли, 2005. – 292 c.
16. Клейнер Г. Устойчивость российской экономики в зеркале системной экономической теории. Ч. 2 // Вопросы экономики. – 2016. – № 1. – c. 117-138.
17. Нурназаров А. Р. Опыт функционирования рынка земли в развитых странах мира // Столыпинский вестник. – 2021. – № 5.
18. Сайфуллина Ф. М., Мустафина Л. Р., Абдуллина А. Б., Латыпов А. Ф. Тенденции развития крупного бизнеса в строительстве // Рппэ. – 2020. – № 12 (122).
19. Процентные ставки по кредитам и депозитам и структура кредитов и депозитов по срочности. [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/int_rat/ (дата обращения: 10.10.2022).
20. Индекс потребительских цен. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/151_09-09-2022 (дата обращения: 10.10.2022).
21. Трудовые ресурсы, занятость и безработица. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/labour_force (дата обращения: 10.10.2022).
22. Уровень жизни. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/13397 (дата обращения: 10.10.2022).
23. Средняя стоимость земельного участка в Московской области. [Электронный ресурс]. URL: https://msk.restate.ru/graph/mo/ceny-prodazhi-zemli/ (дата обращения: 10.10.2022).